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Betriebskostenabrechnung für 2011 §556 Abs. 3 BGB

| 12.05.2013 22:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Nach Vorlage der noch fehlenden Belege Anfang 2013 entdeckt, dass HK-Abrechnung Gasverbrauch für 16 Monate enthält. Lt. BGH VIII ZR 156/11 nicht zulässig. Es darf immer nur der Verbrauch im Abrechnungszeitraum (hier 1. 1. 11 - 31. 12. 11) abgerechnet werden. Abrechnung im August 2012 zugegangen. Ab wann ist eine Korrektur der Abrechnung im Verfahren nicht mehr möglich? Ab 31. 12. 2012 oder erst ein Jahr nach Zugang der Abrechnung.
Wenn die Pos. Heizkostenabrechnung voll gestrichen würde, müsste der Antrag in der Zahlungsklage um rund 700 € erhöht werden. Kann der Vermieter die Abrechnung noch korrigieren bzw. korrigieren lassen, lässt sich der Erstattungsanspruch rechnerisch nur sehr schwer ermitteln. Ich würde dann die Forderung auf den Betrag reduzieren, der sich defintiv errechnen lässt.
Was tun?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann. In Ihrem Fall sollten vor allem die Betriebskostenabrechnung einschließlich der Heizkostenabrechnung in diesem Rahmen eingesehen werden.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Hs. BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung bis spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Hierzu entschied der BGH im Jahr 2008, dass der 31.12. des auf das Wirtschaftsjahr folgenden Jahres maßgeblich ist (BGH VIII ZR 240/07, v. 30.04.2008).

In Ihrem Fall wäre dies für 2011 der 31.12.2012.

Hat der Vermieter die formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung innerhalb der Zwölfmonatsfrist dem Mieter übersandt, kann er mögliche inhaltliche Fehler aber auch noch nach Fristablauf korrigieren (BGH, Urteil v. 17.11.04, VIII ZR 115/04).

Dabei wird seitens der Gerichte hinsichtlich einer korrigierten Nachzahlungsforderung eine Einschränkung gemacht.

Führt die Korrektur der Abrechnung zu einer höheren Nachforderung als ursprünglich gefordert wurde, so kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag dann nicht verlangen, wenn er den Fehler selbst zu vertreten hat.

Dies gilt z.B. dann aber nicht, wenn dem Vermieter Abrechnungen des Versorgungsunternehmen nicht vorlagen, wobei er dann jedoch bei Erhalt nach Fristablauf die Abrechnung unverüglich, d.h. innerhalb von 3 Monaten dem Mieter mitteilen muss (Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 72. Aulfage, 2013, § 556, Rz. 12).

Gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB kann der Mieter anschließend bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung Einwendungen mitteilen, wobei seine Einwendungen andernfalls ausgeschlossen sind.

In Ihrem Fall wäre dies das entsprechende Datum des Zugangs im August 2013.

Wie in Ihrem konkreten Fall bestenfalls vorzugehen ist, kann ich ohne Einsichtnahme in sämtliche Dokumente, vor allem in den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnungen und ohne weitere Schilderung sämtlicher Umstände nicht raten.

Nachdem Sie von einer Zahlungsklage sprechen, mir jedoch nicht ganz klar ist, ob Sie Vermieter oder Mieter sind, gehe ich zunächst davon aus, dass ggf. bereits ein Rechtsstreit gegen Sie als Mieter rechtshängig ist.

Hier sollten Sie beachten, dass Sie im Falle der Verteidigungsabsicht, dies binnen zwei Wochen ab Zustellung der Klageschrift gegenüber dem Gericht mitzuteilen haben und binnen zwei weiteren Wochen eine Klageerwiderung einzureichen hätten, wenn eine Verteidigung Aussicht auf Erfolg hat.

Um dies abschließend zu klären, sollten Sie mit der zugestellten Klage, Ihrem Mietvertrag und den Nebenkostenabrechnungen einen örtlichen Rechtsanwalt aufsuchen, der Sie nach Iher vollständigen Schilderung des Sachverhalts und seiner Prüfung der Erfolgsaussichten darüber informieren kann, welches Vorgehen zweckmäßig erscheint und Sie dann voraussichtlich auch gleich vertreten können wird.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um lediglich Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, wie zuvor bereits erwähnt, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.05.2013 | 14:06

Habe geglaubt, dass 1. Satz der Fragestellung deutlich macht, dass ich als Mieter Abrechnung prüfe. Vermieter hat inzwischen ein halbes Dutzend korrigierter Abrechnungen vorgelegt, die aber immer noch die Abwälzung von Leerstandskosten enthält.
Anwalt hat Klage nicht führen wollen. Im Verfahren würde um jeden Punkt gestritten. Streitwert zu niedrig. Nur wenn höhere Streitwertvereinbarung unterschrieben würde. Dazu nicht bereit, weil Honorar ggf. Klageertrag aufzehren würde.
Die Frage, um die es geht ist die Spezifizierung der einzuklagenden Forderung. Das Gericht wird mir nicht mehr zusprechen, als beantragt. Wäre die HK-Abrechnung unwirksam und müsste gestrichen werden, könnte ich den Klageantrag entsprechend erhöhen. Da das hier ein beträchtlicher Betrag ist, laufe ich Gefahr - wenn das Gericht eine Korrektur zulässt - dass ich am Ende trotz Obsiegens auch noch 2/3 der Prozesskosten tragen muss, weil bei einer Korrektur der HK-Abrechnung ein völlig anderes Ergebnis herauskommen könnte. Ich tendiere daher dazu, den Klageantrag nur auf die deutliche niedrigere Summe zu beschränken.
Angenommen, das Gericht würde zu dem Ergebnis kommen, dass die HK-Abrechnung aus der Gesamtabrechnung zu streichen ist, könnte ich den Betrag dann später noch einklagen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2013 | 17:22

Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Fordert man als Mieter einen Teil der geleistetet Betriebskvorauszahlungen zurück, so bestimmt sich der Gegenstandswert nach dem zurückzuzahlenden Betrag.

Unter Umständen könnte in Ihrem Fall ein Vorgehen im Rahmen einer sog. Teilklage zweckmäßig sein, wodurch der Streitwert auf den eingeklagten Teil beschränkt würde, um so das Kostenrisiko der Klage zu begrenzen; der geltend gemachte Teilanspruch muss dann eindeutig bestimmt sein und man sich auch außergerichtlich nicht hinsichtlich eines Anspruches auf den darüberhinausgehenden Teil berühmen.

Sollte sich im Prozess ergeben, dass die Klage erfolgreich ist, so kann sie nach § 264 Nr. 2 ZPO erhöht werden.

Zu beachten ist, dass bei einer Teilklage die Verjährungshemmung nach § 204 BGB jedoch nur hinsichtlich des eingeklagten Teilanspruches eintreten würde (Palandt-Ellenberger, § 204, Rz. 16), so dass die Erhöhung vor Ablauf der Verjährung des nicht eingeklagten Teils erfolgen müsste.

Demnach würde bei einer positiven, rechtskräftigen Entscheidung nur über die Teilklage auch nur hinsichtlich dieser anschließend die Verjährung auf 30 Jahre verlängert werden (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Zu beachten wäre jedoch, dass der Vermieter eine negative Feststellungsklage erheben könnte, wodurch er dann auch eine Entscheidung über den anderen Teil herbeiführen könnte.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.05.2013 | 17:31

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FRAGESTELLER 13.05.2013 4,4/5,0