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Betriebskostenabrechnung; fehlerhaft?


06.11.2007 18:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

im September 2006 erhielt ich eine Betriebskostenabrechnung für 2005, welche mir eine Nachzahlung von 270,- EUR aufweiste, obwohl ich im Jahr 2005 nachweislich 9 Monate nicht zu Hause war, zahlte ich den Betrag zähneknirschend.

Dieses Jahr wiederholte sich der Fall erneut. Ich erhielt im September 2007 eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 490,- EUR, abzgl. Guthaben Kaltwasser 20 EUR, somit 470,- EUR. Dies ist für mich nicht tragbar, da dies meinen finanziellen Rahmen sprengt.

Ich bin fest davon überzeugt, dass die Betriebskostenabrechnungen nicht korrekt sind.

Folgende Punkte bringen mich zum Nachdenken:

Bei der Ablesung im Dezember 2006 stellte die Firma Techem fest, das der Heizkostenzähler defekt ist und hielten das auch im Protokoll schriftlich fest. Somit konnte für 2006 keine Ablesung erfolgen. Die Nachzahlung von 490,- EUR bezieht sich aber komplett auf die Heizkosten, wobei dies nur geschätzt sein kann. Da dieses Jahr erneut im Dezember eine Ablesung erfolgt, kann zum zweiten Mal in Folge der Heizkostenverbrauch nicht abgelesen werden, da der Wärmemengenzähler bis dato nicht repariert/ausgetauscht wurde.

Die Wohnfläche laut Mietvertrag beträgt 54,22 m² was auch Balkonfläche beinhaltet. Die beheizbare Mietfläche beträgt jedoch nur 50,55 m². Die Heizkosten werden dennoch anteilmäßig auf die gesamte Wohnfläche abgerechnet, was meines Wissens unzulässig ist, da nur die beheizbare Fläche bei den Heizkosten relevant ist (anders als bei den anderen Betriebskosten).

Im Erdgeschoss befinden sich zwei Gewerbeflächen (Physiotherapien), im Haus selbst noch drei Gästewohnungen der Wohnungsbaugesellschaft, welche nur temporär vermietet werden. Meine Wohnung ist eine Dachgeschoss-Wohnung mit Deckenhöhe > 2,40 Meter. An den Heizkörpern sind keine Messgeräte vorhanden, es existiert nur ein Wärmemengenzähler, welcher wie beschrieben defekt ist.

Ein Abgleich der Betriebskosten mit Durchschnittswerten hat ergeben, dass alle Betriebskosten zwischen 10 % und 20% unter dem Bundesdurchschnitt liegen, was evtl. an der Lage der Wohnung liegt (Berlin, Ost). Nur die Kosten für Heizung und Wasser sind 40% über dem Durchschnitt.

Ich zahle monatlich 2,60 EUR pro m² an Betriebskosten im Voraus und erziele dennoch solche Nachforderungen.

Kann ich mich gegen die Betriebskostenabrechnung wehren? Ich bedanke mich vielmals und hoffe, dass mein Einsatz der Sache gerecht ist.

Mit freundlichen Grüßen.
Sehr geehrte Fragestellerin,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Eine Schätzung ist bei Geräteausfall oder auch aus anderen Gründen in § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung vorgesehen. Allerdings ist die Schätzung nach § 9a Abs. 2 Heizkostenverordnung nur zulässig, wenn die vom Geräteausfall betroffene Wohnfläche (alternativ: umbaute Raum) nicht mehr als 25% der gesamten Wohnfläche ausmacht. Da es sich hier um ein großes Haus mit Wohn und Gewerbeeinheiten handelt, dürfte diese Grenze wohl nicht überschritten sein. Soweit also eine Schätzung zulässig ist, geht der geschätzte Verbrauch in den Umlageschlüssel ein und führt unstreitig zu einer Abrechnung nach Verbrauch. Allerdings kann ein pauschaler Abzug von 15 % vorgenommen werden.
Der Balkon gehört nicht zu den beheizten und auch nicht zu den beheizbaren Räumen. Er ist aus der Berechnung der Fläche für den verbrauchsunabhängigen Anteil herauszunehmen.
Eine Betriebskostenabrechnung erfolgt grundsätzlich und immer nach einer relativ einfachen Rechnung:
Gesamtkosten / Umlagemenge gesamt x Umlageanteil Mieter = Kostenanteil Mieter

Wenn man nun einen Umlageschlüssel bilden will, werden alle Wohnflächen, Personenzahlen oder Verbrauchsmengen addiert zur Umlagemenge gesamt. Der Umlageanteil des Mieters ist die Wohnungsgröße, Personenzahl oder Verbrauchsmege der Mieterwohnung. Inwieweit das bei Ihnen der Fall ist, vermag ich bei Ihnen nicht abschließend zu beurteilen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht


www.kanzlei-hermes.com
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