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Betriebskosten - Mieter muss alle Betriebskosten zahlen?

| 30.06.2013 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


wir haben ein vermietetes Einfamilienhaus übernommen. Der Mietvertrag ist m.E. fragwürdig formuliert im Bezug auf die Betriebskosten. Folgende Formulierungen liegen vor:
"...Hinsichtlich der Betriebskosten wird vereinbart, daß der Mieter alle Betriebskosten im Sinne von §2 der Betriebskostenvereinbarung, bei denen die Rechnung ausstellenden Stellen diese unmittelbar an den Mieter übersenden, unmittelbar an diese Stellen bezahlt....Für die übrigen Betriebskosten gilt folgendes: Vorauszahlung für Betriebskosten gemäß §2Betriebskostenverordnung: EUR" . Vor EUR wurde ein Strich gemacht.

Weiter heißt es:
"monatlich zu zahlender Gesamtbetrag( Miete+Betriebskosten) xxx.-EUR". Betriebskosten+Zuschläge+Vergütung wurde durchgestrichen

Weiter heißt es:
"Art und Umfang der Betriebskosten richten sich nach §2 Betriebskostenverordnung......Die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden jährlich abgerechnet..."

Da die Vorauszahlungen gestrichen wurden und auch bei der Zusammenfassung der Mietzahlung die formularmäßig angegebenen Angaben (Betriebskosten) gestrichen wurde, stellt sich die Frage, ob die Betriebskosten in vollem Umfang auf den Mieter umlegbar sind. Nach meinem Verständnis sind nur Heizung, Wasser und Müll umlegbar, hier erstellen die Lieferanten direkt an den Mieter die Rechnung. Grundsteuer, Versicherungen und Straßenreinigung wären dann von mir zu zahlen ? Der bisherige Eigentümer hat über diese Kosten noch nie mit dem Mieter abgerechnet.

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen - mögen diese zunächst auch unwesentlich erscheinen - kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch drastisch verändern.

Vorangeschickt möchte ich darauf hinweisen, dass die Vereinbarung einer (Teil-)Inklusivmiete, bei der der Vermieter die nicht abrechnungspflichtigen Betriebskosten trägt, grundsätzlich zulässig ist.

Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ergibt sich immer aus dem Mietvertrag, in dem die umgelegten Betriebskosten sowie die darauf entfallenen Vorauszahlungen zusätzlich zur Nettomiete angegeben werden. Zudem kann auch - wie hier - vereinbart werden, dass die Betriebskosten in der Form vom Mieter zu tragen sind, dass eine direkte Abrechnung mit dem Lieferanten erfolgt. Dann werden die Vorauszahlungen durch die Lieferanten bestimmt und dorthin gezahlt. Insoweit muss bei dieser Umlageform keine Vorauszahlung im Mietvertrag angegeben sein und es erfolgt auch keine Abrechnung durch den Vermieter. Gerade bei vermieteten Einfamlienhäusern ist diese Form der Betriebskostenumlage gar nicht so selten.

Da außer den Betriebskosten, die die Mieter direkt mit den Lieferanten abrechnen, keine Betriebskosten ausdrücklich oder durch eine Vorauszahlung im Mietvertrag vereinbart wurden, kann insoweit auch keine Abrechnung erfolgen. Auch das bisher praktizierte Abrechnungsverhalten des Voreigentümers spricht dafür, dass hier eine sogenannten Teilinklusivmiete von den Parteien gewollt und vereinbart wurde.

Ihre Annahme, dass Grundsteuer, Versicherung und Straßenreinigung aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag nicht auf die Mieter umgelegt werden können und von Ihnen zu zahlen sind, ist daher richtig.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage damit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 30.06.2013 | 20:57

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