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Betriebskosten bei Mischnutzung, Grundsteuer/-bescheid, Umlage

| 24.11.2010 19:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


In dem von mir bewohnten Berliner Mehrfamilien-Mietshaus befinden sich im Erdgeschoss Gewerberäume (Taxibetrieb incl. Schulungsräume) sowie eine (von einem Wohnungsmieter genutzte) Garage, folglich Mischnutzung.
BK/NK (incl. Grundsteuer) werden offenbar nicht auf die gesamte Nutzfläche (Wohn- einschließlich Gewerbe-/Garagenfläche), sondern nur auf eine geringere Quadratmeterzahl umgelegt - mutmaßlich nur auf die reine Wohnfläche (Umlageschlüssel wird u.a. nicht erläutert, Abrechnung damit formell unwirksam).

Trotzdem im Hinblick auf künftige Rechtssicherheit folgende Fragen:

Inwieweit muss der Vermieter hier (zumindest bei der Umlage der Grundsteuer) im Rahmen der BK/NK-Abrechnung differenzieren und einen Vorwegabzug vornehmen/berechnen und erläutern? Oder kann es tatsächlich vorkommen, dass für Gewerbe-/Garagenfläche keine höhere Grundsteuer als für Wohnfläche anfällt? Denn aus dem Grundsteuerbescheid geht keinerlei Unterscheidung hervor - kann das richtig sein oder würde es im Umkehrschluss lediglich bedeuten, dass der Vermieter die Mischnutzung dem Finanzamt ggf. nur nicht angezeigt hätte? (Einblick in Einheitswertbescheid für das Grundstück wird vom Vermieter nicht gewährt)

Und müsste unter der Annahme, dass durch das Gewerbe keine wesentlich höheren BK/NK (incl. Grundsteuer) als für Wohneinheiten anfielen (und somit keinerlei Vorwegabzug erfolgt), die Kostenumlage (nach Quadratmetern) dann nicht zwingend auch auf die gesamte Nutzfläche anstatt nur auf die Wohnfläche erfolgen (Umlagengerechtigkeit)?

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

Zunächst einmal ist festzustellen, dass ein Vermieter bei einem gemischt genutzten Gebäude grundsätzlich verpflichtet ist bezüglich der auf den gewerblich genutzten Teil entfallenden Betriebskosten einen Vorwegabzug vorzunehmen.

Dies gilt nur dann nicht, wenn es auch ohne den Vorwegabzug nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung von Wohnungsmietern kommt (BGH vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05 - ).

Theoretisch – aber sehr unwahrscheinlich – ist es möglich, dass die Grundsteuer für den Gewerbeanteil nicht höher ist als für den Wohnungsanteil. Dann wäre diesbezüglich kein Vorwegabzug erforderlich. Allerdings erscheint mir dies sehr unwahrscheinlich, so dass Sie auf jeden Fall die entsprechenden Belege prüfen sollten.

Die Unterscheidung zwischen Gewerbe- und Wohnraum geht im Übrigen aus dem Grundsteuerbescheid nie hervor.

Diese Unterscheidung ist tatsächlich nur dem Einheitswertbescheid zu entnehmen, auf dessen Einsicht Sie in diesem Fall auch einen Anspruch haben.

Richtig ist auch dass die Betriebskosten, für die kein Vorwegabzug vorgenommen wird, auf die gesamte Nutzfläche des Gebäudes umzulegen sind und nicht nur auf die Fläche der Wohneinheiten.

Das bedeutet, dass unabhängig von der Grundsteuer die anderen nach Fläche umgelegten Betriebskosten, für die kein Vorwegabzug vorgenommen werden muss auf die Gesamtfläche umzulegen sind.

Ich erlaube mir noch, darauf hinzuweisen, dass ein Vorwegabzug unter Umständen auch bei den Versicherungen vorzunehmen ist, da diese für Gewerberäume zum Teil deutlich teurer sein können.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2010 | 20:47

Herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Dazu noch folgende Bitte: Auf welche konkrete BGB-Norm(en) kann ich mich hinsichtlich des Anspruchs auf Einsicht des Einheitswertbescheides sowie der detaillierten Versicherungsunterlagen berufen? (Anm.: Versicherungsschein des Vermieters weist als Vertragsart eine „Komfort-Versicherung" aus, inwieweit hierin - über Zusatzbedingungen / Haftungserweiterungen zur allgemeinen Wohngebäudeversicherung - ggf. auch reine Eigentümerrisiken abgefedert werden, geht nicht hervor und wird vom Vermieter trotz Nachfrage nicht erläutert)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2010 | 21:45

Sehr geehrte Fragestellerin,

eine konkrete Rechtsgrundlage im Gesetz - vor allem im BGB - für das Einsichtrecht des Mieters in die Abrechnungsunterlagen gibt es leider nicht.

Dies wird aber von der gesamten Rechtsprechung daraus gefolgert, dass der Mieter das Recht hat Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend zu machen, da dies nur möglich ist, wenn dem Mieter die Einsichtnahme ermöglicht wird.

Der Anspruch folgt daher aus der Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB, der Regelungen über die Betriebskostenabrechung trifft.

Sollte Ihr Vermieter weiter die Einsichtnahme verweigern, können Sie Ihn auf Gewährung der Einsicht verklagen.

Mit freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 24.11.2010 | 22:32

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