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Betriebskosten - Muss Zwangsverwalter die zuviel bezahlten Betriebskosten zurückerstatten?


02.01.2006 10:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Anwalt,

wir bewohnen seit 01.05.1999 eine Doppelhaushälfte zur Miete. Seit Mai 2005 zahlen wir die Miete an einen Zwangsverwalter. Da wir vom ehemaligen Vermieter und auch vom Zwangsverwalter noch keine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 haben, möchten wir dem Zwangsverwalter mitteilen, dass wir die Absicht haben, ab 01.02.2006 die laufenden Vorauszahlungen zurückzubehalten. Als ich den Zwangsverwalter an die Abrechnung erinnerte, gab er zur Antwort, er habe keine Unterlagen und könne deshalb die Abrechnung nicht machen.
1. Ist diese Begründung entschuldbar im Sinne des Gesetzes ( § 556 BGB )?
2. Als wir die Miete für Januar 2006 bezahlten, wussten wir noch nicht, ob die Abrechnung für 2004 noch in den restlichen Tagen des Jahres 2005 kommt; deshalb die Zurückbehaltung erst ab 01.02.06. Oder dürfen wir rückwirkend auch für Januar 2006 zurückbehalten, also mit der Februarzahlung verrechnen ?

Den Vorauszahlungen im Jahre 2005 wurden die Vorauszahlungen des Jahres 2003 zugrunde gelegt. Da war die Wartung der Heizungsanlage dabei, eine Wohngebäudeversicherung, Grundsteuern u.a.. Die Wartung der Heizanlage wurde im Jahre 2005 nicht durchgeführt, die Wohngebäudeversicherung wurde im Frühjahr gekündigt und die Grundsteuern für 2005 waren am 14.11.2005 noch nicht bezahlt ( dies teilte uns das Gericht am 1. Versteigerungstermin mit ). – Forderungen der Stadt
3. Darf der Vermieter Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die von ihm nicht geleistet bzw. bezahlt werden?
4. Offensichtlich haben wir zuviel Betriebskosten bezahlt. Muss der Zwangsverwalter die zuviel bezahlten Betriebskosten schnellstmöglich zurückerstatten ( §812 BGB )? Im Mietvertrag steht überhaupt nichts über Vorauszahlungen, nur dass die einzelnen aufgezählten Betriebskostenarten auf den Mieter umgelegt werden (s. Auszug aus dem Mietvertrag). In den ersten zwei Jahren wurden die Betriebskosten auf einmal bezahlt (nach dem Abrechnungszeitraum ) nach einer Abrechnung. In der Abrechnung für das Jahr 2000 bat uns der Vermieter schriftlich um eine monatliche Vorauszahlung für die Zukunft. Er hat nie eine Antwort von uns bekommen. Eine schriftliche Vereinbarung gibt es mit uns nicht. Aber wir haben seinem Wunsch entsprochen.
5. Wir sind etwas in Zeitnot, denn der zweite Versteigerungstermin könnte schon im Februar auf uns zukommen und wir werden wohl auf die Abrechnung von 2005 auch wieder bis zum Jahresende oder noch länger warten müssen. Deshalb wollen wir so schnell wie möglich die überzahlten Beträge zurück haben. Übrigens die Grundsteuern wurden auch 2003 und 2004 nicht bezahlt. Wir hatten sie aber in den Vorauszahlungen mit drin. Haben wir da noch irgend einen Anspruch?


Herzlichen Dank !

Auszug aus dem Mietvertrag :
§ 3 Miethöhe
„1. Die Miete beträgt monatlich DM 1340 * incl. Garage und Stellplatz
2. Nebenabgaben, nämlich Kosten für Sammelheizung ( mindestens 18 Grad Celsius, Warmwasser, Sach- und Haftpflichtversicherung, Grundsteuer ... ) werden komplett auf den Mieter umgelegt. Der Mieter schließt sämtliche Versorgungsverträge selbst ab und verrechnet direkt mit dem jeweiligen Anbieter.
3. Der Mietzins ist auf die Dauer von 5 Jahren ab Beginn festgeschrieben.
4. Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen.“


Sehr geehrter Fragesteller,

bitte faxen / mailen (per PDF) Sie mir den Mietvertrag zu.

0211/94920613

Ansonsten würde eine detaillierte Beantwortung auf Grund Ihrer Schilderung erfolgen.

Mit freundlichem Gruß
H. Momberger

Grüter, Momberger & Partner
Rechtsanwälte & Steuerberater
Suitbertusstraße 123
40223 Düsseldorf

www.gruemo.de
h.momberger@gruemo.de

Nachfrage vom Fragesteller 02.01.2006 | 14:44

Nachfrage :
Sehr geehrter Herr Anwalt Momberger,

vielen Dank für Ihre Antwort, einige Unklarheiten sind leider aufgetreten :

1. Die Zahlungen gingen bis April 2005 an den Zwangsverwalter; sind die Gesamtforderungen an ihn auch rechtens ?
2. Sind die Forderungen nicht z.T. schon verjährt?
3. Wer muss die Abrechnung für 2004 machen der Zwangsverwalter oder der alte Vermieter ?
4. Muss sich der Zwangsverwalter an die 12 monatige Abrechnungsfrist halten, auch wenn er keine Unterlagen hat ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2006 | 09:17

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe gestern ein neues Büro erhalten und kann daher erst jatzt antworten.

1. Wenn das Gebäude jetzt nicht mehr zwangsverwaltet wird, machen Sie Ihre Forderungen gegenüber dem Eigentümer = Vermieter geltend.
2. Ja, aber mit verjährten Forderungen kann man aufrechnen.
3. Wenn der Zwangsverwalter als Vermieter auftritt, der Zwangsverwalter.
4.Hat er die erforderlichen Unterlagen nicht, weil der ursprüngliche Vermieter diese nicht herausgibt, kann Ihnen das nicht angelastet werden. Der Vermieter hat nur eine längere Abrechnungsfrist, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, also z. B. weil der Energielieferant die erforderlichen Daten nicht übermittet.

Mit freundlichem Gruß
H. Momberger

Grüter, Momberger & Partner

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