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Betriebskosten ohne Mietvertrag


03.09.2007 20:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Hallo, ich habe folgende Frage

Ich habe ein heute Mehrfamilienhaus erworben, indem unter anderem seit 2001 ein älterer Herr wohnt der seit seinem Einzug für eine 50 qm Wohnung 200,00- Euro Warmmiete zahlt. Im Mietvertrag (Einheitsmietvertrag) ist folgendes vereinbart: ...

... § 2 Die Miete O netto kalt O brutto kalt beträgt monatlich: Euro 200,00-. Neben der Miete sind monatlich zu entrichten für Betriebskostenvorschuss :... (kein Eintrag) Heizkostenvorschuss:... (kein Eintrag) ... insgesamt: Euro 200,00-

... § 20 Abs. 2 Weitere Vereinbarungen: Warmvermietung

Meine Fragen:
Wie hoch sind in dem Fall die Betriebskosten. (Die Heiz- und Warmwasserversorgung läuft über eine Heizung die bislang nicht verbrauchsorientiert abgerechnet werden konnte. Das gleiche gilt für Strom (1 Zähler))
Ab wann und wie hoch kann ich die Betriebskosten erhöhen
Ab wann und wie hoch kann ich die Miete erhöhen

In dem Haus leben 2 weitere Parteien die überhaupt keinen Mietvertrag haben.
Wie hoch sind in dem Fall die Betriebskosten
Ab wann und wie hoch kann ich die Betriebskosten erhöhen
Ab wann und wie hoch kann ich die Miete erhöhen

Eine von diesen Parteien benutzt die Wohnung als Lagerraum (Gewerbe) und ist wohnhaft woanders.

Gelten in dem Fall andere Bedingungen ?

Mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrter Ratsuchender,

Mieter von Wohnraum müssen zusätzlich zur Miete nur dann die Nebenkosten zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Aus dem Mietvertrag muss sich ergeben, welche Nebenkosten im einzelnen bezahlt werden. Entscheidend für die Umlage von Betriebskosten im konkreten Mietverhältnis ist somit die ausreichende Vereinbarung derselben im Mietvertrag.

Das Gesetz geht in § 556 Abs. 1 BGB davon aus, dass die Grundform der Miete eine Inklusivmiete ist. § 556 Abs. 1 BGB lautet wie folgt: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne von § 19 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes trägt.“

Der Grundfall ist also die Inklusivmiete.

In dem ersten von Ihnen geschilderten „Fall“ wird im Mietvertrag ausdrücklich von Warmmiete gesprochen. Bei den anderen zwei Wohnungen ist nicht vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

Die Inklusivmiete zeichnet sich dadurch aus, dass sowohl in der Miete die Heizkosten als auch die Betriebskostenanteile enthalten sind, so dass der Mieter einen einheitlichen Mietbetrag schuldet, eine gesonderte Abrechnung über Betriebs- oder Heizkosten findet nicht statt. Die Inklusivmiete entbindet zwar den Vermieter davon, jährlich Rechnung zu legen oder sich mit den Nebenkosten des Objektes laufend näher zu beschäftigen, andererseits stellt die Inklusivmiete in Zeiten steigender Energie- und Nebenkosten die für den Vermieter schlechteste Variante dar, da bei steigenden Nebenkosten der rechnerisch in der Inklusivmiete vorhandene Nettomietzinsanteil geringer wird. Im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung ist daher eine Inklusivmiete unzulässig, weil damit § 2 HKVO umgangen wird. Die Heizkostenverordnung und die damit begründete Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung über Heizkosten gehen insoweit rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vor.

Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete bezogen auf die Heizkosten im Mietvertrag ist somit unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und die Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212/05).

Allerdings können Mieter oder Vermieter verlangen, dass die Heizkosten in der Zukunft nach Verbrauch abgerechnet werden sollen. Sie müssen dann die Höhe der Kosten für Heizung und Warmwasser des vergangenen Jahres mitteilen. Um insoweit zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zu wechseln, müssen Sie die Grundmiete senken, indem Sie die anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten abziehen. Zu dieser reduzierten Grundmiete muss der Mieter zukünftig Heizkosten nach Verbrauch zahlen. Sie müssen auf eine Heizkostenverteilung umstellen, die der HKVO gerecht wird. Die weiteren Nebenkosten sind hingegen in der Warmmiete nach wie vor enthalten.

