Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Betriebskosten / Position 'Sonstiges'


24.03.2007 20:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben folgendes Problem:

Ein Mieter unseres Mehrfamilienhauses beklagt den Posten "Sonstiges" in der BK-Abrechnung und verlangt Rücker-
stattung für 3 Jahre, weil dieser Abrechnungsposten nicht statthaft sei.

Der Posten " Sonstiges " erscheint bei uns in der BK-Abrechnung erst seit 2 Jahren, da auf EDV umgestellt wurde. Für den Zeitraum davor , und zwar seit 1997, existieren für alle Jahre und Abrechnungen handschriftliche Aufzeichnungen über die Berechnungen. Darin taucht jedes Jahr der Posten "sonstiges " auf ( regelmäßig 50 bis 100 Euro ) der auch mit abgerechnet wurde. Meine Mutter, eine ältere Dame, hatte die Abrechnungen damals gemacht. Die Abrechnungen, die den Mietern damals geschickt wurden, entsprachen nicht den heutigen Ansprüchen an BK-Abrechnungen. Ob der Posten "Sonstiges" darin namentlich erwähnt wurde, weiß meine Mutter nicht mehr. Die Briefe liegen nicht mehr vor.

Fest steht auf jeden Fall, daß wir anhand von Berechnungen und anhand von Kontoauszügen ( Rückerstattungen u. Nachzahlungen )genau nachweisen können, daß der Posten "Sonstiges" über all die Jahre anstandslos bezahlt wurde.

Im Mietvertrag von 1972 ist der Posten " Sonstiges " natürlich nicht erwähnt. Es findet sich jedoch folgender Passus: " Die Unkosten des Vermieters für Reinigung und Beleuchtung der allgemein benutzten Teile des Hauses ( einschließlich Zählermiete und Ersatzbeschaffung von elektrischen Birnen und Zähler ) werden auf die Mieter des Hauses umgelegt. "

Haben wir eine Möglichkeit, uns gegen die Forderungen des Mieters zu wehren? Wenn ja, wie gehen wir vor? Gehen Sie bitte davon aus, daß wir das Grundsatzurteil des BGH vom 07.04.04 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 146/03 vorliegen haben. Inwieweit ist der Tenor dieses Urteils auf diesen Fall anwendbar? Wir bitten um kurze Einschätzung der Chancen und Risiken einer möglichen Vorgehensweise.

( Tenor des Urteils: Kosten für die Dachrinnenreinigung sind umlagefähige Betriebskosten, wenn sie in jedem Jahr anfallen. Sie gehören zu den " sonstigen Betriebskosten " und können - auch wenn sie nicht im Mietvertrag aufgeführt wurden - durch jahrelange Zahlung als vereinbart gelten. )

Wir bedanken uns schon jetzt für Ihre Mühe.

Mit freundlichem Gruß
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Hinsichtlich etwaiger sonstiger Betriebskosten ist in Ihrem Fall vorzutragen, dass diese mangels Hinweis in Ihrem Mietvertrag in keinster Weise werden umlagefähig sein, da diese schon dem Grunde nach gar nicht auf Ihre Mieter umgelegt sind.
Somit kann bereits das von Ihnen zitierte Urteil des BGH aus dem Jahre 2004 hinsichtlich der Dachrinnenreinigung auf Sie schon deswegen nicht anwendbar, da gelegentlich dieser BGH-Entscheidung im Mietvertrag im Zusammenhang mit den Betriebskosten wenigstens sonstige – erwähnt sind, auf Ihren Fall keine Anwendung finden.
Selbst wenn bei Ihnen sonstige Betriebskosten ohne nähere Bezeichnung erwähnt wären, würde ich die Auffassung entgegen des BGH vertreten, dass diese nicht wirksam umgelegt wären, auch wenn ein Mieter jahrelang darauf gezahlt hat.
Meines Erachtens müssten sonstige Betriebskosen, die selbstredend wiederkehrend anzufallen haben, um unter die Definition der Betriebskosten selbst zu fallen, näher bezeichnet werden.
Im BGH-Fall hätten die sonstigen Betriebskosten inhaltlich durch die Erwähnung der Dachrinnenreinigung im Mietvertrag bereits näher bezeichnet werden müssen.
In diesem Zusammenhang wäre meines Erachtens auch unschädlich, dass der Mieter jahrelang unwissentlich auf diese nicht näher bezeichneten sonstigen Betriebskosten gezahlt hat.

