Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Betriebskostenabrechnung 2007 - unerklärliche Umlageschlüssel und Rechnung von 2006!

| 23.04.2008 13:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani


Sehr geehrte Anwälte,

ich habe am 12.04.08 von meiner Vermieterin die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01. - 31.12.2007 erhalten. Daraus ergeben sich, auch nach einem Gespräch mit dem Mieterverein, diverse Fragen, die ich gerne beantwortet hätte.

Als Verteilerschlüssel wird auf der Hauptseite angegeben
Ihr Anteil: 15,5 / 72,5, Ihre Nutzfläche: 77,03

Das mein Anteil 15,5 beträgt verstehe ich, da ich für 12 Monate in der Wohnung war und mein Freund 3,5 Monate (ab 15.09.07). Wie auf ein Gesamtanteil von Mietparteien auf 72,5 gekommen wird weiss ich nicht. Ich im DG = 15,5; 1OG = 24 sind 39,5 Einheiten. Die EG Wohnung wurde im Juli von einer 4-köpfigen Familie bezogen, welche allerdings nicht die 36 fehlenden Einheiten ausmachen können! Eine Erklärung ist vom Vermieter erforderlich?

Ebenso habe ich 5 Monate ein Haus bewohnt das insg. 335,95 qm groß ist und 7 Monate nur noch 316,57 qm groß ist... Sollte es mit dem Einzug der Familie zu tun haben, kann der Vermieter doch nicht die Anzahl der qm im Haus kürzen - ein Abriss fand nicht statt?

Ein Umlageschlüssel der Müllkosten ist nicht erkennbar.
Abfallentsorgung 431 €, Ihr Anteil 126,50 €
Wir besitzen 2 Mülltonnen und eine Biomülltonne. Ich teile mir eine Tonne mit den Mietern aus dem 1OG. ?!

Weiter ist mir aufgefallen, dass in der Betriebskostenaufstellung neben den Versicherungen, welche ja umlagefähig sind, Kosten für die Tankprüfung (20% von 150,80) und die Heizungswartung (236,81) auftauchen und werden dann mit dem Umlageschlüssel "geteilt durch Gesamtquadratmeteranzahl des Hauses mal QM der Wohnung" aufgeteilt. Gehören diese Kosten nicht in die Abrechnung der Heizkostenabrechnung, welche die Firma ista erstellt? Dort tauchen nämlich nochmals Kosten für die Wartung der Heizanlage mit 78 € auf?

Zudem wird dort (Heizkostenabrechnung) eine Rechnung vom 20.12.06 aufgeführt über 2.128 € für eine Öllieferung. ICh kann mich täuschen, aber die Rechnung von 2006 hat in einer Abrechnung im Zeitraum 01.01. -31.12.07 doch nichts zu suchen? Laut Vermieterin hat sie die Rechnung der Öllieferung erst Anfang Januar 07 erhalten und deshalb taucht sie erst in der Abrechnung für 2007 auf. Da sie aber doch selbst ein Jahr für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung Zeit hätte, ist das doch nun ihr Verschulden, oder?

Ebenso fällt auf der ista Abrechung auf, dass Die Warmwasserkosten durch 5,74 (?) Personen geteilt wird und die Grundkosten durch nunmehr eine Gesamt qmAnzahl von 307,82 geteilt wird. Meines Wissens, muss die Vermieterin für Warmwasserzähler sorgen, wenn mehr als 2 Wohungen im Haus vermietet sind? Die Grundkosten der Heizung werden übrigens druch eine Gesamt qm Zahl vom 317,38 geteilt...

Zudem nun noch eine letzte Frage: Wie kann ich dagegen vorgehen, sollten diverse Sachen (wie die Rechnung von 2006 oder fehlende Warmwasserzähler) nicht rechtens sein UND wie lange habe ich Zeit, die geforderte Nachzahlung von 502,86 Euro zu bezahlen?

Ich danke für die Annahme meiner Frage und warte gespannt auf Ihren Rat.

Mfg


Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für die eingestellte Frage, die ich Ihnen gerne wie Folgt auf Grund des geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie der Verteilerschlüssel festgelgt wird. Dies können sein: Quadratmeter-Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten, Verbrauche etc. Genaueres ergibt sich aus dem Mietvertrag. Enthält dieser keine Vereinbarung, so ist die Wohnfläche maßgebend (§ 556a BGB). Hier müsste somit zunächst der Mietvertrag geprüft werden und anschließend die tatsächlichen Gegebenheiten. Sollten Sie den Verteilerschlüssel nicht nachvollziehen können, so sollten Sie Ihren Vermieter zur Erläuterung auffordern.

Sollte Ihr Vermieter darüber hinaus tatsächlich abweichende Wohnflächenangaben gemacht haben, so sollte er auch diese begründen. Ggf. kann hier ein Sachverständigengutachten Klarheit über die tatsächliche Wohnfläche geben.

Auch bzgl. der Müllkosten muss zunächst eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden. Ist dies der Fall, so gilt gem. § 3a der Betriebskostenumlageverordnung, dass hier entweder ein Maßstab der Müllverursachung gewählt werden muss oder eine Aufteilung nach Wohnfläche erfolgt.

