Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.015
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Betriebskostenabrechnung, Nachbesserungsfrist


23.09.2007 18:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Folgender Sachverhalt:

Ich bin Mieter von Wohnung 115qm in Frankfurt/M im Erstbezug (Neubau) ab 11/2004, vertraglich damals vereinbarte Betriebskosten(BK)-Vorauszahlung EUR188,50, Heizkosten (HK)-Vorauszahlung EUR115,50. Gesamt NK also EUR304/Monat.

12/05:
BK- und HK-Abrechnung 2004: Nachzahlungsforderung BK EUR66, HK EUR6, Gesamtbetrag ohne Einspruch an VM gezahlt. Festgesetzte Anpassung der Vorauszahlung 2005 auf BK EUR227 und HK EUR124 von mir akzeptiert.

12/06:
BK- unk HK-Abrechnung 2005: Nachzahlungsforderung BK EUR1680 (!), Guthaben HK565, gesamt also EUR1115. Schreiben vom VM enthaelt Angebot zur Erstellung von Belegen fuer EUR0,5/Kopie oder Einsichtnahme in Hamburg (Wohnung und Wohnort Mieter in Frankfurt). Hinweis: Die Abrechnung scheint keine Formfehler zu enthalten, ist allerdings fuer mich nicht nachvollziehbar. Fuer die erhoehten Kosten werden keinerlei Gruende angegeben.

01/07:
Fristgerechter Einspruch gegen Abrechnung 2005 mit Bitte um Klaerung von Fragen, z.B. Grundsteueranstieg 325% vs. 2004, Grundsteuer wurde auf Wohnungs- und Gewerbemieter gleich umgelegt, Hausmeisterkosten unverhaeltnismaessig hoch, etc. Eingangsbestaetigung VM mit Hinweis "kommen zu spaeterem Zeitpunkt unaufgefordert auf Sie zurueck".

06/07:
Aufforderung an VM um Rueckerstattung des HK-Guthabens von EUR565 mit 2-woechiger Frist. Antwort: "Die Bearbeitung Ihres Einspruches 2005 wird noch einige Zeit in Anspruch nehmen, eine Auszahlung des HK-Guthabens wird nicht vorgenommen."

07/07:
Nach Ablauf der Frist Kuerzung der Miete um HK-Guthaben 2005 in Hoehe von EUR565.

20.09.07:
Zahlungserinnerung von VM mit Frist 28.09.2007 zur Zahlung des ausstehenden Rueckstandes (BK) in Hoehe von EUR1680.

Ich beabsichtige, die Forderung abzulehnen mit Hinweis auf die noch offenstehende Klaerung meines Einspruches, auf den bis jetzt keinerlei Stellungnahme zum Sachverhalt erfolgte.

Frage:
Sollte ich jetzt zusaetzlich auch eine Frist setzen zur Klaerung meines Einspruches und welche, ODER sollte ich direkt im Hinblick auf den unangemessenen Zeitrahmen zur Beantwortung und des nicht zumutbaren Belegeinsichtangebotes, die komplette BK-Nachforderung von EUR1680 als nicht faellig und die BK-Abrechnung als hinfaellig/den Fall als fuer mich erledigt deklarieren? Ist die angeforderte BK-Nachzahlung jetzt nicht hinfaellig?

Besten Dank.
23.09.2007 | 19:24

Antwort

von


31 Bewertungen
Marktpassage 2
42781 Haan
Tel: 02129 5678678
Web: www.ra-iven.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Betriebskostenabbrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. IN IHREM FALL BEDEUTET DIES, dass die Frist zum 31.12.2006 endete.

Nach der überwiegenden Auffassung der Rechtsliteratur setzt die Einhaltung der Frist voraus, dass dem Mieter innerhalb des 12-Monats-Zeitraums eine formell richtige, d.h. nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung zugegangen ist. Nach den Grundsätzen der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH NJW 1982, 573, OLG Braunschweig WuM 1999, 173) muss die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben in Form einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in Abrechnungsposten enthalten. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hierzu gehören u.a. die Darstellung des Umlagemaßstabs, bei gemischt genutzten Gebäuden eine gesonderte Erfassung der Gewerbeeinheiten etc. Hier sollten Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Kollegen zur gewissenhaften Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung beauftragen. BEACHTEN SIE: Sollte sich bei dieser Überprüfung herausstellen, dass die Betriebskostenabrechnung formale Fehler enthält, wäre eine Nachbesserung der Abrechnung und demnach ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters aufgrund Fristablaufs gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ausgeschlossen.

Hiervon zu unterscheiden ist grundsätzlich die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Diese kann auch außerhalb des 12-Monats-Zeitraums nachgebessert werden. BEACHTEN SIE: Die Betriebskostennachzahlung ist mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung fällig. Die BK-Nachzahlung ist demnach nicht vollumfänglich "hinfällig". ABER: Die Nachzahlungspflicht besteht lediglich in der berechtigten Höhe. Der Vermieter ist bei berechtigten Einwänden des Mieters daher zur Korrektur der Betriebskostenabrechnung verpflichtet.

Eine konkrete Frist zum Nachbesserungsverlangen ist gesetzlich nicht geregelt. In Anlehnung an die für den Mieter angesetzte Prüfpflicht würde ich jedoch eine Frist von 1 Monat für angemessen erachten. Bis zur Stellungnahme des Vermieters haben Sie in der Tat ein Zurückbehaltungsrecht i.S. des § 273 BGB. Nach Ablauf der Frist können Sie zudem damit drohen, Auskunfts- und Feststellungsklage zu erheben. Sie könnten insbesondere auf Gestattung der Einsichtnahme in die Originalbelege klagen. Den Handlungsspielraum wird Ihnen der von Ihnen beauftragte Kollege aufzeigen.

Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

31 Bewertungen

Marktpassage 2
42781 Haan
Tel: 02129 5678678
Web: www.ra-iven.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht, Verkehrsrecht, Arbeitsrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER