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Betriebskostenabrechnung mit fehlerhaften Auskunft

22.08.2009 08:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Trettin


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mir Juni 2008 in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 9 Parteien gewohnt.

Da mir die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 sehr hoch erschien, habe ich damals Widerspruch eingelegt. Insbesondere habe ich damals nachgefragt, ob der Betriebsstrom für die Heizung korrekt ist und ob möglichweise ein nicht vollständig umlegbarer Vollwartungsvertrag für den Aufzug abgeschlossen wurde. Es stellte sich heraus, dass der Betriebsstrom für die Heizung doppelt abgerechnet wurde. Bezüglich des Aufzuges wurde mir mitgeteilt, dass entsprechend der Rechnung der Wartungsfirma alles korrekt ist (die Rechnung oder den Wartungsvertrag habe ich jedoch nicht gesehen).

Bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 habe ich erneut Widerspruch wegen des Aufzuges eingelegt, da mir die Kosten nach Durchsicht des Betriebskostenspiegels wirklich sehr hoch erschienen (ca. 240 Prozent des Durchschnitts). Wie mir der Vermieter nun mitteilte, war er nach Rückfrage beider Wartungsfirma sehr erstaunt, dass es sich doch um einen Vollwartungsvertrag handelte. Seitens der Firma wurde nun rückwirkend für 2008 ein Wartungsvertrag mit den umlegbaren Kosten erstellt und mir zur Verfügung gestellt (allerdings ohne Unterschriften). Meine Abrechnung wurde entsprechend des neuen Vertrages korrigiert.

Zu meinen Fragen:

1.) Die anderen Bewohner des Hauses sind zwischen 65 und 75 Jahren. Diese haben um keinen Ärger zu bekommen keiner der Nebenkostenabrechnungen widersprochen. Hätte der Vermieter nach Kenntnis der Abrechnungsfehler (Betriebsstrom im Jahr 2007, fehlerhafte Aufzugskosten für die letzten Jahre) die Abrechnungen der anderen Mieter von sich aus korrigieren müssen? Liegt möglichweise eine strafbare Handlung vor, wenn er dieses nicht getan und den Fehler gegenüber den anderen Mietern verschwiegen hat?

2.) Kann den Aufzugskosten für 2007 noch widersprochen werden? Ich gehe davon aus, dass der Vermieter meinen Widerspruch damals nicht ausreichend geprüft hat. Liegt auch hier möglichweise eine strafbare Handlung vor?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt Stellung nehme:

I. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung "spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen".

Hinsichtlich Ihrer (zweiten) Frage, ob Sie die Betriebskostenabrechnung für 2007 noch monieren können, kommt es deshalb darauf an, wann Ihnen diese Abrechnung zugegangen ist. Sind Einwendungen noch nicht ausgeschlossen, weil seit dem Zugang der Abrechnung noch keine zwölf Monate verstrichen sind, können Sie der Abrechnung für 2007 unproblematisch widersprechen, und ist der Vermieter - da Ihre Beanstandung begründet sein dürfte - zu einer Korrektur der Abrechnung verpflichtet.

Greift dagegen wegen Zeitablaufs an sich der Einwendungsausschluß, kommt es darauf an, ob Sie die verspätete Geltendmachung eines Einwands zu vertreten haben (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Fraglich ist, mit anderen Worten, ob Ihnen hinsichtlich der Verspätung Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Dies läßt sich m. E. gut verneinen, weil Sie eben auf die - falsche - Auskunft des Vermieters, es sei bzgl. des Fahrstuhls alles korrekt abgerechnet worden, vertraut und deshalb von weiteren Schritten abgesehen haben.

Im übrigen wäre zu prüfen, ob Ihre damalige "Nachfrage", ob bzgl. des Fahrstuhls ein Vollwartungsvertrag geschlossen wurde, nicht bereits als Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung zu werten ist. Das ist eine Auslegungsfrage, so daß es auf die genauen Umstände (Wortlaut, Kontext, ...) ankommt. Sollten Sie mit Ihrer "Nachfrage" die Abrechnung beanstandet haben, käme es auf den vorstehend beschriebenen Einwendungsausschluß nicht an.

II. Die (erste) Frage, ob der Vermieter die Betriebskostenabrechnungen der anderen Hausbewohner von sich aus hätte korrigieren müssen, läßt sich letztlich nur in Kenntnis aller Einzelumstände beantworten.