Was die Tankprüfung und die Heizungswartung angeht, so handelt es sich hierbei um Wartungskosten und gehören in die Betriebskostenabrechnung. Allerdings sollten Sie aufpassen, ob sich dahinter nicht Reparaturkosten "verstecken". Auch hier sollten Sie aber Ihren Vermieter um Klärung bitten.

Was die Öllieferung angeht, so dürfte vermutlich auf den Zeitpunkt des Entstehens der Kosten abzustellen sein. Dies ist erst nach Rechnungserhalt der Fall. Ich gehe hier davon aus, dass die Kosten wohl für 2007 umgelegt werden können.

Bzgl. der Kosten für die Warmwasserversorgung besteht grundsätzlich gem. § 5 Abs.1 HeizkostenVO eine Pflicht zum Einbau. Allerdings gibt es hier in Ausnahmefällen auch Übergangsvorschriften. Hierbei sollten Sie sich ggf. noch einmal an den Mieterverein wenden, der die Umstände vor Ort genauer prüfen kann. Im übrigen bemisst sich die Berechnung der Warmwasserkosten nach § 8 HeizkostenV. Hierbei handelt es sich um eine recht komplizierte Vorschrift, deren richtige Anwendung an dieser Stelle nicht geprüft werden kann. Auch hier verweise ich Sie an den Mieterverein oder die Firma Ista.

Ich empfehle Ihnen, die Abrechnung noch einmal genau prüfen zu lassen. Die Zahlung muss in der Regel binnen eines Monats geleistet werden, sofern kein anderes Zahlungsziel angegeben ist. Ansonsten geraten Sie in Verzug uns haben evtl. mit weiteren Kosten zu rechnen. Sie können aber auch den Betrag erstmal unter Vorbehalt überweisen (bitte im Zahlungszweck mit angeben!) und dann ggf. einen Teil zurückfordern.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Für eine kostenlose Nachfrage stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Nachfrage vom Fragesteller 24.04.2008 | 12:03

Sehr geehrter Herr Mameghani,

danke für Ihre schnelle Antwort.

Die unerklärlichen Umlageschlüssel werde ich mir von der Vermieterin schriftlich erläutern lassen.

Sie meinen also, dass es rechtens ist, dass die Vermieterin auf ihrer Betriebskostenaufstellung die Wartung und Prüfung der Heizanlage angeben darf UND ZUSÄTZLICH nochmals Wartungskosten in anderer Höhe in der Abrechnung der Firma ISTA auftauchen darf?!

Bezüglich der Öllieferung mit Rechnung DATIERT AUF 20.12.06: Selbst wenn die Vermieterin nicht nachweislich die Rechnung im Januar 2007 erhalten haben sollte, hätte sie doch Zeit gehabt, diese in die Abrechnung für die Betriebskostenabrechnung 2006 (sie hat ja bis 30.12.2006 Zeit die Kosten in Rechnung zu stellen) einzupflegen? Gilt hier nicht die Verjährungsfrist?

Da es in Bayern wohl keine Regelung zum Einbau von Wasserzählern gibt, gehe ich davon aus dass §12 Abs. 1 HeizkostenV abgewendet werden darf?

Danke für ihre nächste Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2008 | 14:09

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich entschuldige zunächst die verzögerte Beantwortung Ihrer Nachfrage. Ich möchte Ihnen hierzu nunmehr noch folgendes mitteilen:

1.) Bzgl. der Wartungskosten für die Heizung müssten im Endeffekt die Belege geprüft werden. Es könnte beispielsweise eine Konstellation dahingehend bestehen, dass unterschiedliche Prüfungen der Heizungsanlage durch die Firma ISTA und einen anderen Dritten erfolgt sind. Dies wäre zwar ungewöhnlich, dass beide Ansprüche aber richtigerweise auf Sie umgelegt worden sind, kann ich aber auch nicht kategorisch ausschließen.

2.) Bzgl. der Öllieferung ist meines Erachtens darauf abzustellen, wann tatsächlich die Kosten entstanden sind. Wenn dies Anfang 2007 der Fall ist, dann sind die Kosten auch auf 2007 umzulegen. Unabhängig hiervon wäre dann jedoch noch zu prüfen, ob die Umlage richtig erfolgt ist.

3.) Sofern eine verbrauchsabhängige Berechnung der Heizkosten bei Ihnen erfolgt ist, ist § 12 Abs.1 HeizkostenV anwendbar. Hier stimme ich mit Ihnen überein.

Mit freundlichen Grüßen

RA J.Mameghani

Bewertung des Fragestellers |

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Bin sehr enttäuscht über diese schäbige Antwort für 40 Euro!
Da konnte mir die kostenlose Beratung beim Mieterverein das selbe sagen! Genau an diesen verweist mich der Anwalt hier nun auch wieder. Und für einen Spezialisten im Gebiet Mietrecht erwarte ich fundierte Aussagen und nicht ein "glaube, könnte, vermute ich", dafür brauche ich keinen Anwalt befragen, der alle Sachstände in der Frage dargelegt bekommt! Alle anderen Auskünfte konnte ich mir auch selbst im Internet suchen. EINE UNVERSCHÄMTHEIT - antwortet auch nicht auf die Nachfrage!!! "
Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen