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Betriebskosten - Treppenhausreinigung Kosten auf die Mieter umlegen

10.06.2008 12:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Wir sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Bisher wurden dort für Treppenhausreinigung und Gartenpflege keine Nebenkosten angesetzt, da die Treppenhausreinigung von den Mietern im Wechsel und die Gartenpflege von einem Mieter allein (unentgeltlich) durchgeführt wurden.

Die Treppenhausreinigung ist schon immer unzulänglich erfolgt, da manche Mieter scheinbar ihren Pflichten nicht nachkommen. Die Gartenpflege hat ein Mieter allein gemacht, der jetzt aber aus beruflichen Gründen keine Zeit mehr dafür hat.

Können wir für diese Arbeiten (Treppenhausreinigung + Gartenpflege) jetzt Unternehmen einsetzen und die Kosten auf die Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umlegen?

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Die Umlage der aufgezeigten Nebenkosten setzt zunächst einmal voraus, dass diese Umlage im Mietvertrag so vereinbart ist.

Können danach die Kosten für die Gartenpflege und die Treppenhausreinigung auf die Mieter umgelegt werden, gilt der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. D.h. die Umlagemöglichkeit gilt nur für wirtschaftliche Aufwendungen. Ein Wechsel von einem zu einem anderen Unternehmen ist dabei aber möglich, genauso wie die Vergabe an ein Unternehmen, wenn die Arbeiten zunächst „kostenlos“ durchgeführt worden sind. Dies gilt im Grundsätzlichen.

Umstritten ist aber in der Rechtssprechung, ob durch einen jahrelangen (Nicht-/)Ansatz von Kosten sich konkludent die vertragliche Vereinbarung der Umlage ändert bzw. welche Voraussetzungen dafür vorliegen müssen. Dabei kommt es konkret auf die Umstände des Einzelfalls an, d.h. Art und Umfang der bisherigen Praxis, bisherigen Zeitablauf, ggf. Begründungen, Vereinbarungen etc.

So wurde in den Instanzgerichten sowohl entschieden, dass eine stillschweigende Änderung der vertraglichen Vereinbarung möglich (möglich, auch wenn 10 Jahre nicht angesetzt AG Neuss, WuM 1990, 85), als auch nicht möglich sei (nicht möglich, wenn 10 Jahre nicht angesetzt AG Köln, WuM 1985, 366). Der BGH hat sich grundsätzlich für die Möglichkeit einer stillschweigenden Änderung des Mietvertrages entschieden.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net
Tel.: 06131 / 333 16 70
mail@ra-freisler.de

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