Denn grundsätzlich gilt, daß der Mieter auf Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung verzichten, also auch eine formell oder materiell fehlerhafte Abrechnung akzeptieren kann. Von einem (durch schlüssiges Handeln erklärten) Verzicht ist insbesondere auszugehen, wenn der Mieter auf eine dergestalt fehlerhafte Abrechnung zahlt, und der Vermieter aus seiner Sicht annehmen durfte, daß der Mieter (damit) die Abrechnung abkzeptiert.

Insofern dürfte keine Pflicht des Vermieters zur Korrektur der Abrechnungen bestehen, wenn deren Fehlerhaftigkeit für die anderen Bewohner erkennbar war, die Bewohner aber bewußt ("um keinen Ärger zu bekommen") keine Einwendungen erhoben, sondern im Gegenteil auf die Abrechnungen hin gezahlt haben.

Eine andere Beurteilung ist möglich, wenn eine Abrechnung mit einem Guthaben des Mieters schließt, und er dieses "angenommen" hat. In diesem Fall bleibt dem Mieter die Möglichkeit, Einwendungen zu erheben, innerhalb der gesetzlichen Grenzen erhalten. Auch dann besteht aber m. E. keine Pflicht des Vermieters, von sich aus zurückliegende Abrechnungen zu korrigieren.

III. Für ein strafbares Verhalten des Vermieters sehe ich keine Anhaltspunkte. Insbesondere liegt m. E. nicht schon deshalb ein Betrug (§ 263 StGB) vor, weil der Vermieter Ihre damalige Beanstandung offenbar nicht sorgfältig genug geprüft hat.

Ich hoffe, daß diese Auskunft Ihnen weiterhilft. Bitte machen Sie bei Bedarf von der Möglichkeit Gebrauch, hier eine kostenlose Nachfrage zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.08.2009 | 18:34

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich hätte allerdings noch eine kleine Nachfrage.

Bei meinem ehemaligen Mitmietern ist es so, dass lediglich meine direkte Nachbarin von den Fehlern bei der Abrechnung weiß und nicht direkt dagegen angeht, da sie keinen Ärger haben möchte. Alle anderen Mieter gehen davon aus, dass die Abrechnung korrekt ist, da die Aufzugskosten ja seit jeher doppelt so hoch waren wie gerechtfertigt gewesen wäre. Wäre der Vermieter in diesem Fall verpflichtet die anderen Mieter auf seinen Fehler hinzuweisen und würde er sich strafbar machen wenn er dieses nicht tut?

Die Prüfung meines Einspruches 2007 wurde vom Vermieter ja nicht ausreicht geprüft und ich vermute, dass er keine Lust hatte sich mit dem Thema zu beschäftigen und eine zu Hohe Abrechnung einfach in Kauf genommen hat. Ließe sich hieraus der ein Verdacht auf Betrug mit Eventualvorsatz begründen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.08.2009 | 14:41

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

allein der Umstand, daß der Vermieter Ihre erste Beanstandung (möglicherweise) nicht sorgfältig genug geprüft hat, läßt m. E. nicht den Schluß auf ein strafbares Verhalten zu. Insbesondere ist für mich nicht ohne weiteres ersichtlich, daß der Vermieter eine Bereicherungsabsicht hatte, wie sie für einen Betrug (§ 263 Abs. 1 StGB) erforderlich ist.

Hinsichtlich der anderen Mieter ist indes die Annahme eines strafbaren Verhaltens nicht von vornherein ausgeschlossen.

Insoweit ließe sich argumentieren, daß der Vermieter, indem er eine Aufklärung der anderen Mieter unterläßt, deren Irrtum über die Richtigkeit der Abrechnungen aufrechterhält und die Mieter so daran hindert, zivilrechtliche Ansprüche geltend zu machen. Eine Aufklärungspflicht des Vermieters ließe sich möglicherweise aus den entsprechenden Mietverträgen herleiten.

Schwierigkeiten dürfte aber auch dann die subjektive Tatseite bereiten, weil es auch hier einer Bereicherungsabsicht und eines zumindest bedingt vorsätzlichen Handelns bedarf.

Letzlich kann ich Ihnen deshalb nur raten, den Sachverhalt der zuständigen Staatsanwaltschaft zu unterbreiten, damit diese die strafrechtliche Verantwortlichkeit des Vermieters prüfen kann. Eine falsche Verdächtigung i. S. des § 164 StGB liegt darin nicht, zumal - wie ausgeführt - die Annahme eines Betrugs durch Unterlassen nicht abwegig ist.

Ich hoffe, daß ich Ihnen weiterhelfen konnte, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

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