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Betriebskostenabrechnung WEG

| 05.05.2018 12:00 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Wir haben im August 2015 eine Eigentumswohnung in einem Neubau mit 7 Wohneinheiten gekauft. Schlüsselübergabe für unsere Wohnung war am 28.1.2016. Die übrigen Wohneinheiten wurden am 1.3.2016 übergeben, eine am 1.4.2016 und eine Wohnung wurde erst 2017 verkauft. Hausverwaltung und Bauherr, eine GmbH mit zwei Geschäftsführern, einigten sich per Handschlag darauf, dass die Betriebskosten ab dem 1.3.2016 von den Wohnungseigentümern zu tragen seien. Die Hausverwaltung hat die Abrechnungen für 2016 auch entsprechend dieser Vereinbarung erstellt. Der Bauherr weigert sich aber, den Betrag von 3.614,18 € für 2016 zu zahlen. Für 2017 fielen nochmals Kosten in Höhe von 344, 35 € an (bis dahin noch nicht verkaufte Wohnung). Den Geschäftsführern wurde mittlerweile ein Mahnbescheid über 3.958,53 € zugesendet, gegen den sie Einspruch erhoben haben. Allerdings wurde eine Zahlung in Höhe von 344,35 € (2017) auf das Konto der WEG geleistet. Die GmbH wurde im November 2017 mit einer englischen Ltd verschmolzen und existiert deshalb nicht mehr. Ein Geschäftsführer ist aber derselbe wie bei der vorherigen GmbH.
Meine Fragen:
1. Muss der Bauherr als früherer Eigentümer bzw. müssen die Geschäftsführer die Betriebskosten übernehmen für die Zeit bis zur Schlüsselübergabe? Also gilt hier Paragraph 446 Satz 2 BGB? Im KV vom 28.7.2015 gibt es zwei Paragraphen mit folgendem Inhalt: 1. "Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gehen mit dem Tag der Übergabe auf den Erwerber über". 2. "Die mit dieser Urkunde jetzt und in der Folge verbundenen Kosten einschließlich der Grunderwerbssteuer sind vom Erwerber zu tragen. Etwaige Kosten für die Löschung nicht übernommener Belastungen gehen zu Lasten des Veräußerers. Kosten etwaiger Nachgenehmigungen trägt der Nachgenehmigende selbst". Diese Regelung gilt aber m.E. nur für die Kosten der Beurkundung!? Ansonsten wurde im KV nichts geregelt.
2. Besteht bei der Anrufung eines Streitgerichtes Aussicht auf Erfolg?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Gem. § 16 Abs. 2 WEG ist der Wohnungseigentümer zur Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet, der im Grundbuch steht. Maßgeblich ist also zunächst ab welchem Zeitpunkt der jeweilige Eigentümer im Grundbuch steht. Hieraus ergeben sich eindeutig unterschiedliche Kostentragungspflichten für die Eigentümer bzgl. der Hausgeldkosten für das Jahr 2016.

Eine Besonderheit kann sich nur dann ergeben, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Zeitpunkt benannt ist, ab welchem die Kostentragungspflicht einsetzt. Dies wäre jedoch regelmäßig auch frühestens ab Schlüsselübergabe.

Eine "Vereinbarung" per Handschlag zwischen Hausverwaltung und Bauträger zu Lasten der Wohnungseigentümer ist als Vertrag zum Nachteil eines Dritten als nicht wirksam anzusehen.

Somit ergeben sich für den Bauträger/Immobilienverkäufer Kostentragungspflichten für das Jahr 2016.

Einer Haftung kann auch nicht durch Verschmelzung (wobei fraglich ist, ob tatsächlich eine Verschmelzung stattgefunden hat) entgangen werden. Insbesondere haften die Gesellschafter der Vorgesellschaft nach § 45 UmwG für solche Altverbindlichkeiten.

Problemtatisch könnte in Ihrem Fall in der Tat sein, ob die neue Rechtsform der richtige Anspruchsgegner ist. Dies ist davon abhängig, welche Umwandlung von der alten in die neue Gesellschaft stattgefunden hat. Dies wäre ggf. durch einen Rechtsanwalt zu prüfen. Denn hiernach lässt sich der richtige Anspruchsgegner eruieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2018 | 08:41

Ist es erfolgversprechend, vor Gericht eine korrigierte Rechnung vorzulegen oder ist es sinnvoller das gerichtliche Mahnverfahren hier zu beenden und dem Zahlungspflichtigen eine korrigierte Rechnung zuzustellen, wenn die dem Mahnbescheid zugrunde liegende Rechnung fehlerhaft ist, weil z.B. zu Lasten des Zahlungspflichtigen falsche Übergabetermine enthalten sind?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2018 | 10:20

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

gerne will ich Ihre Nachfrage beantworten.

Wenn die Rechnung falsch wäre, wäre auch das Mahnverfahren unberechtigt (z. B. gegen den falschen Beklagten). Dies ist genauer zu prüfen (vgl. meine Ausführungen).

Dann könnten Sie auch nicht ohne weiteres eine "richtige" Rechnung nachreichen. Durch den Widerspruch gegen den Mahnbescheid wird das Mahnverfahren unterbrochen und, wenn Sie dies beantragt haben, in das streitige Verfahren übergeleitet.

Am sichersten wäre die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts, der die Unterlagen prüft und sodann berät, ob das streitige Verfahren in aktuellem Stadium fortgeführt wird oder ein neues Verfahren einzuleiten wäre.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

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Bewertung des Fragestellers 14.05.2018 | 09:39

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