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Betriebskostenabrechnung: Nachzahlungen, Umlageschlüssel, Wasserzähler

| 24.05.2012 17:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich verwalte ein gemischt genutztes Objekt (18 Wohneinheiten, 4 Gewerbeeinheiten) in Berlin. Die Betriebskostenabrechnung führe ich jedes Jahr durch, dabei rechne ich mit den Mietern lediglich die "kalten" Betriebskosten ab, da die Liegenschaft über Gasetagenheizungen verfügt.

Nun habe ich ein paar Fragen, damit die Abrechnung auch künftig korrekt und rechtssicher erfolgt.

1.) Seit vielen Jahren (bei einigen Mietern sogar seit Jahrzehnten) wurden bei den BK-Abrechnungen lediglich die Vorauszahlungen angepasst, es wurden allerdings keine Nachzahlungen aus dem entsprechenden Abrechnungsjahr gefordert, analog dazu auch keine Guthaben an die Mieter ausbezahlt. Da sich die Betriebskosten allerdings kontinuierlich erhöht haben, hat sich vermutlich auch nie ein Mieter diesbezüglich beschwert.

Kann ich bei künftigen Abrechnungen nun plötzlich Nachzahlungen für den entsprechenden Abrechnungszeitraum verlangen (und dann selbstverständlich auch eventuelle Guthaben auszahlen) oder ist dies aufgrund der bisherigen, jahrelangen Praxis rechtlich bedenklich?

Sofern ich von meinen Bestandsmietern keine Nachzahlungen bei künftigen Abrechnungen fordern kann, wäre dies bei den Abrechnungen für neue Mietern denkbar oder würde hier eine untolerierbare Ungleichbehandlung stattfinden?


2.) Es ist in den Mietverträgen kein Umlageschlüssel festgelegt, sodass bislang immer nach Wohnfläche abgerechnet wurde. Nun habe ich darüber nachgedacht, dass Kostenpositionen, die nicht im direkten Zusammenhang mit der Wohnungsgröße stehen (z. B. Kabelanschluss, Hausreinigung, Winterdienst) doch eigentlich auch nach Anzahl der Einheiten abgerechnet werden könnten, um eine gerechtere Kostenverteilung zu erreichen.

Darf ich in diesem Fall den Umlageschlüssel eigenmächtig ändern?

3.) Der Wasserverbrauch des Hauses wird nur über einen Hauptwasserzähler ermittelt und dementsprechend auch auf die Fläche umgelegt. Zwei der vier Gewerbeeinheiten generieren so gut wie keinen Wasserverbrauch, die anderen beiden Einheiten benötigen im Gegensatz dazu relativ viel Wasser. Hier findet ggf. eine Benachteiligung von Gewerbemietern und Wohnraummietern statt. Da der Aufwand für den nachträglichen Einbau von Wasserzählern in jede Einheit wahrscheinlich unverhältnismäßig hoch ausfällt, habe ich in Betracht gezogen, die vier Gewerbeeinheiten mit eigenen Zählern auszustatten, deren Verbrauch bei der Abrechnung künftig in Vorabzug zu bringen und die Wohneinheiten weiterhin nach deren Fläche zu bemessen.

Ist eine solche "Zweigleisigkeit" möglich oder muss entweder jede oder gar keine Einheit mit Wasserzählern ausgestattet werden?

Ich bedanke mich bereits jetzt für Ihre Mühe!


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Sie können künftig "korrekt" abrechnen, indem Sie Nachzahlungen fordern und Guthaben auszahlen. Dies ist auch für Forderungen, die noch nicht verjährt sind, rückwirkend möglich.


2.

Wenn der Umlageschlüssel nicht mietvertraglich geregelt ist, sind die Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen. Dies gilt für die Zeiträume, die nach dem 31.08.2001 enden. Damit ist es dem Vermieter nicht gestattet, den Umlageschlüssel nach eigenem Ermessen abzuändern.

Denkbar wäre es aber, einen neuen Umlageschlüssel zu erarbeiten und diesen den Mietern mit der Bitte um Zustimmung vorzulegen. Wenn alle Mieter mit einer solchen Änderung einverstanden sind, kommt eine Änderung des Umlageschlüssels in Betracht. Sie sollten sich aber, um künftigen Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, dieses Einverständnis von jedem Mieter schriftlich bestätigen lassen.


3.

Die beschriebene "Zweigleisigkeit" ist durchaus möglich und im Einzelfall sogar sinnvoll. Auch hier sollten Sie aber die Zustimmung aller Mieter einholen.

Als Argument können Sie vorbringen, daß eine verbrauchsorientiere Abrechnung gerechter sei als eine Abrechnung nach der Größe der vermieteten Einheit.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.05.2012 | 18:10

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