In diesen Fällen gestaltete es sich recht schwierig, eine Mieterhöhung zu begründen, weil die Mietspiegel als Begründungsmöglichkeit für ein Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraum nur Nettokaltmieten ausweisen und nicht Mieten, die auch Nebenkosten mit beinhalten.

Begründet der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete (Gesamtmiete ohne Heizkosten) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel, der lediglich Nettokaltmieten ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits zu gewährleisten. Nach der herrschenden Auffassung kann die Vergleichbarkeit dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten. Umgekehrt kann der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet werden, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem (Netto-) Mietspiegelwert gegenüberzustellen.

Grundsätzlich kann nach den gesetzlichen Vorschriften der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Sachverständigen-Gutachten, oder auf 3 Vergleichswohnungen berufen. Er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel begründen Durch die Mietrechtsreform (1. September 2001) hinzu gekommen sind zwei weitere Begründungsmittel: der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank.

Eine Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Das heißt aber nicht, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer zulässig ist. Eine zweite Begrenzung stellt oft die sog. Kappungsgrenze dar (max. 20 % innerhalb von 3 Jahren).

In diesem Zusammenhang ist Entscheidung des BGH vom 12.03.2003 – VIII ZR 175/02 interessant: Die Mietvertragsparteien hatten dort eine Inklusivmiete einschließlich aller (kalten) Nebenkosten in Höhe von 800 DM zuzüglich der Vorauszahlungen auf die Heizkosten vereinbart. Mit Schreiben vom 05.12.2001 verlangte der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Inklusivmiete auf 960 DM. Der Mieter lehnte die Zustimmung unter anderem mit der Begründung ab, die (Teil-) Inklusivmiete setze sich aus einem Betriebskostenanteil in Höhe von 383,33 DM und einer Nettomiete in Höhe von 416,67 DM zusammen. Eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB könne lediglich unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20% bezogen auf die Nettomiete erfolgen. Der BGH wies in seinem Urteil darauf hin, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze (und bei vereinbarter Inklusivmiete) nicht von der so genannten Nettomiete auszugehen sei. Nach dem Wortlaut des § 558 BGB beziehe sich die Kappungsgrenze auf den Begriff "Miethöhe" ohne dass dieser Begriff auf die Nettomiete bzw. den in einer Inklusivmiete enthaltenen Nettomietanteil beschränkt werde. Nach Ansicht des BGHs war dem Gesetzgeber bei der Fassung des § 558 BGB bekannt, dass es unterschiedliche Mietstrukturen (Inklusivmiete und Nettomiete) geben könne. Wenn er bei der Fassung des § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete und Inklusivmiete unterschieden habe, könne dies nur so verstanden werden, dass unter dem Begriff "Miete" nach dem allgemeinen Sprachgebrauch der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen sei."

Hinsichtlich Ihrer Frage zum „Gewerberaum“ muss zunächst abgeklärt werden, was tatsächlich vereinbart wurde, zu welcher tatsächlichen Nutzung die Räume vermietet wurden.

Geht man hier von der Vermietung von Gewerberaum aus, so ist zunächst festzuhalten, dass die Heizkostenverordnung gleichermaßen im Gewerbe- wie auch im Wohnraummietrecht relevant ist, weil sie über § 2 HKVO unabhängig von der Art der Nutzung zur Anwendung kommt.

Wenn im Mietvertrag nichts über eine Mieterhöhung vereinbart wurde, ist eine solche grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt auch bei langfristig abgeschlossenen Mietverhältnissen.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann es geben, wenn dies für den Vermieter zu untragbaren Ergebnissen führt. Ein Anspruch des Vermieters auf Erhöhung des Mietzinses kann sich in diesem Fall über § 242 BGB nach den Grundsätzen über die Änderung der Vertragsgrundlage ergeben.

Ist im Vertrag nichts über eine Mieterhöhung geregelt, so bestehen folgende Möglichkeiten, um die Miete zu erhöhen:

Änderungskündigung:
Der Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis (unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen und dem Mieter gleichzeitig anbieten, das Mietverhältnis künftig zu einem höheren Mietzins fortzusetzen. Können sich die Parteien nicht einigen, ist das Mietverhältnis zum Kündigungstermin beendet.

Änderungsvereinbarung:
Möglich ist es auch, dass die Mietparteien vereinbaren, den bestehenden Mietvertrag in der Form abzuändern, dass künftig ein höherer Mietzins gezahlt wird.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen Überblick gegeben zu haben und
verbleibe mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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