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Betriebskostenabrechnung Einspruch + Fristen

08.06.2008 00:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Folgender Sachverhalt: Die Hausverwaltung hat uns am 16.05.2007 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 geschickt, die zahlreiche Unstimmigkeiten und nicht nachvollziehbare Berechnungen enthielt. Daraufhin habe ich die einzelnen Abrechnungspunkte vor Ort eingesehen (Belege). Anschließend habe ich der Betriebskostenabrechnung nochmals schriftlich widersprochen mit folgendem Wortlaut:


Nachdem ich die Betriebskostenabrechnung 2006 bei Ihnen eingesehen habe, möchte ich unseren Einspruch vom 15.06. nochmals bekräftigen, da einige Punkte weiterhin klärungsbedürftig bleiben:

1. In der Betriebskosten-Abrechnung wurde die Neuanschaffung von Feuerlöschern umgelegt.

2. Es fehlen Belege einer sep. Abrechnung des Stroms für die Trocknungsanlage im Keller letzten Jahres (laut Ihrer Aussage wurde der Strom getrennt abgerechnet). Aus der regulären Eon-Abrechnung für die Wohneinheit ist kein sep. Abzug ersichtlich.

3. Die Einsicht in den Vertrag des Hausmeisters wurde ihrerseits verweigert, so dass ich nicht prüfen konnte, ob es sich bei seiner Leistungsbeschreibung um umlagefähige Dienstleistungen handelt.

4. Zudem werden wir prüfen (lassen), ob einzelne Punkte der Betriebskostenabrechnung laut unseres Mietvertrages abrechnungs- bzw. umlagefähig sind

Wir bitten um Klärung der Punkte 1-3 ihrerseits, wegen Punkt 4 werden wir ggf. nochmals auf Sie zukommen.



Punkt 1+2: Die Hausverwaltung hat bei Einsicht der Belege gesagt, dass sie die Belege nachliefern werde bzw. die Rechnung korrigiert. Punkt3: Hier wurde mir die Einsicht verwehrt.

Bis heute haben wir keine korrigierte Abrechnung erhalten vielmehr ist uns heute (8.Juni2008) eine Mahnung zugegangen „1. Mahnung zur Nachzahlung aus der BK-Abrechnung 2006“ in der wir aufgefordert werden, die Rechnung zu bezahlen.

Meine Fragen:
Wie sollen wir uns jetzt verhalten? Die Vermieter neben keinerlei Stellung zu unserem Einspruch? Wie wird eine Antwort auf die Mahnung richtig formuliert (Musteranschreiben)?

Wie schauen die einzelnen Fristen die zu beachten sind jetzt aus?

Muss ich Teile der Abrechnung zahlen oder bis zur Zustellung einer richtigen Abrechnung gar nicht?
Wie verhält es sich inhaltlich mit Punkt 1-3 – dies sind doch Punkte die wir nicht bezahlen müssen bzw. seitens des Vermieters geklärt werden müssen oder?

Ich möchte eigentlich eine juristische Auseinandersetzung vermeiden und der Hausverwaltung sehr konkret schreiben, deshalb wären ein paar Musterformulierungen wünschenswert.

Vielen Dank vorab!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Nun aber zu Ihrer Frage, welche ich auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Wenn ein Mieter gegen eine (seiner Ansicht nach) unberechtigte Nebenkostenabrechnung Einspruch einlegt, ist er hierdurch nicht automatisch von der Zahlungverpflichtung befreit. Vielmehr kommt es darauf an, ob die Abrechnung objektiv richtig war, oder die Einwendungen gerechtfertigt sind.

Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass Sie - auch wenn Sie Einspruch gegen eine Abrechnung eingelegt haben - dann (zumindest unter Vorbehalt) zahlen sollten, wenn Sie nicht sicher sind, dass der Einspruch wirklich gerechtfertigt ist. Nur wenn klar ist, dass die Abrechnung falsch ist, kann die Zahlung verweigert werden. Sofern Sie die richtige Abrechnungshöhe selbst ermitteln können, empfielt es sich hierbei, den entsprechenden Betrag zu bezahlen.

Zu den von Ihnen angesprochenen Nebenkostenpositionen lässt sich sagen, dass die Rechtsprechung zu Feuerlöschern unterschiedlich ist. In der Regel werden die Wartungskosten eines Feuerlöschers (teilweise auch der Austausch der Löschflüssigkeit) als umlagefähige Position gesehen. Die Neuanschaffung hingegen soll nicht umlagefähig sein, so dass Ihr Einspruch in dieser Richtung gerechtfertigt erscheint.

