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Betriebskostenabrechnung - Mietwohnung


28.11.2012 22:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

die Rahmendaten:
Wohnungsgröße: 80qm
Bewohner: 2 Personen
Miete kalt: 460,00 €
Nebenkostenvorauszahlung: 125,00 €
Miete gesamt: 585,00 €

der "Fall":
Wir haben am Samstag den 17.11.2012 die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.08.2011 bis 31.07.2012 erhalten. Dort ist eine Nachzahlung von 1.079,43 € gefordert, zudem eine Erhöhung der NK-Vorauszahlung in Höhe von 80,00 € monatlich auf 205,00 €.
Am darauffolgenden Montag den 19.11.2012 habe ich bei der Hausverwaltung angerufen und die Belege eingefordert. Telefonisch wurde mir zugesichert, dass ich diese kostenfrei und umgehend per Post erhalten werde. Zudem hat mir der Hausverwalter mitgeteilt, dass die Wohnung vorher von einer Person bewohnt wurde und für zwei Personen wohl eher NK von 160,00 € statt 125,00 € angebracht wären. Die im Mietvertrag festgeschriebenen Nebenkosten somit nicht angebracht wären.
Eine Woche später am 26.11.2012 habe ich erneut angerufen und um die Zusendung der Belege gebeten. Mir wurde mitgeteilt, dass dies schlicht vergessen wurde und nun zugestellt werden. Zum heutigen Datum: 28.11.2012 liegen immernoch keine Beleg vor.

die Fragen:
1. Liegt durch die Angabe der niedrigen Nebenkosten bei Vertragsschluss eine Täuschung vor (13te Miete?) ? Denn beide Bewohner sind im Mietvertrag aufgeführt und beide haben den Mietvertrag unterschrieben.

2. Kann auf eine Überweisung der Nachzahlung bis zum Erhalt der Beleg verzichtet werden oder müssen Vorauszahlungen geleistet werden?

3. Welche Fristen sind generell zu beachten?

Vielen Dank vorab für Ihre informative und knappe Antwort.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Grundsätzlich möchte ich vorabschicken, dass insbesondere Nebenkostenabrechnungen eine recht komplexe Rechtsmaterie darstellen, bei der es sehr auf die Details ankommt. Hinsichtlich der ersten Frage kann ich daher nur einige Hinweise geben.

1) Ob eine Täuschung vorliegt lässt sich nicht pauschal bestimmen. Eine Täuschung im strafrechtlichen Sinne (Betrug, § 263 StBG) wird sich wahrscheinlich nur äußerst schwer nachweisen lassen, da der hierfür erforderliche Vorsatz nur äußerst schwer nachzuweisen sein dürfte.
Allerdings könnte das Verhalten der Vermieter zivilrechtlich eine Pflichtverletzung darstellen. Allerdings hat der BGH (BGH VIII ZR 195/039) genau diese Frage verneint: "Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten." In diesem Fall ging es um eine Vorauszahlung von 200 DM bei tatsächlichen Kosten von 450 DM.
Eine Pflichtverletzung liege nur unter besonderen Umständen vor, etwa wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen." Ob derartige Umstände vorliegen, vermag ich bei den gegebenen Informationen nicht klar prognostizieren, obwohl die von Ihnen zitierten Aussagen der Hausverwaltung Anhaltspunkte dafür liefern. Bei dieser Ausgangslage und der Höhe der hier aufgeschlagenen Kosten empfehle ich in jedem Fall, Ihre Ansprüche anwaltlich prüfen zu lassen.

2. Sie müssen die Nebenkosten nicht bezahlen, solange Ihnen keine Einsicht in die Belege gewährt worden ist. Ihnen steht ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu, solange der Verwalter dem Wunsch des Mieters auf Belegeinsicht bzw. auf Überlassung von Belegkopien nicht oder nicht vollständig nachgekommen; dann wird auch der Saldo aus der entsprechenden Nebenkostenabrechnung nicht fällig.

3. Die wichtigsten Fristen bei den Nebenkostenabrechnungen sind:
a) Gemäß § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.
b) Gem. § 556 Abs.3 S.5 BGB hat der Mieter 12 Monate Zeit seine Einwendungen gegen die Nebenkosten geltend zu machen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter nur dann Einwendungen geltend machen, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, § 556 Abs.3 S.6 BGB.
c) Danach gilt die im BGB übliche Dreijahresfrist für die Ansprüche.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen im Sinne einer ersten Orientierung weitergeholfen. Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung, gerne berate ich Sie auch im Rahmen einer eingehenden Prüfung Ihrer Ansprüche und bei deren Durchsetzung.

Mit freundlichen Grüßen
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