Somit müssten Sie nach meiner Auffassung nach den oben genannten Gründen ungerechtfertigt bereichert sein, um ggf. drei Jahre, falls Sie so lange diese nicht näher bezeichneten bzw. in Ihrem Mietvertrag nicht erwähnten, somit nicht wirksam umgelegten sonstigen Betriebskosten erhalten haben, einer Rückforderung sich gegenübersehen.
Sie könnten diesbezüglich allenfalls etwaig einwenden, dass in diesem Falle zu Ihren Gunsten Entreicherung vorliegen könnte.
Um Ihr Mietverhältnis weiter verträglich zu halten, rate ich Ihnen an, den geforderten, wenn auch vom Mieter erhaltenen Betrag zurückzuerstatten, denn Ihnen wird auch bekannt sein, dass ein langfristiges Mietverhältnis, bei dem die Miete fristgerecht gezahlt wird, sich kostengünstiger erweisen wird, als ständiger Mieterwechsel.
Darüber hinaus könnten Sie stattdessen ja mal über eine legitime Mieterhöhung nachdenken.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2007 | 23:59

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich bedanke mich für die ehrliche Einschätzung der Sachlage.
Ihre Ironie in allen Ehren, normalerweise würde man ja auch darüber lachen. Aber dieses ehemals gute Mietverhältnis ent-
wickelt sich nun nach 35 Jahren mit extrem hoher Geschwindig-
keit in die entgegengesetzte Richtung. Vielleicht lesen Sie sich
einmal kurz meine Anfrage in diesem Forum vom 22.03.2007 durch. Betreff: Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung kleiner 10%.
Wie Sie anhand dieser Thematik unschwer erkennen können, denken
wir bereits über eine legitime Mieterhöhung nach.

Nun zu meiner Nachfrage:

Wir gehen aufgrund der von Ihnen geschilderten Sachlage davon aus, daß wir 44 Euro für die vergangenen 3 Jahre zurücker-
statten müssen.

Aber wie sieht es für die Zukunft aus? Der von mir zitierte Passus aus dem Mietvertrag aus? ( " Die Unkosten des Vermieters für Reinigung und Beleuchtung der allgemein benutzten Teile des Hauses - einschließlich Ersatzbeschaffung von elektrischen Birnen - werden auf die Mieter des Hauses umgelegt. " )
Dieser Passus ist doch eigentlich eindeutig. Inhaltlich entspricht dieser Passus genau dem, was all die Jahre auch nur in Rechnung gestellt wurde. ( Gardinenreinigung im Hausflur /
Glühbirnenaustausch / neue Fußmatten in den Eingangsbereichen /
Hofreinigung / Graffitti-Entfernungen etc. / - incl. Fahrt-
kosten zum Objekt ). Diese Posten verstehen wir als " sonstige
Betriebskosten". Können diese Posten u. U. unter einer anderen Rubrik in zukünftigen BK-Abrechnungen in Rechnung gestellt werden?

Letztlich sei abschließend die Überlegung gestattet, daß, wenn o.g Posten nach unserem Verständnis unter " Sonstiges " fallen,
diese Posten für die Mieter aber im Mietvertrag zahlungsver- pflichtend quai nur unter einem anderen Namen geführt werden, diese Posten von uns nicht auch für die Vergangenheit abge- rechnet werden dürfen.

Ich bedanke mich für Ihre Bemühungen im voraus

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2007 | 04:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

unabhängig der Beurteilung, ob der von Ihnen zitierte Passus sonstige Betriebskosten beschreibt, ist dieser durchaus dahingehend auszulegen, dass dieser vielleicht zu einer widersprechenden Klausel führen könnte, zmal die darin aufgeführten Themen bereits in anderen umgelegten Betriebskosten aufgehen.
Es ist die notwendeige Vorsicht geboten, da diese Klausel ein "gefundenes Fressen" für den Mieterbund darstellen könnte.

IM Übrigen möchte ich mir noch die Bemerkung zu Ihren einleitenden Worten erlauben, dass ich persönlich von dieser Rechtsprechung hinsichtlich der Mietreduzierungsmöglichkeit bei einer Abweichung der angegebenen Wonnfläche von über 10 % nichts halte.
Der "normale" potentielle Wohnungsmieter geht das Mietverhältnis ein, weil er die Wohnung nach Ansicht und der Nennung der Monatsmiete für sich als geeignet empfindet.
Deswegen wird, was dem BGH wohl völlig entgangen sein muss, bei Wohnraummietverhältnissen über Quadratmeter und Quadratmetermietpreis weder über diesen gesprochen noch gar darüber verhandelt.
Aus diesem Grunde wird von Vernmieterseite, was Quadratmeterangaben anbelangt dahingehend reagiert, dass im Mietvertrag klargestellt wird, dass dieser Angabe nicht mietpreisbildenden Charakter zukommen soll.
Diese Angabe soll lediglich der Berechnugn der über Quadratmeter abzurechnenden Betriebskosten dienen.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER