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Betriebskosten - Unterschiede zwischen Mietverträgen im selben Haus

| 04.05.2021 11:38 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:32
Guten Tag,

ich habe 2 kurze Fragen zum Thema Betriebskosten. Ich bitte um eine generelle Antwort, da es sich nicht um einen konkreten Fall handelt. Wenn ich von verschiedenen Mietern spreche, meine ich verschiedene Mieter innerhalb eines Hauses

1) Muss der Anteil, der verbrauchsabhängig berechnet wird, bei den warmen Betriebskosten für alle Mieter der selbe sein, oder darf er sich unterscheiden (Beispiel: ein Mieter 50%, ein anderer Mieter 70%). Wie viel darf hier im Mietvertrag geregelt sein? Dürfen auch Werte über 70% festgelegt werden?

2) (A) In der Betriebskostenabrechnung dürfen Kosten für Niederschlagswasser und Abwasser zu Abwasser zusammengefasst werden und (B) die Abwasserkosten müssen nicht explizit in der Abrechnung stehen, sondern können mit den Kaltwasserkosten zusammengefasst werden und unter dem Punkt Kaltwasserkosten in der Abrechnung auftauchen (wenn ich das richtig verstanden habe)
Nun die Frage: Muss das für jeden Mieter eines Hauses gleich sein und inwieweit kann das im Mietvertrag geregelt werden (Beispiel: Muss entweder für jeden oder keinen Mieter Niederschlagswasser zusammengefasst sein oder ist das im Mietvertrag regelbar?)

Danke im Voraus.
04.05.2021 | 12:29

Antwort

von


(21)
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94469 Deggendorf
Tel: 015221753503
Web: http://www.kanzleimeixner.com
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihr entgegengebrachtes Vertrauen. Gerne beantworte ich auf Basis Ihrer Angaben nachfolgend Ihre Fragen und führe diesbezüglich generell aus:

Zu 1) Mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten kann die Umlage auf den Mieter im Mietvertrag frei vereinbart werden. Ohne Verteilerschlüssel, sind die Betriebskosten entsprechend der Wohnfläche umzulegen, § 556a Abs. 1 S. 1 BGB. Sofern jedoch ein Verbrauch erfasst werden kann, ist dieser vorrangig vor der Wohnfläche nach einem entsprechenden Maßstab umzulegen, § 556a Abs. 1 S. 2 BGB. Grundsätzlich sind hier 50-70% (nicht über 70%) der Kosten verbrauchsanhängig abzurechnen. Die restlichen Kosten können dann auf die Wohn- oder Nutzfläche verteilt werden.

Zu 2) Sind in den einzelnen Einheiten keine Kaltwasserzähler installiert, wird der Gesamtverbrauch des Hauses mittels Verteilerschlüssel auf die Mietparteien umgelegt. Dasselbe gilt, wenn nur in einigen Wohnungen Kaltwasserzähler installiert sind. Welcher Verteilerschlüssel gewählt wird, muss im Mietvertrag festgelegt werden und bedarf bei Änderung der Zustimmung des Mieters.
Wenn die Gebühr für den Niederschlag in der Nebenkostenabrechnung unter die Position Abwasser oder Entwässerung fällt, so kann der Vermieter als Verteilerschlüssel den Wasserverbrauch ansetzen. Ist jedoch das Niederschlagswasser als eigene Kostenstelle ausgewiesen, so gilt in der Regel die Umlage nach der Wohnfläche. Demnach scheint es bereits nicht sinnvoll, unterschiedliche Abrechnungen rauszugeben bzw. zu vereinbaren.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und stehe Ihnen ggf. gerne über die Rückfragefunktion erneut zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Victoria Meixner


Rückfrage vom Fragesteller 04.05.2021 | 13:09

Hallo Frau Meixner,

erstmal danke für ihre schnelle Antwort.

Zu 1) Hier hat sich der Kern meiner Frage für mich nicht geklärt, nämlich ob ich in einem Objekt bei einem Mieter 70% der Heiz-/Warmwasserosten verbrauchsabhängig und bei einem Mieter 50% der Heiz-/Warmwasserosten verbrauchsabhängig berechnen kann oder, ob in einem Objekt für alle Mieter der selbe Anteil verbrauchsabhängig berechnet werden muss (bspw. alle 50% verbrauchsabhängig).

Zu 2) Nur eine kurze Bestätigung, dass ich es richtig verstanden habe:
Es ist möglich, für einen Mieter Abwasser und Entwässerung zusammenzufassen und es für einen Mieter getrennt aufzuführen, macht aber aus Ihrer (und meiner auch) Sicht, keinen Sinn. Ein kurzes "richtig Verstanden" reicht mir hier vollkommen.

Ich danke ihnen dafür, dass sie die Antwort verständlich und generell formuliert haben, ohne viele Paragraphen anzuführen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.05.2021 | 13:32

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfragen.
Die Heizkostenverordnung wählt in ihrer Formulierung das Wort "Nutzer". Demzufolge können Sie in Einheit 1 50% und in Einheit 2 70% verbrauchsabhängig abrechnen. Die übrigen Prozent dann nach Wohn-/Nutzfläche oder Personenzahl. Die Mieter haben kein Recht auf denselben Mietvertrag bzw. dieselbe Abrechnungsmethode und auch keinen Anspruch auf Einsicht in die Verträge der anderen. Es muss nur von Anfang an für jeden Mieter klar sein, welche Kosten auf ihn zukommen können. Im Übrigen können Sie gestalten, wie Sie möchten (Vertragsfreiheit).
Ja, Frage 2 habe ich so gemeint, wie Sie schreiben.

Mit freundlichen Grüßen
Victoria Meixner

Bewertung des Fragestellers 04.05.2021 | 13:50

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