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Betreuungseinrichtung für 'U3'Kinder im Wohngebiet


| 27.11.2009 10:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



hallo,
ich bewohne eine ETW in einer WEG von zehn Parteien und nutze hierin die einzige EG-Wohnung, die zudem den einzigen Zugang zu einem Aussengelände / Garten hat. / Gemäß Teilungserklärung ist festgelegt, dass ich die Einheit auch gewerblich nutzen darf, solange ich keine Geruchs- und LärmBelästigung herauf beschwöre. Für diese Nutzung muss lediglich der Verwalter zustimmen und der darf nur aus "wichtigem Grund" nicht zustimmen.
Nun will ich ausziehen und meine Einheit an eine städtisch geförderte Einrichtung für maximal 10 Kinder von unter 3 Jahren vermieten. Das Jugendamt und die örtlichen behörden sind von der idee sehr angetan, zumal der Betreuungsdruck sehr hoch ist. Ein Mietvertrag mit vielen Nebenabreden, wie zusätzlicher treppenhausreinigung im EGBereich, zusätzlicher Müllgebühren etc. könnte zeitnah abgeschlossen werden. Meine Nachbarn laufen dagegen Sturm, weil sie eine Wertminderung ihrer Wohnungen befürchten, sowie volle Windeln im Müll als störend empfinden und zudem störende Kurzparker vorm Haus beim Bringen und Holen der Kleinen. Dazu kommt sicher bald noch der Einwand der Lärmbelästigung durch den Publikumsverkehr beim Bringen und Abholen und die häufige Benutzung der Haustüre, die dadurch Verschleisserscheinungen zeigen wird... Das Haus ist neu (BJ2006), nach DIN 4109 schallgeschützt sowie mit Brandschutz und Schallschutzgutachten wegen der nahen Strasse konzipiert und hat besonders im EG eine dicke Verglasung erhalten. Die Betreuungszeit ist nur werktags von ca. 08:00 Uhr bis maximal ca. 16:30 Uhr incl. einer festen Mittagsruhe von ca.13-15 Uhr, in der die Mäuse schlafen und dazu NIE am Wochenende (keine Gartennutzung am Feierabend, keine Griller etc.)
Ist die Ablehnung der Nachbarn ein "Wichtiger Grund" für den Verwalter und ist eine derartige Kinderbetreuung in einer vom Amt begutachteten Einrichtung in einer deutschen Großstadt mit aktuem Betreuungsmangel nicht zulässig ? Wo sollen die fehlenden 30.000 Plätze bis ins Jahr 2013 entstehen, wenn nicht in der unmittelbaren Nähe von "zu Hause"? - Kann ich aussichtsreich den zu erwartenden Ablehnungsbeschluss der Eigentümerversammlung anfechten, weil eine solche Nutzung von den nachbarn unter Umständen zu dulden ist. Wie weit geht hier "mein persönliches Recht an der Nutzung meiner Wohnung" ?
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

Sie sprechen die Problematik des Gebrauchsrechts und des Rücksichtnahmegebots im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts an.

Jeder Eigentümer einer Wohnung hat das Recht mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren. Das ergibt sich aus dem Grundrecht gem. Art. 14 GG, hier in Verbindung mit § 13 Abs. 1 WEG. Allerdings besteht dieses Recht nicht schrankenlos, sondern darf nur soweit in Anspruch genommen werden, daß dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem ordnungsgemäßen Zusammenleben erforderliche Maß hinausgeht; vgl. § 14 Nr. 1 WEG.

Generell besteht zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine schuldrechtliche Sonderverbindung (sog. Gemeinschaftsverhältnis). Daraus folgt über § 14 Nr. 1 WEG hinaus ein allgemeines Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.

D. h., jeder Eigentümer muß sich bei der Nutzung seiner Einheit an den Rahmen der Zweckbestimmung halten. Die Zweckbestimmung ergibt sich aus der Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan.

