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Betriebskostenabrechn. für Treppenhausreinigung und Winterdienst


| 10.02.2007 21:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

ich bewohne (Miete) seit dem 01.08.2005 eine 59qm 2-R. Wohnung. Insgesammt handelt es sich um ein Reihenhaus mit 3 Mietparteien. Jede Wohnung hat Ihren eigenen Besitzer. Die Hausverwaltung wird über einen Maklerin/Immobilienbüro (nur eine Person) abgewickelt.
Bei der Wohnungsbesichtigung wurden mir die Kaltmietkosten und die Betriebskosten (Abschlag) genannt. Des weiteren wurde die Wohnung damit beworben, dass eine Treppenhausreinigung durch eine Firma durchgeführt wird. Letztendlich empfand ich das Angebot für angemessen und es kam zum Mietvertrag.

Im Mietvertrag sind die Kosten wie folgt aufgeführt:

"Die Netto-Kaltmiete beträgt: 279,00 Euro"
"Neben der Miete sind monatlich zu entrichten für:
Betriebskostenvorschuss gem. Abs. 2: 60 Euro"
"Abs. 2: Die Betr.Kosten gem. Betr.Kostenverordnung, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters
vom 31.12.2004 sind in der vereinbarten Netto-Kaltemiete nicht enthalten."

Enthalten sind die üblichen Sachen wie Steuer und Müllgebühren. U.a. auch:

"Die Kosten für Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Hauswart."

Auf der nächsten Seite steht noch:

"Die Kosten der Treppenhausreinigung sind in den Betriebskosten enthalten."


Am 12.10.2006 wurde mir die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 übersandt. Danach habe ich eine Nachzahlung in Höhe von 243,80 Euro. Unter anderem wurde unter der Punkt "Hausreinigung" ein Gesammtbetrag von 738,92 Euro aufgeführt, welcher mir mit 210,21 Euro in Rechnung gestellt wurde. Ebenfalls vermerkt ist der Zeitraum 01.07.05 - 31.12.05. Die Firma wurde also nur einen Monat vor meinen Einzug erstmalig und insgesammt 6 Monate im Jahr 2005 tätig. (Berechnung: 738,92 * Umlagefaktor 0,341 / 6 Monate x 5 Monate Mietdauer 2005). Ergo soll ich pro Monat für die Hausreinigung 42,04 Euro zahlen. Logischerweise wurde ich aufgefordert ab sofort 100 Euro Betriebskostenvorschuss zu zahlen.

Gegen diese Nebenkostenabrechnung habe ich Widerspruch eingelegt, da ich mich arglistig getäuscht sehe. Die Hausreinigungskosten sehe ich als Fixkosten an, die zum Vertragsabschluß bekannt waren, aber defenetiv nicht genannt wurden. Des weiteren erachte ich die Kosten als maßlos zu hoch. Aus einem bundesweiten Nebenkostenspiegel entnehme ich eine durchschnittlichen Betrag von 7-8 Euro/Monat für eine Treppenhausreinigung.

Selbstverständlich wurde mein Widerspruch seitens der Hausverwaltung zurückgewiesen. Es erfolgten 2-3 Briefwechsel, wobei jeder auf seinem Standpunkt beharte. Letztendlich bat ich um eine Kopie des Hausreinigungsvertrages. Seit dem ist zu diesem Thema keine Reaktion mehr eingetroffen.

Mit Absprache der restlichen Mieter wurde erreicht, dass die Hausreinigung ab Dezember 2006 durch die Mieter selbst durchgeführt wird. Die Hausverwaltung teilte das allen Parteien in einem Schreiben mit und gab ebenfalls zu verstehen, dass der Winterdienst bis auf weiteres ebenfalls durch uns zu erledigen sei.

"Desweiteren benötige ich von allen Mietern eine einvernehmliche Aussage, ob der Winterdienst ebenfalls in eigener Regie übernommen wird oder ob ich eine Firma mit der Räumung beauftragen soll. Ich weise an dieser Stelle darauf hin, dass die Mieter für die ...beseitigung selbst verantwortlich sind, solang mir nichts gegenteiliges mitgeteilt wird".
(Schreiben vom 11.12.2006)

Am 19.01.2007 traf ein weiteres Schreiben ein, in dem schlicht mitgeteilt wurde, dass der Winterdienst jetzt durch Firma XYZ (letztendlich die gleiche die zuvor auch die Treppenreinigung durchführte) durchgeführt wird. Pro Einsatz soll dabei inkl. allen Kosten 7,50 Euro berechnet werden. Grundsätzlich bin ich mit der Übernahme der Arbeiten durch eine Firma bereit. Allerdings empfinde ich auch hier den Betrag unangemessen. Durch eine andere Firma würde die gleiche Arbeitsleistung lediglich mit 1,50 Euro berechnet werden. Mein Nachbar rief daraufhin bei der Hausverwaltung an und bat um Änderung. Er wurde allerdings schroff abgewiesen und der Vertrag würde frühestens im nächsten Jahr geändert. In meinem letzten Schreiben von vor 3 Tage gab ich zu verstehen, dass ich keine Zahlungsverpflichtung sehe und drängte auf einen Firmenwechsel.


