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Betriebskostenabrechnung: Hausmeisterkosten-Pauschale

| 25.07.2012 16:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers


Sehr geehrte Damen und Herren,

da mir die Hausmeisterkosten in meiner aktuellen Betriebskostenabrechnung sehr hoch erschienen (3570 Euro für 555 qm - sprich für mich anteilig 308 Euro für 47,96 qm) habe ich Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt und Einsicht in die Rechnungen gefordert. Die Kosten für den Hausmeister wurden zudem pauschal, sprich ohne Aufschlüsselung, abgerechnet. Nach meinem Kenntnisstand ist das nicht mehr zulässig.

Der Termin bei der Hausverwaltung ergab, dass sie selbst keine detaillierte Abrechnung vom Hausmeister verlangen, sondern ausschließlich einen Festbetrag für seine Arbeit ausgemacht haben. Ich habe die Rechnung vom Juni 2012 vorgelegt bekommen, in dem der Hausmeister pauschal 250 Euro abgerechnet hat. In unserem Fall übernimmt der Hausmeister nur die Treppenreinigung und im Winter das Räumen der Wege.

Meine Frage ist nun: Ist es zulässig, dass die Kosten für den Hausmeister pauschal abgerechnet werden und dem Mieter daher nicht ersichtlich ist, für welche Arbeiten die Zahlungen anfallen? Oder kann man als Mieter verlangen, dass die Kosten aufgeschlüsselt werden?

Desweiteren verlangt die Hausverwaltung von mir eine anteilige Nachzahlung für die Wartung der Heizungs- und Warmwasseranlage aus dem Jahr 2010. Ich bin erst im September 2010 eingezogen und sie haben es versäumt, die Thermenwartung an mich weiter zu berechnen. Ist es zulässig, jetzt noch eine Nachzahlung zu verlangen oder hätte die Forderung der Hausverwaltung bis zum 31.12.2011 eingehen müssen?

Ich bedanke mich für Ihre Hilfe!

Sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich ihnen wie folgt beantworte:

Bei der Umlage von Hausmeisterkosten gibt es in der Regel Probleme, wenn ein Pauschalbetrag vereinbart ist, der Hausmeister aber neben den umlagefähigen Arbeiten auch Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungarbeiten und Verwaltungstätigkeiten durchführt. In diesen Fällen kann nicht einfach ein pauschaler Abzug von den gesamten Hausmeisterkosten vorgenommen werden.

In Ihrem Fall kann die Vereinbarung dagegen durchaus rechtmäßig sein, da hier der Hausmeister ja offenbar tatsächlich nur umlagefähige Tätigkeiten ausführt. Sie haben grundsätzlich auch einen Anspruch auf Einsicht in den zugrundeliegenden Vertrag. Wenn z.B. vereinbart ist, dass der Hausmeister sich für 250,00 € monatlich um die Treppenreinigung und das Schneefegen kümmert, ist dies grundsätzlich kaum zu beanstanden, sofern hierbei das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtetet wird – die Kosten also im Ergebnis angemessen sind. Wenn dagegen z.B. nur ein Stundenlohn vereinbart wurde, muss der Hausmeister selbstverständlich belegen, welche Arbeiten er wann ausgeführt hat. Es kommt daher letztlich konkret auf die zugrunde liegende Vereinbarung an. Prüfen sollten Sie ggf. noch, ob die Umlage diese Kosten wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde.

Ob hinsichtlich der Kosten der Thermenwartung noch ein Anspruch besteht, hängt zunächst vom Abrechnungszeitraum ab. Dieser umfasst ein Jahr, muss aber nicht zwingend vom 01.01. bis zum 31.12. gewählt sein. Wenn dies allerdings im Mietvertrag so vorgesehen ist oder Sie ggf. für 2010 eine Abrechnung erhalten haben, in der das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum gewählt wurde, ist der Vermieter mit dieser Nachforderung gem. § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Etwas anderes würde nur gelten, wenn den Vermieter an der verspäteten Geltendmachung kein Verschulden treffen würde. Dies ist bei einer Rechnung über eine Thermenwartung allerdings unwahrscheinlich (schlichtes Vergessen hilft dem Vermieter hier nicht weiter).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2012 | 21:47

Sehr geehrter Herr Alpers,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort, die mir sehr weiterhilft.

Bezüglich der Thermenwartung - die Hausverwalterin hat mir übrigens bestätigt, dass die Forderung schlicht vergessen wurde - steht auf der Betriebskostenabrechnung von 2010 (in der die Wartung ja nicht berücksichtigt wurde) Zeitraum 1.1.2010-31.12.2010 und Abrechnungszeitraum 1.9.2010-31.12.2010. Habe ich Sie richtig verstanden, dass die Nachforderung dann wohl doch zulässig wäre?

Besten Dank und viele Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2012 | 09:40

Sehr geehrte Ratsuchende,

hier habe ich mich ggf. missverständlich ausgedrückt: Die Thermenwartung hätte ggf. berücksichtigt werden können, wenn die jährlichen Abrechnungszeiträume z.B. von Ihrem Einzug an berechnet worden wären (erste Abrechnung: 01.09.10 – 31.08.11, zweite Abrechnung 01.09.11 – 31.08.12). Da in Ihrem Fall der Vermieter aber die meist übliche Abrechnung nach dem Kalenderjahr gewählt hat, ist er mit einer Nachforderung für das Jahr 2010 ausgeschlossen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.07.2012 | 09:44

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