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Betriebskosten nicht detailliert ausgewiesen


04.06.2007 14:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

mit der Mieterin habe ich 11.2005 einen Standardmietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen, wonach die Betriebskosten anhand der tatsächlich anfallenden Höhe umgelegt werden. Die monatliche Verausszahlung beträgt 125€. Leider habe ich vergessen, diese Betriebskosten detailliert zu benennen, so daß sich die Mieterin jetzt bei der Jahresabrechnung weigert, andere Kosten als die Heizung zu zahlen. Muß sie zusätzlich Wasser, Hausmüll oder andere Kosten zahlen? Kann ich auf eine Änderung des Vertrages drängen? Kann ich der Mieterin ohne Eigenbedarf ordentlich kündigen?
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Soweit Sie den Standardmietvertrag von „Haus & Grund“ meinen, so ist in diesem regelmäßig folgender Passus enthalten:


[…]
Folgende Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB (erläutert durch die Betriebskostenverordnung) sind in der obigen Miete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen:

[es folgt eine Aufzählung der Betriebskosten in einzelnen Spalten]

Ist in der Spalte ,,Verteilungsschlüssel" oder bei Einzelpositionen ein solcher nicht eingesetzt, so bestimmt sich der Verteilungsschlüssel nach den gesetzlichen Bestimmungen. Soweit ein Verteilungsschlüssel nur bei einzelnen Betriebskostenarten eingesetzt ist, wird dadurch die Umlagefähigkeit der übrigen Betriebskostenarten nicht ausgeschlossen.
[…]


Soweit dieser Passus auch in Ihrem Mietvertrag enthalten ist und sich in den einzelnen Spalten keine Eintragungen befinden, so ist in der Regel dennoch die Umlage aller dort aufgezählten und umlagefähigen Betriebskosten vereinbart. Der Mieter kann sich daher nicht wirksam darauf berufen, es seien nur die eingetragenen Nebenkosten geschuldet.

Sollte Ihr Mietvertrag andere Formulierungen enthalten, so müsste der gesamte Vertrag näher geprüft werden, Hier hängt dann alles von der genauen Formulierung und den Begleitumständen ab. Eine abschließende Prüfung ist mir m Rahmen dieser Erstberatung nicht möglich.

Eine einseitige „Abänderung“ der Nebenkosten (im Sinne der Umlage weiterer, bislang nicht als umlagefähig vereinbarter Nebenkosten) durch den Vermieter ist nicht möglich. Die Mieterin müsste sich mit einer Abänderung einverstanden erklären. Einen Anspruch auf Abänderung kann ich jedoch anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes nicht erkennen.

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist nur unter ganz engen Voraussetzungen möglich (u.a. bei Eigenbedarf, vgl. § 573 BGB). Alleine die Tatsache, dass sich die Mieterin weigert, bestimmte Nebenkosten zu zahlen, stellt in der Regel keinen Grund für eine ordentliche Kündigung des Vermieters dar.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 05.06.2007 | 08:04

Sehr geehrter Herr Hein,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Zur Detaillierung: der Mietvertrag folgt der ´Neufassung nach dem Mietrechtsreformgesetz´ und enthält unter §6.2 folgenden Passus: ´Neben der Mieter trägt der Mieter folgende Betriebskosten (1) : Die Betriebskosten werden anteilig ihrer tatsächlich anfallenden Höhe umgelegt. Der Mieter ist verpflichtet, auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 125€ pro Monat zu entrichten. Die Betriebskosten werden - sofern nicht die Umlegung nach der unterschiedlichen Nutzung verteilt.
Unter (1) steht unten auf dem Vertrag kleingedruckt: Betriebskosten detailliert benennen bwz. Hinweis auf die Betriebskostenverordnung aufnehmen. Dies ist von mir übersehen worden, also nicht benannt. Muß die Mieterin mehr als die Heizkosten tragen?

Ergänzung vom Anwalt 07.06.2007 | 14:45

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Es handelt sich bei Ihrem Mietvertrag offensichtlich um kein Standardformular von „Haus und Grund“. Sie sollten den Vertrag sicherheitshalber in seiner Ganzheit anwaltlich überprüfen lassen. Es kann auf Feinheiten ankommen (z.B. optische Gestaltung des Vertrages), die Sie auf dieser Plattform verbal nicht ausreichend wiedergeben können. Im Übrigen ist es bei einer nur auszugsweisen Schilderung nicht möglich, den Vertrag abschließend zu überprüfen. Daher muss ich die Antwort vorbehaltlich der Vollständigkeit Ihrer Angaben erbringen.

Soweit kein Bezug auf die Berechnungsordnung genommen wird, die einzelnen Betriebskosten auch nicht aufgezählt werden und der Hinweis fehlt, dass - soweit ein Verteilungsschlüssel nur bei einzelnen Betriebskostenarten eingesetzt ist - die Umlagefähigkeit der übrigen Betriebskostenarten nicht ausgeschlossen wird, spricht einiges dafür, dass die Betriebskosten nicht wirksam umgelegt wurden. Es kann sich jedoch eine andere Wertung ergeben, wenn eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wurde (was ja gerade dagegen spricht, dass eine Pauschale gewählt wurde).

Hier werden Sie um eine konkrete Prüfung des Mietvertrages leider nicht herumkommen, wenn Sie eine abschließende Beurteilung erreichen wollen.



Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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