In Ihrem Fall wird, wie oftmals üblich, eine bestimmte Nutzung an die Zustimmung des Verwalters geknüpft.

Danach dürfte in Ihrem Fall die Gemeinschaftsordnung vorsehen, daß die gewerbliche Nutzung zulässig sei, sofern davon keine Geruchs- und Lärmbelästigung ausgehe. Diese Nutzung, die nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist, darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Allerdings darf nicht übersehen werden, daß die Zustimmung des Verwalters eine bestimmte Nutzung noch nicht zulässig macht. Die Zustimmung des Verwalters ist lediglich eine vorgeschaltete Bedingung der Nutzung. Die Entscheidung des Verwalters unterliegt jedoch der Kontrolle durch die Wohnungseigentümer oder des Gerichts.


II.

Vor dem Hintergrund dieser rechtlichen Voraussetzungen ist Ihr Anliegen, Ihre Eigentumswohnung an eine Einrichtung zur Betreuung von Kindern unter drei Jahren zu vermieten, zu prüfen.


1.

Die Rechtsprechung hat die gewerbliche Nutzung einer Wohnung in folgenden Fällen als unzulässig angesehen:

- professionelles Durchführen von Foto- und Filmaufnahmen für Werbeproduktionen; vgl. OLG Hamburg in WuM 2002, S. 274
- Prostitution; vgl. OLG Hamburg in ZMR 2005, S. 645
- Arztpraxen mit erheblichen Besucherverkehr; vgl. BayOblGR in ZMR 2000, S. 778
- Vermietung nach Art eines Hotels; vgl. OLG Saarbrücken in NZM 2006, S. 590

Zulässig sind dagegen:

- freiberufliche Praxen (Architekt, Rechtsanwalt, Steuerberater); vgl. OLG Düsseldorf in WuM 1998, S. 494


2.

Verallgemeinernd läßt sich daraus herleiten, daß Kriterien wie Charakter der Eigentumswohnanlage, Belastung der Bewohner durch Lärm, Herabsetzung des Verkaufs- und Mietwerts der Wohnung und Wohnlage zu berücksichtigen sind.


III.

Von einer „Kindertagesstätte“ geht unvermeidlich ein Lärmentwicklung aus und zwar durch die Kinder selbst als auch durch den „Publikumsverkehr“. D. h., die Kinder werden in die Wohnung gebracht und dort auch wieder abgeholt.

Darüber hinaus handelt es sich um eine verhältnismäßig kleine Wohnanlage mit nur 10 Einheiten. Der Wohncharakter würde erheblich durch eine Kindertagesstätte beeinträchtigt.

Der Einwand der Eigentümergemeinschaft, der Wert der Wohnungen würde durch die „Kindertagesstätte“ sowohl bezüglich eines evt. Verkaufs als auch bei Vermietung eingeschränkt, ist ebenfalls nicht von der Hand zu weisen. Schließlich ist eine Wohnung im Regelfall mehr wert, wenn sie in einer ruhigen Eigentumswohnanlage befindlich ist, als wenn sich im Haus eine „Kindertagesstätte“ befindet.

Ferner besteht auch die konkrete Gefahr, daß das Gemeinschaftseigentum, z. B. das Treppenhaus, durch die Tagesstätte weitaus mehr beansprucht wird, als wenn die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Renovierungen und damit Kosten, werden verstärkt anfallen.

Zusammenfassend ist damit festzuhalten, daß eine Anfechtung des zu erwartenden ablehnenden Beschlusses keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt




Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2009 | 11:21

Sehr geerhter Herr Raab, vielen Dank für Ihre ausführliche und gut verständliche Antwort - die mich natürlich nicht fröhlich macht. Es gibt in dem Punkt der Anwohnerbelästigung ja auch andere Meinungen, die die Eigentümerrechte nicht ganz so hoch ansiedeln wie Sie. Ferne gebe ich zu bedenken, dass eine Lärmbelästigung / Abnutzung Treppenhaus etc. weitaus höher wäre, wenn ich die in der Teilungserklärung zulässige Vermietung an eine "Praxis" anstreben würde. Gibt es in dem Zusammenhang keine Verbindung zu einem Allgemeinwohl, welches sich derzeit über 300 fehlende Betrunngsplätze alleine in dem von mir bewohnten Stadtteil beklagt, die den rein wirtschaftlichen Erwägungen der Nachbarn vorzuziehen ist ? - Anlage:

Das Verwaltungsgericht hatte über all die Punkte entschieden, die bereits mehrfach vom Gemeinderat behandelt worden waren - die Sorgen und Klagen einiger Anwohner. Unter anderem wurde moniert, dass die Kita falsch platziert sei, da der Bedarf an Betreuungsplätzen nicht im Jagdfeld liege, sondern in anderen Teilen der Gemeinde Haar. Zu groß seien die Lärm- und die CO2-Belastung für die Anwohner, vor allem durch den gesteigerten Autoverkehr während der Bring- und Holzeiten.

Das Verwaltungsgericht ist da anderer Meinung. Der Charakter des reinen Wohngebiets sei durch die Ansiedlung einer Kindertagesstätte in der angrenzenden Nachbarschaft nicht in Frage gestellt. "Kindergärten - wie Spielplätze - stellen sozialadäquate Ergänzungen zur Wohnbebauung dar", heißt es in der Begründung weiter. Das gelte auch, wenn diese nicht den Bedürfnissen der unmittelbaren Anwohner dienten.

Das Verwaltungsgericht erkannte auch die von den Nachbarn befürchtete übermäßige Lärmbelästigung nicht an. Die Kammer hebt sogar hervor, dass "die Gebäude ersichtlich so angeordnet sind, dass sie eine wirksame Lärmabschirmung der Freispielfläche zu den Wohnhäusern hin bilden" (...).

danke für Ihre Mühe. freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2009 | 16:02

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Bei der Beurteilung Ihrer Frage habe ich mich auf die gängige Rechtsprechung bezogen und die Besonderheiten, die durch die Einrichtung einer Kindertagesstätte entstehen, berücksichtigt.

Bei der Prüfung der Frage, ob eine Anfechtung des Beschlusses Aussicht auf Erfolg habe, sind öffentlich-rechtliche Interessen nicht zu berücksichtigen. Maßgebend ist das Interesse der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der (weitreichenden) gesetzlichen Möglichkeiten und Befugnisse.

Es kommt also nicht darauf an, ob insgesamt ein Bedarf an Betreuungsstätten gegeben ist.

Die Gerichtsentscheidungen, die den Gebrauch einer Eigentumswohnung betreffen, sind vielfältig.

So hat das BayOblG (WuM 1991, Seite 707) entschieden, daß gewerbliche Räume als Unterrichtsraum für Asylbewerber und Aussiedler von Montag bis Freitag von 08.00 Uhr bis 15.30 Uhr genutzt werden dürften.

Zu berücksichtigen ist in Ihrem Fall aber die Einschränkung, daß zwar eine gewerbliche Nutzung zulässig sei, jedoch nur solange keine Geruchs- und Lärmbelästigungen entstünden.

Kinder, gerade in größerer Zahl, sind unvermeidlich mit Lärm verbunden. Das läßt sich nicht unterbinden bzw. es wäre auch gar nicht erwünscht, den Kindern eine natürliche Entfaltung zu untersagen.

Überwiegend handelt es sich nach der Sachverhaltsschilderung um eine Eigentumswohnanlage, die wohl fast ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt ist bzw. zu Wohnzwecken genutzt wird.

Gerade hierzu gibt es eine Reihe von Entscheidungen, die im Tenor darauf hinauslaufen, daß in solchen Fällen keine Vermietung beispielsweise an einen laufend wechselnden Personenkreis zulässig sei. Abgelehnt wurde auch eine Form betreuten Wohnens für Jugendliche.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.12.2009 | 12:30


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