Sofern keine Belege für Strom und Hausmeistertätigkeit seitens Ihres Vermieters vorgelegt werden können, könnte er im Falle eines gerichtlichen Verfahrens diese Nebenkosten nicht geltend machen. Jedoch besteht für Sie das Problem, dass Sie nicht klar wissen, ob die Belege nicht vorgelegt werden können. Sie haben zwar Anspruch auf Einsicht, jedoch müssten Sie diesen zunächst einklagen. Ein automatischer Entfall der Leistungspflicht folgt hieraus nach überwiegender Meinung gerade nicht. Ich empfehle daher, im Zweifel bezüglich dieser Position unter Vorbehalt zu zahlen.

Spezielle Fristen sind im Augenblick nicht zu wahren. Sollte Ihnen jedoch in der Mahnung eine Frist gesetzt worden sein, sollten Sie diese bezüglich der (möglicherweise) gerechtfertigten Forderungen einhalten und unter Vorbehalt bezahlen, da Sie sonst - trotz Ihres Einspruchs - klageweise in Anspruch genommen werden könnten.

In Bezug auf die noch ausstehenden Belege empfehle ich, der Gegenseite nochmals eine klare nachweisbare Frist zu setzen und Klage anzudrohen, welche in etwa lauten könnte: "Ich fordere Sie auf, mir bis spätestens zum ... (2 Wochen) die geforderte Einsicht in die Unterlagen zu gewähren. Sollte dies nicht erfolgen, würde ich es bedauern, den Klageweg gehen zu müssen."

Ich hoffe, ich konnte eine hilfreiche erste Einschätzung geben und wünsche Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche viel Erfolg. Sollten Sie dennoch anwaltliche Hilfe benötigen, können Sie sich im Bedarfsfall jederzeit - gerne auch per Email - an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin


info@recht-kanzleischorn.de

Nachfrage vom Fragesteller 08.06.2008 | 12:32

Hallo, besten Dank für Ihre Antwort. Was mir allerdings noch immer nicht klar ist: Muss die Hausverwaltung überhaupt reagieren und die Abrechnung korrigieren? Was ist wenn sie meinen Einspruch einfach ignorieren, obwohl die Abrechnung nachweislich falsch ist (Feuerlöscher Anschaffung, sowie auch der Strompunkt: Der Strom für die Trocknung eines Wasserschadens im Treppenhaus muss meines Wissens sep. abgerechnet werden. Ist aber auf der Stromrechnung nicht gesondert ausgewiesen, sondern einfach auf alle Mieter umgelegt worden). Wie lautet die Frist für die korrekte Abrechnung seitens des Vermieters? Wie lange hat er Zeit, eine korrekte Abrechnung vorzulegen? Ist es nicht so, dass eine inkorrekte Abrechnung komplett nicht gezahlt werden muss? Ist es nicht schlecht für mich den gesamten Betrag unter Vorbehalt zu zahlen, zumal ich den richtigen Betrag nicht ermitteln kann – wie soll ich vorgehen? Besten Dank vorab?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.06.2008 | 15:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

die Hausverwaltung muss reagieren und eine korrekte Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist erstellen. Hierfür müssten 2-4 Wochen ausreichend sein.
Wenn dies unterlassen wird, können Sie (und müssen das im Zweifel) auf Erstellung einer korrekten Abrechnung klagen.

Eine nicht korrekte Abrechnung muss dann nicht gezahlt werden, wenn Sie nicht erkennen können, welcher Betrag gerechtfertigt ist. Sofern Beträge ERSICHTLICH korrekt abgerechnet wurden, empfehle ich, diese zu bezahlen, da es für diese Fälle unterschiedliche Rechtsprechung gibt.

Mein Hinweis, Sie sollten ggf. unter Vorbehalt zahlen, bezog sich auf Abrechnungswerte, von denen Sie nicht 100%ig wissen, ob sie falsch sind. Selbstverständlich müssen Sie falsch abgerechnete Positionen nicht bezahlen.

Die Stromkosten für die Trocknung eines Wasserschadens sind nach überwiegender Ansicht nicht umlegbar, da sie zur Instandhaltung gehören.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtanwältin

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