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Betriebskostenabrechnung-Gewerbeimmobilie

11.10.2016 16:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ich habe ein Gewerbegrundstück mit mehreren Mietparteien und 20%igen Leerstand käuflich erworben.
Dabei sind Fragen bezüglich der Betriebskostenabrechung aufgetreten.
1. Welchen Aufteilungschlüssel zwischen den vermieteten und nichtvermieteten Gebäuden zur Gesamtfläche muss/kann erhoben werden?
2. Welche anfallenden Nebenkosten sind generell umlegbar?
3. In welchem Umfang sind Abgaben / Steuern, Versicherung (Haftpflicht/Gebäudeversicherung), Pflegemaßnahmen des Grundstücks (Grasschnitt/Rabattenpflege), Abwasserentsorgung (u.a. Neubau einer Kläranlage - eventl. Rückstellung für den Neubau), Strom (Anschlussgebühren bei Neuordnung), allgemeine Verwaltungskosten (z.B. für die Erstellung der Betreibskostenabrechung), Wasser- und Bodenverband, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen,Schönheitsreparaturen u.s.w. umlegbar?
4. Die Grünanlage nimmt einen Großteil des Grundstücks ein. Inwieweit kann ich die Pflege umlegen?
5. Wie muss eine Betriebskostenabrechung (eventl. Mustervorlagen) gestaltet werden?




12.10.2016 | 09:30

Antwort

von


(712)
Tessiner Str. 63
18055 Rostock
Tel: 0162-1353761
Tel: 0381-2024687
Web: http://doreen-prochnow.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Erlauben sie mir zunächst die Bemerkung, dass ihr Sachverhalt für eine Online-Beratung nur sehr begrenzt geeignet ist, da es hier auf die Überprüfung sämtlicher Mietverträge im Detail ankommt.

Ganz einfach lassen sich fast alle ihre Fragen in einem Satz beantworten: Es kommt darauf an, was im jeweiligen Mietvertrag geregelt ist. Hierbei legt die Rechtsprechung großen Wert auf eine absolut eineindeutige Regelung (z.B.OLG Schleswig Urteil vom 10.02.2012 -Az: 4 U 7/11 ). Auf der anderen Seite ist der Vermieter von Gewerbeflächen sehr frei, da hier kein Absoluter Schutz des Mieters wie bei der Wohnraummiete angestrebt wird. Grundsätzlich werden , die Mietvertragsparteien nämlich als gleichrangig und deshalb keine als besonders schützenswert angesehen. Gleiches gilt für den Umlageschlüssel der Neben- und Betriebskosten. Dieser ist zwischen den Parteien zu vereinbaren. Ausnahme bildet hier die Heizkostenabrechnung, da hier die HeizkostenVO Vorrang genießt. Beim Umlageschlüssel gilt, dass dieser dem Grundsatz der gerechten Verteilung zu folgen hat, dass er nachvollziehbar sein muss, in der Nebenkostenabrechnung anzugeben ist und erklärt werden muss. Er muss also absolut nachvollziehbar sein.

Dies vorausgeschickt, möchte ich nun auf ihre einzelnen Fragen eingehen,soweit dies anhand des Sachverhaltes und Online möglich ist.

1. Sie fragen nach dem zu berücksichtigenden Verhältnis von Leerstand zu vermieteten Räumlichkeiten.

Hier gilt grundsätzlich, dass der Vermieter den Leerstand zu vertreten und kostenmäßig zu tragen hat. Das bedeutet für sie, dass sie Nebenkosten für unvermieteten Raum selbst tragen müssen. Bei einem Umlageschlüssel nach qm kann also für jeden Mieter nur einen Nebenkostenabrechnung entsprechend der von ihm angemieteten qm erfolgen.

2. Sie fragen nach den generell umlegbaren Nebenkosten.

Nun ja, die Standard-Nebenkosten ergeben sich aus § 2 BetrKV . Hierzu gehören die Kosten der Heizanlage, Der TV-Anlage, der Wasser und Abwasseranlage, die Haftpflichtversicherung, die Schornsteinfegerkosten, etc.

An die Aufzählung der BetrKV können sie jedoch nicht ohne weiteres apellieren, denn es kommt auf den mit den Gewerbemietern geschlossenen Vertrag an. Sie müssen dann z.B. im Mietvertrag vereinbart haben, dass die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu tragen sind.

Als Vermieter von Gewerbeflächen ist es, aber so, dass die Aufzälung der Betriebskostenverordnung für sie nicht abschließend ist. Entgegen den Rgelungen bei der Wohnraummiete können z.B. Verwaltungskosten abgerechnet werden. Zudem kann vereinbart werden, dass Rücklagen für Modernisierungen zu den zu zahlenden Betriebskosten gehören.

Sie sehen also, auch bei der Beantwortung dieser Frage gibt es keine pauschale gesetzliche Lösung, sondern dies ergibt sich aus den abgeschlossenen Gewerbeverträgen.