Zu meinen Fragen:


1. Bin ich verpflichtet die Kosten der Hausreinigung zu zahlen, auch wenn sie mir zuvor nicht bekannt waren? Gibt es etwas zu beachten wie ich weiter vorgehen sollte?


2. In welchem Rahmen kann/darf ich in die Verträge zwischen Hausverwaltung und Vertragsfirmen einsehen?

3. Welche Rechte habe ich, die Kosten für den Winterdienst abzulehnen und auf Ausstellung eines neues (günstigeren) Vertrages zu drängen?

4. In wie weit ist die Hausverwaltung verpflichtet von verschiedenen Firmen einen Kostenvoranschlag einzuholen um daraus das günstigste hinsichtlich Leistung und Preis auszuwählen?

3. Ich plane noch dieses Jahr auszuziehen und befürchte, dass die Kaution einbehalten wird. Kann ich die Kaution durch Rückbehaltung von den letzten Monatsmieten einbehalten um nicht selbst auf Auszahlung klagen zu müssen?


Wenn benötigt können alle Dokumente per eMail zugesendet werden.

Vielen Dank.
10.02.2007 | 22:41

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

( 1 ) Da es sich beim Mietvertrag um eine auf Dauer angelegte Beziehung handelt, sind im Regelfall beide Parteien daran interessiert, vor Abschluss des Mietvertrages all die Informationen zu erhalten, die für ein störungsfreies Dauerschuldverhältnis notwendig sind. Jede Partei muss grundsätzlich selbst dafür sorgen, umfassende Informationen zu erlangen. Unaufmerksamkeiten, Vergesslichkeit und Fehleinschätzungen eines Vertragspartners können nur schwer dem Gegner angelastet werden.

Tatsächlich können die Kosten für die Hausreinigung nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden.

Nur wenn Sie vor Gericht darlegen und beweisen könnten, dass der Vermieter vor Vertragsschluss zum Punkt Kosten der Hausreinigung eine Aufklärungspflicht verletzt hat, könnten Sie ggf. Ansprüche aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs.2, 311 Abs. 2 BGB herleiten.

Dies wäre nach erster Einschätzung der Sach - und Rechtslage ein sehr schwieriges Unterfangen, zumal Sie auf Grund der mündlichen Gespräche in Beweisnöte geraten könnten.

( 2 ) Einsichtsrecht

Sie können die Abrechnungsunterlagen vor Ort uneingeschränkt einsehen. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht nach aktueller Rechtsprechung jedoch leider nicht.

( 3 ) Zum Winterdienst

Grundsätzlich können Verkehrssicherungspflichten vertraglich auf die Mieter übertragen werden.

Wenn für den Winterdienst ein Unternehmen beauftragt wird, so müssen sich die umlagfähigen Kosten im Rahmen der sogenannten
" Wirtschaftlichkeit" bewegen. Ob Kosten pro Räumeinsatz in Höhe von 7,50 €uro für 3 Wohneinheiten sich in diesem Rahmen derselben bewegen, ist insoweit Streitfrage. Ich schätze die Erfolgsaussichten einer gerichtlichen Auseinandersetzung zu diesem Punkt als eher gering ein.

( 4 ) Ein Abwohnen der geleisteten Kaution ist nicht möglich. Sie müssen weiterhin die Miete bezahlen. Sollten Sie die Abrechnung rechtlich in Zweifel ziehen wollen, so rate ich dringend, die Vertragsunterlagen von einem Anwalt vor Ort einsehen zu lassen und zu gegebener Zeit auf Rückzahlung der Kaution zu klagen.

Ich hoffe Ihnen eine hilfreich Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 11.02.2007 | 15:07

Sehr geehrter Herr Michael Kohberger,

zunächst danke ich Ihnen für die Antwort. Zu Punkt 1 gestatte ich mir eine Nachfrage, um sicher zu gehen Sie richtig verstanden zu haben.

( 1 ) Da es sich beim Mietvertrag um eine auf Dauer angelegte Beziehung handelt, sind im Regelfall beide Parteien daran interessiert, vor Abschluss des Mietvertrages all die Informationen zu erhalten, die für ein störungsfreies Dauerschuldverhältnis notwendig sind. Jede Partei muss grundsätzlich selbst dafür sorgen, umfassende Informationen zu erlangen. Unaufmerksamkeiten, Vergesslichkeit und Fehleinschätzungen eines Vertragspartners können nur schwer dem Gegner angelastet werden.

