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Betriebskosten - negatives Urteil des Landgerichts


| 28.04.2006 01:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Die Betriebskostenforderung meines Vermieters für den Zeitraum 15.03.2004(Einzugsdatum) bis 31.12.2004 belief sich auf 907,51 Eur. Diese erschien mir erheblich zu hoch, weshalb ich beim Mieterbund Gera vorstellig wurde. Dieser legte Widerspruch ein, führte Mängel in der Abrechnung auf und stellte gleichzeitig fest, im Mietvertrag seien keine Betriebskosten vereinbart, da der Vermieter lediglich die Berechnungsverordnung (Anlage 3 zu § 27 II. BV) (die ab 01.01.2004 durch die Betriebskostenverordnung ersetzt worden ist). Mitte Juli 2005 erhielt ich dann den Klageentwurf des Vermieter-Anwalts mit dem ich bei der vom Mieterbund empfohlenen Rechtsanwältin vorstellig wurde. Der gegnerische Anwalt reichte die Klage beim Amtsgericht ein, der Amtsrichter wies die Klage mit der Begründung ab, es seien im Mietvertrag keine BK vereinbart. Weshalb der gegn. Anwalt gegenüber meiner Anwältin mündlich die Einigung vorschlug, auf die BK 2004 unter der Voraussetzung der zukünftigen Zahlung zu verzichten. Diese Einigung lehnte ich ab, da die Anwältin der Ansicht war, das Landgericht würde überwiegend "mieterfreundlich" entscheiden. Die Revision des Vermieters v.d. Landgericht Gera war jedoch erfolgreich, die Bezugnahme auf die ersetzte Berechnungsanlage würde nicht bedeuten, dass keine BK vereinbart seien und ausdrücklich erwähnt, das die Höhe der BK nicht beanstandet worden sei, die Revision wurde nicht zugelassen. Leider war ich bei dem Termin am Landgericht selbst nicht anwesend, da ich der Anwältin voll vertraute. Die Anwältin sah nun die Möglichkeit einer "Nichtzulassungsbeschwerde" weshalb ich mit einem Professor in Karlsruhe telefonierte der mit dann sagte, dass der Streitwert hierfür mind. 20.000,- Eur betragen müsse, er Betrug aber lediglich 1075,- Eur. Die Anwältin wies mich nun darauf hin, ich könne hinsichtlich der unterlassenen Beanstandung der Höhe der BK gegen sie selbst bzw. gegen den Mieterbund Schadenersatz geltend machen. Sehr unangenehm an der ganzen Sache ist für mich, dass in meiner Rechtsschutzversicherung Mietrecht nicht inbegriffen war und ich nun neben den hohen BK auch die Zinsen, Gerichtskosten und Anwaltskosten tragen muss. Die Nachzahlung d. BK-Abrechnung f. d. Jahr 2005 betrug nur 256,- Eur. Für den Vermieter (einen Frankfurter Börsenmakler) wäre ein für ihn negatives Urteil natürlich sehr schlecht gewesen, da sämtliche seiner Mietverträge in dieser Form formuliert waren.
Wie sehen Sie die Sache? Was kann ich jetzt tun?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


Ihren Angaben zufolge bleibt Ihnen rechtlich in der Tat nur noch die Möglichkeit, gegen Ihre Anwältin vorzugehen.

Ein Schadensersatzanspruch aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag setzt ein anwaltliches Verschulden voraus.
Im vorliegenden Fall wurde aufgrund des Versäumnisses, im erstinstanzlichen Verfahren zur Höhe der Betriebskosten Stellung zu nehmen, die Möglichkeit abgeschnitten, diese zur Grundlage der Verteidigung in der zweiten Instanz zu machen. Denn nach der Zivilprozessordnung sind solche Angriffs- und Verteidigungsmittel, die auch in der ersten Instanz schon hätten geltend gemacht werden können, ausgeschlossen.

Es kommt also darauf an, ob Sie in der Berufungsinstanz (teilweise) gewonnen hätten, wenn die für Sie sprechenden Tatsachen von Ihrer Anwältin vor dem Amtsgericht zumindest hilfsweise vorgebracht hätte.
In einem etwaigen Gerichtsprozess müsste dies alles erneut aufgerollt werden.

Es empfiehlt sich, eine außergerichtliche Einigung anzustreben, unter Einbeziehung der Berufshaftpflichtversicherung Ihrer Anwältin.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei Ihrem Anliegen zunächst behilflich sein.
Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2006 | 09:28

Sehr geehrter Herr Geyer,
ich danke Ihnen für die schnelle Antwort.

Ich hatte der RA´in ja ausführlich dargelegt, dass der Hausmeister auch Verwaltungs- und Makleraufgaben ausübt, es gehören 3 Häuser dazu, die nicht einzeln, sondern insgesamt in die Abrechnung mit eingehen und der Mieterbund hatte die Nichtberücksichtigung des erheblichen Wohnungsleerstandes bemängelt, ferner enthält die BK-Abrechnung auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
In dem im Februar 2004 geschlossenen Mietvertrag sind nicht die einzelnen Betriebskosten aufgelistet, es wurde lediglich auf die bis 31.12.2003 geltende Anlage 3 zu § 27 der 2. Betriebskostenverordnung verwiesen.

Die Betriebskostenverordnung hätte dem Mietvertrag in Kopie beiliegen müssen, denn mit der Schuldrechtsreform wurde der Verbraucherschutz dahingehend verbessert, dass Verträge und Vereinbarungen transparenter sein müssen (§307 BGB).

Kann das Landgericht dies denn einfach so ignorieren?

Von Gerichtsverfahren habe ich jetzt erstmal genug.
Wie soll ich das meiner Anwältin denn sagen mit der Berufshaftpflichtversicherung? Die Versicherung wird sich sicherlich auch um die Schadensregulierung drücken wollen.
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.04.2006 | 12:22

Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung reicht nach gesicherter obergerichtliche Rechtsprechung (noch zur II. BV) für eine wirksame Nebenkostenumlegungsvereinbarung auch in Formularmietverträgen aus. Dies gilt selbst dann, wenn die Anlage 3 dem Mietvertrag nicht beigefügt ist, weil hier trotz bestehendem Transparenzgebot unterstellt wird, dass dem Durchschnittsmieter der Kernbereich und die Tragweite der dort aufgeführten Begriffe der Mietnebenkosten verständlich sind (so z.B. OLG Düsseldorf, WM 2000, 603; OLG Koblenz, NJW-RR 1990, 1038).

2.
Ihre Anwältin ist verpflichtet, den Fall ihrer Berufshaftpflichtversicherung zu melden. Ob eine außergerichtliche Regulierung in Betracht kommt, entzieht sich meiner Beurteilung. Am Besten besprechen Sie dies mit Ihrer Anwältin persönlich, nachdem diese Ihnen bereits angeboten hatte, diesen Weg zu gehen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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"Die Antwort war den Einsatz wert. Schade dass ich mich von Herrn Geyer nicht vor dem ganzen Verfahren habe beraten lassen. Ich hätte sonst die vom gegnerischen Anwalt angebotene Einigung auf die Nachzahlung f. 2004 und dafür künftig BK zu zahlen gerne eingelassen. Schade dass nicht alle Anwälte so sind. Gruß! "