Hierzu möchte ich anmerken, dass sie einen bereits bestehenden Mietvertrag auch nicht einseitig ändern können. Zwar sind Kündigungen im Gewerbemietrecht nicht ganz so restriktiv geregelkt wie bei der Wohnraummiete, aber dennoch gilt auch hier der Grundsatz " Kauf bricht nicht Miete" so dass sie an die abgeschlossenen Mietverträge des Altvermieters grundsätzlich gebunden sind.

3. Sie fragen inwieweit bestimmte Kostenarten Umlagefähig sind.

Grundsätzlich ist auch dies im Mietvertrag geregelt. Bei eineiner lediglichen Inbezugnahme der Betriebskostenverordnung sind Abgaben, Grundsteuern und Versicherungen ( § 2 BetrKV ), Gartenpflege, die Kosten der Wasserbereitstellung und des ABwasser sowie die Kosten des Betriebs der Heizanlage der Schornsteinfeger und so weiter durchaus gesichert.

Anders sieht es jedoch mit Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Schönheitsreparaturen sowie Sanierungs- und Modernisierungsumlagen aus. All dies können sie nur umlegen, wenn dies im Mietvertrag so geregelt ist. Abweichend von Wohnraummietverhältnissen (hier gibt es diese Umlagefähigkeit nicht und eine entsprechende Klausel wäre unwirksam) gibt es keine gesetzliche Pflicht des Mieters Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung / Reparatur/ Sanierung zu tragen und auch eine Analogie wird seitens der rechtsprechung aufgrund des eindeutigen Wortlautes abgelehnt. Als Vermieter von Gewerberaum können sie entsprechende Kosten also nur umlegen, soweit dies mietvertraglich vereinbart wurde.

4. Sie fragen , ob die Grünflächenpflege umlegbar ist.

Auch hier gilt, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde, können diese Kosten umgelegt werden. Aber auch bei einer lediglichen in Bezugnahme der Betriebskostenverordnung sind diese Kosten umlegbar, da sie nach § 2 Nr.10 BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören.

5. Sie fragen wie eine Betriebskostenabrechnung gestaltet sein muss.

Auch hier gilt wiederum dies ist in den Mietverträgen geregelt. Aus ihnen ergibt sich die Umlagagefähigkeit und der Umlageschlüssel.

Ausgenommen die Heiz- und Warmwasserkosten sind nach der Heizkostenverordnung zu bestimmen. Dies bedeutet, dass je nach Mietvertrag 50-70% verbrauchsabhängig zu berechnen sind und die übrigen 30%-50 % nach einem geeigneten Umlageschlüssel ( zu meist vermiete qm soweit ein Heizkörper in den Räumen vorhanden ist) verbrauchsunabhängig zu berechnen sind. Anderes ergibt sich nach § 7 HeizkostenvO nur für vermietete Räume in älteren Häusern, die den Wärmedämmungsanforderungen nicht mehr entsprechen. Hier ist der Verbrauchsabhängige Anteil fest mit 70% zu bestimmen. Darüber hinaus kann bei Gewerbemietverträgen auch eine 100% Verbrauchsabhängige Erfassung vereinbart werden. Abbedungen kann die HeizKVO nur werden, wenn z.B. die Erfassung des Verbrauchs nicht möglich ist ( § 11 HeitzVO), also Zähleranlagen schlicht nicht existieren oder ausfallen.

Bei den übrigen Nebenkosten wie Kaltwasser, Gartenpflege, Umlagen von Steuern und Reparaturkosten gilt, dass der Umlageschlüssel eindeutig, gerecht und absolut klar und nachvollziehbar sein muss. Für die Wasserabrechnung ist z.B. ein Wasserzähler für alle Gewerbemieteinheiten ausreichend, es kann dann nach Fläche abgerechnet werden (BGH, Urteil v. 25.11.09, Az. VIII ZR 69/09 )

Sie sehen also auch hier richtet sich das meiste nach dem Mietverträgen. Daher kann ihnen auch niemand ein Muster liefern. Wichtig ist , dass sie hier wirklich das Gebot der Transparenz und Nachvollziehbarkeit beachten. Auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt für sie auch als Gewerberaumvermieter. Dieses Gebot bedeutet nicht , dass sie den billigsten Anbieter jeweils finden und nehmen müssen, allerdings dürfen Preis-und Leistung auch nicht im auffälligen Missverhältnis zu einander stehen.

Insgesamt empfehle ich ihnen, die Mietverträge auf umlagefähige Kosten rechtskundig prüfen zu lassen. Dies kann durch einen Rechtsanwalt oder eine Verwaltungsfirma geschehen. Erst nach dieser Prüfung ist es sinnvoll eine Musterabrechnung zu erstellen. Da sie im Gewerbemietrecht aber auch Verwaltungskosten ( also insbesondere die Abrechnungserstellung der Betriebs- und Nebenkosten) abwälzen können, empfehle ich ihnen so es eine entsprechende Klausel im Mietvertrag gibt, die Betriebskostenabrechnung in professionelle Hände zu legen, denn diese bietet immer großes Konfliktpotenzial zwischen den Mietparteien.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

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