Aus der Gesprächsführung ging hervor, dass mit den angesetzten 60 Euro alle Betriebskosten gedeckt seien. Somit auch die Hausreinigung. Es gab nie einen Hinweis darauf, dass sich die Betriebskosten erhöhen werden um die tatsächlich anfallenden Kosten zu decken. Die Worte der Maklering/Hausverwalterin spiegelten sich letztendlich auch im Mietvertrag wieder. Letztendlich wusste aber die Maklerin bereits zum Vertragsabschluss, dass die anfallenden Betriebskosten enorm (rund 42 Euro) höher sind also wie sie mir mitgeteilt wurden. Ich sehe darin absicht, um die Wohnung leichter vermieten zu können. Ich sehe also keine Fehleinschätzung/Unaufmerksamkeit auf meiner Seite. Grundsätzlich kann man doch erwarten, über alle (Fixen) Kosten informiert zu werden? Man kann ja schwerlich der Maklerin ein Dokument unterschreiben lassen, in dem Sie mir unterschreibt mich über alle Kosten informiert zu haben. Hat eine Maklerin nicht eine Art Garantenstellung gegenüber einen Mietinteressenten?

Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2007 | 17:29

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Ich habe meine Antwort zu Frage 1 bewusst kurz gehalten, da ich auch aus bereits genannten beweistechnischen Gründen die Erfolgsaussichten in der Angelegenheit als gering einschätze.

Doch nun zur Beantwortung Ihrer Nachfrage:

Ansprüche kommen sowohl gegenüber der Maklerin als auch dem Vermieter in Betracht, wenn ein schuldhaftes Verhalten der Maklerin bei Vertragsverhandlungen dem Vermieter nach § 278 BGB zugerechnet werden kann. Dies ist der Fall wenn

( 1 )das Anpreisen der Wohnung ein Verschulden bei Vertragsverhandlungen ( c.i.c.= culpa in contrahendo ) war und

( 2 ) die Maklerin eine sogenannte Erfüllungsgehilfin des Vermieters war.

1. Zur Frage des Verschuldens führe ich wie folgt aus:

Das Haftungsinstitut der culpa in contrahendo ist in
§§ 280 Abs. 1, 241 Abs.2 und 311 Abs. 2 BGB geregelt. Hier die Gesetzestexte:

§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung. Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem SCHULDVERHÄLTNIS, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
...

§ 241 ( 2 ) Das SCHULDVERHÄLTNIS kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

§ 311 ( 2 ) Ein SCHULDVERHÄLTNIS mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1. die AUFNAHME VON VERTRAGSVERHANDLUNGEN

2. die ANBAHNUNG EINES VERTRAGES, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder

3. ÄHNLICHE GESCHÄFTLICHE KONTAKTE.
...

Wenn also die Maklerin wieder besseres Wissen die Betriebskosten um gute 40 % zu gering angepriesen hat, so kann dies gewiss zu einem Schadensersatzanspruch führen.

Gegen ein vorsätzliches Verhalten der Maklerin spricht jedoch, dass sie selbst die Firma mit den hohen Hausreinigungskosten das erste mal nur einen Monat vor Ihrem Einzug beauftragt hatte.

Diesbezüglich ist die von Ihnen gewünschte Einsichtnahme in die Verträge zwischen Hausverwaltung und Hausreinigungsfirma sinnvoll, jedoch nicht unbedingt erfolgsversprechend, wenn zwischen den Unternehmen ein Rahmenvertrag besteht, der nämlich auf Stundensatzbasis abgerechnet wird.


2. Angenommen die Maklerin hätte Sie tatsächlich getäuscht so könnten Sie voraussichtlich das Verschulden der Maklerin bei Vertragsverhandlungen auch dem Vermieter nach § 278 BGB zurechnen, da die Maklerin nach den tatsächlichen Gegebenheiten mit dem Willen des Vermieters bei der Erfüllung einer eigentlich diesem obliegenden Verbindlichkeit wohl als Hilfsperson tätig war.

Auch wenn die Gesetzeslage durchaus ein Instrumenarium für einen Schadensersatzanspruch zur Verfügung hält, so müssen Sie sich dennoch entgegenhalten lassen, dass eine Betriebskostenvorauszahlung immer eine Vorauszahlung ist und eine Abrechnung erst nach Eingang der Rechnungen der Drittunternehmen bei der Hausverwaltung erfolgen kann.

Ob in dem von Ihnen genannten Fall ein derart krasses Mißverhältnis zwischen vereinbarter Vorauszahlung und Höhe der Endabrechnung gegeben ist, dass Sie daraus Schadensersatzanspüche herleiten könnten ist äußerst fraglich, zumal eben die Hausverwaltung sich darauf berufen kann, dass das Vertragsverhältnis zur Hausreinigungsfirma sehr jung war.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben

mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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