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Betriebskostenabrechnung bei Wohneigentümerwechsel


| 13.12.2010 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Zur Klärung eines Problems habe ich folgende Frage.
Am 25.10.2011 wurde mein Wohneigentum(Miethaus mit 5 Mietparteien + 2.500qm eingefriedetes Freigelände verkauft.Der neue Eigentümer, vertreten durch eine Hausverwaltung erklärte mir, dass die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum Jan-Dez.2010 durch ihn erfolgt. Der Strom-und Wasserverbrauch sowie der Heizölstand wurden am 26.10.2010 abgelesen und notiert. Einige Tage später erhielt ich vom zuständigen Wasser- und Abwasserversorger eine Gebührenrechnung über 965€. Der neue Eigentümer erklärte mir, dass ich diese Gebühren noch zu zahlen habe, da ich bis zum 25.10.2010 Eigentümer war. Ich habe aber regelmäßig die Abschlagzahlen an den Wasserversorger geleistet, d.h. hierbei handelt es sich um einen Mehrverbrauch durch die Mieter, welche doch durch die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden können. Da ich nicht mehr für die Betriebskostenabrechnung zuständig bin, sondern der jetzige Eigentümer, er auf jeden Fall diese Gebührenabrechnung benötigt um eine korrekte Abrechnung vornehmen zu können, bin ich noch dazu verpflichtet diese Kosten von meinem privaten Geld zu bezahlen ?
Desweiteren habe ich ja auch Zahlungen über den 25.10.2010 hinaus beglichen wie, 2 Hausversicherungen, Müllentsorgungsgebühren, Restheizöl (ca. 1200l a 0,72cent)bis zum Ende des laufenden Jahres bzw. noch darüber hinaus,Wert 1.302€ . Ich habe zwei Anschreiben an die Hausverwalterin geschickt u.a. auch mit dieser Berechnung, doch leider erfolgte keinerlei Reaktion.
Ich bewohnte selber ein separates Haus, auch auf dem Gelände, war für meine Nebenkosten wie Wasser und Heizöl selbst verantwortlich d.h. habe diese Kosten privat bezahlt. Bei Übergabe verblieb ein Rest Heizöl (1.200l), geschätzt durch die Hausverwalterin am 26.10.010 in den Tanks, es wurde mir darüber eine Gutschrift zugesichert. Da ich max. noch 200l bis zu meinem Auszug davon verbraucht habe, hatte ich auch in den Anschreiben darauf hingewiesen.
Wie gestaltet sich in diesem Fall die rechtliche Situation ?
MfG
Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wenn während der Abrechnungsperiode ein Eigentümer- bzw. Vermieterwechsel stattfindet, ist es Sache des neuen Vermieters über die gesamte laufende Abrechnungsperiode, hier also für die Zeit vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010, abzurechnen. Das ist die Rechtsprechung des BGH; vgl. WuM 2004, 94.

Folglich entspricht die Auffassung des neuen Eigentümers, er müsse über das Jahr 2010 abrechnen, der Rechtsprechung.


2.

Ob Sie den Betrag von 965,00 € an den Wasserversorger zahlen müssen, hängt von dem Vertrag ab, den Sie mit dem Versorgungsunternehmen geschlossen haben.

Solange das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Versorger besteht bzw. bestanden hat, sind Sie auch aus diesem Vertragsverhältnis verpflichtet.

Der nächste Punkt, den Sie prüfen müssen, ist der notarielle Kaufvertrag. Dort müßte geregelt sein, ab welchem Zeitpunkt der neue Eigentümer in bestehende Vertragsverhältnisse eintritt. Meist wird der Eigentumsübergang als Stichtag vertraglich festgehalten. Das Eigentum geht auf den Käufer über, sobald dieser im Grundbuch eingetragen ist.


3.

Nach den Mietverträgen dürfte es so sein, daß die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Damit tragen die Mieter auch die Betriebskosten, mit denen Sie in Vorleistung getreten sind. Diese Betriebskosten fallen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an Sie zurück.

Folglich muß der neue Eigentümer mit Ihnen abrechnen, sobald er die Betriebskostenabrechnung 2010 erstellt hat. Etwas anderes würde indes dann gelten, wenn der Notarvertrag eine abweichende Regelung vorsähe.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2010 | 23:59

Leider war mir Ihre Antwort zu pauschal, etwas detailierter hätte mir geholfen.
Von dem Wasser-und Abwasserverband wird jährlich die neue Gebührenordnung für das laufende Jahr, dem Verbrauch des Vorjahres angepasst, an die Hauseigentümer verschickt mit den jeweiligen Zahlungsmodalitäten.
Was ist mit den Vorauszahlungen, welche ich über mein Eigentümerverhältnis (25.10.2010) schon geleistet habe, benannte Summe von 1.302 €. Kann ich auch da Ansprüche an den neuen Eigentümer stellen, oder besteht die Möglichkeit diese mit den geforderten Mehrverbrauch von Wasser und Abwasser zu verrechnen. Diese Forderungen braucht ja der jetzige Eigentümer nicht mehr von den monatl. Mietvorauszahlungen zu begleichen.
Habe ich noch Anspruch auf das Restheizöl in dem von mir bewohnten Haus, welches mir bei Übergabe zugesichert wurde, oder bin ich der Verlierer?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2010 | 10:46

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Es wäre sinnvoll und begrüßenswert gewesen, wenn Sie von der Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage Gebrauch gemacht hätten, satt zuvor eine Bewertung abzugeben.

Die Sachverhaltsschilderung ermöglicht keine detailliertere Stellungnahme, als die, die ich in meiner Antwort abgegeben habe.

Die Grundzüge der Abrechnung sind eindeutig, auch wenn im konkreten Einzelfall Meinungsverschiedenheiten auftreten können.

Nochmals: Sie hatten die Wohnungen vermietet und, obwohl der Sachverhalt hierzu nichts sagt, unterstelle ich, daß Sie die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt haben. Dabei unterstelle ich weiterhin, weil auch hierzu jegliche Angabe im Sachverhalt fehlt, daß es sich um Nebenkostenvorauszahlungen handelt, über die der Vermieter nach Ablauf des Wirtschaftsjahres abrechnet.

In der Betriebskostenabrechnung werden die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter den gesamten umlegbaren Kosten, die während der Abrechnungsperiode angefallen sind, gegenübergestellt. Dann ergibt sich entweder eine Rückzahlung zu Gunsten der Mieter oder - wahrscheinlicher - eine Nachzahlungspflicht der Mieter.

Im nächsten Schritt muß eine Abrechnung zwischen Ihnen als vormaligem Eigentümer und dem jetzigen Eigentümer erfolgen.

Während der Zeit, während der Sie Eigentümer der Wohnungen gewesen sind, stehen Ihnen die Nebenkostenvorauszahlungen zu. Gegenzurechnen sind die Kosten, die Sie für diesen Zeitraum aufgewendet haben. Im Hinblick auf die stetig steigenden Betriebskosten wird sich hier also ein Guthaben zu Ihren Gunsten errechnen. Ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs erhält der derzeitige Eigentümer die Betriebskostenvorauszahlungen.

Soweit der neue Eigentümer von Ausgaben Ihrerseits profitiert, muß das in der zwischen Ihnen und dem neuen Eigentümer vorzunehmenden Abrechnung berücksichtigt werden. D. h., Sie müssen, was Sie verauslagt haben, auch erstattet erhalten. Das sind die Forderungen, die Sie an die Nebenkostenabrechnung, die der derzeitige Eigentümer erstellt, richten. Gleichzeitig haben Sie einen Erstattungsanspruch gegen den derzeitigen Eigentümer, soweit dieser einen Nutzen daraus zieht, daß Sie Ausgaben für die Versorgungen der Wohnungen getätigt haben, die über den Eigentumsübergang hinaus wirken.

Sie sind also nicht der Verlierer, sondern es muß eine exakte Abrechnung erfolgen.

2.

Sie verkennen, und dies ergibt sich aus Ihrer Bewertung, daß es sich hier um eine erste Einschätzung handelt. Mehr kann diese Plattform, insbesondere bei komplexen Sachverhalten, nicht leisten.

Eine genaue Abrechnung, die Ihnen offensichtlich vorschwebt, werden Sie einerseits kaum zum Preis von 45,00 € erhalten und eine solche Abrechnung ist aufgrund der sperrlichen Angaben, die Sie gemacht haben, nicht möglich. Um eine Abrechnung zwischen Ihnen und dem Rechtsnachfolger, also dem neuen Eigentümer vornehmen zu können, müssen einem sämtliche Unterlagen vorliegen.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.12.2010 | 23:43


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"Die Antwort des Anwaltes ist für mich leider nicht zufriedenstellend. Einige Fakten waren mir bekannt und auf wesentliche Punkte wurde nicht genügend eingegangen. Eigentlich weiss ich nicht viel mehr als vorher. Für 45€ hätte ich schon mehr erwartet."
Stellungnahme vom Anwalt:
Die Fragestellerin verkennt, daß die Beantwortung einer Frage entscheidend von der präzisen Fragestellung abhängt. Wenn ein Fragesteller bestimmte Probleme bereits kennt, kann das sicherlich nicht dem Rechtsanwalt angelastet werden, der die Antwort schreibt. Schließlich weiß der Rechtsanwalt nicht, in welchem Umfang der Fragesteller Kenntnisse hat. Offensichtlich erwartet die Fragestellerin keine Erstberatung, sondern für 45,00 € eine Komplettabrechnung, die weder zu diesem Preis noch in sachlicher Hinsicht aufgrund der spärlichen Sachverhaltsangaben möglich ist. Der Fragestellerin wurde das Abrechnungssystem, so wie es dem Grunde nach vorzunehmen ist, in verständlicher und nachvollziehbarer Weise geschildert. Wenn die Fragestellerin das nicht umzusetzen in der Lage ist, kann man nur den dringenden Rat erteilen, daß die Fragestellerin vor Ort einen Rechtsanwalt beauftragt und ihm alle Unterlagen, die die Betriebskosten 2010 anbelangen, vorlegt.