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Betreten eines gemeinschaftlich ererbten Hauses

| 26.06.2012 00:08 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Hallo. Meine Schwester und ich haben gemeinsam ein Haus geerbt, in dem meine Eltern und ich fast 30 Jahre lang gemeinsam gewohnt haben. Meine Schwester besitzt ein eigenes Haus. Ich wohne immer noch in dem geerbten Haus und bewohne eine Einliegerwohnung im Keller sowie ein sich im 2. Stock befindliches Zimmer. Die restlichen Räume des Hauses werden von mir im üblichen Rahmen benutzt, z.B. die Waschküche zum Waschen etc. Ein Testament gibt es nicht. Auch eine schriftliche Vereinbarung über ein Wohnrecht für mich gibt es nicht.

1. Habe ich meiner Schwester jederzeit Zutritt zum Haus zu gewähren?
2. Darf sie auch Bereiche, die eindeutig von mir bewohnt werden, betreten?
3. Darf ich diese Bereiche abschließen?
4. Darf ich meiner Schwester den Zugang zum gesamten Haus verweigern, indem ich z.B. das Schloss der Hauseingangstür, für die meine Schwester mit Billigung unserer Eltern seit Jahren einen Zweitschlüssel besitzt, austauschen?
5. Muss ich dies vorher ankündigen?

6. Darf meine Schwester von mir eine Miete für die Nutzung ihrer Hälfte verlangen?
7. Wenn ja, wie hoch?
8. Kann diese eingeklagt werden?
9. Kann diese Miete auch für den bereits vergangenen Zeitraum seit dem Tod unserer Mutter seitens meiner Schwester verlangt werden?
Ich brauchte in den Jahren bis zum Tod unserer Eltern keine Miete zu zahlen.

Vielen Dank für Ihre Antwort(en).

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich treten die Erben in die Rechtsstellung des Erblassers.

So ist dies auch bei der Miete oder Gebrauchsüberlassung.

"1. Habe ich meiner Schwester jederzeit Zutritt zum Haus zu gewähren?"

Ja, Sie ist zusammen mit Ihnen Eigentümerin.

"2. Darf sie auch Bereiche, die eindeutig von mir bewohnt werden, betreten?"

Grundsätzlich nur wie ein Vermieter gegenüber seinem Mieter. Also mit plausiblen Grund (Nachbesserung, Instandhaltung etc...) und mit Terminsabstimmung mit Ihnen.

"3. Darf ich diese Bereiche abschließen?"

Ja, Sie hatten zu Lebzeiten Ihrer Eltern einen mündlichen (konkludenten) Mietvertrag.

"4. Darf ich meiner Schwester den Zugang zum gesamten Haus verweigern, indem ich z.B. das Schloss der Hauseingangstür, für die meine Schwester mit Billigung unserer Eltern seit Jahren einen Zweitschlüssel besitzt, austauschen?
"

Nein, das Haus enthält Bereiche, die dem Eigentümer frei zugänglich sein müssen.

"5. Muss ich dies vorher ankündigen?"

Auch ein Ankündigen hilft Ihnen hier nicht. Denn dies würde im Ergebnis eine rechtswidrige Besitzentziehung bewirken. Gegen diese könnte sich Ihre Schwester nicht nur gerichtlich zur Wehr setzen.

"6. Darf meine Schwester von mir eine Miete für die Nutzung ihrer Hälfte verlangen?"

Nein die Erbengemeinschaft tritt an die Stelle des Erblassers. Es bestand mit Ihren Eltern (Erblasser) eine Vereinbarung, diese bleibt bestehen. Zudem ist noch keine Auseinandersetzung erfolgt, in der von Ihnen gemeinsam die Aufteilung des Erbes und letztlich die Aufteilung der Nutzung des Hauses geklärt wurde.

"7. Wenn ja, wie hoch?"

Die ortsübliche Miete, wäre zu Berechnungszwecken ansetzbar.

"8. Kann diese eingeklagt werden?"

Möglich, Ihre Schwester müsste dann aber beweisen, dass der einzuklagende Mietzins mit Ihren Eltern vereinbart war.

"9. Kann diese Miete auch für den bereits vergangenen Zeitraum seit dem Tod unserer Mutter seitens meiner Schwester verlangt werden?"

Da keine Miete zu leisten ist nicht. Wenn anders "bewiesen" werden könnte, kann in den Grenzen der Verjährung dieses verlangt werden.

Hinweis:

Sie sollten sich bewusst sein, dass Ihnen ein Erbauseinandersetzung bevorsteht.

Insofern Sie diese nicht einvernehmlich durchführen, kann Ihre Schwester eine Teilungsversteigerung des Hauses (Grundstückes) im Wege dieser Auseinandersetzung in die Wege leiten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine ausreichende Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf mich zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 04.10.2012 | 18:08

Guten Abend,

hiermit möchte ich die Möglichkeit der Nachfrage nutzen,da ich die Rechtslage nicht verstehe:

Nach Auskunft meiner Schwester muss ich ihr ein Nutzungsentgelt zahlen. In meiner 6. Frage an Sie, fragte ich , ob ich eine Miete an meine Schwester für die Nutzung ihrer Hälfe zu zahlen hätte. Dies beantworteten Sie mit „Nein die Erbengemeinschaft tritt an die Stelle des Erblassers. Es bestand mit Ihren Eltern (Erblasser) eine Vereinbarung, diese bleibt bestehen. Zudem ist noch keine Auseinandersetzung erfolgt, in der von Ihnen gemeinsam die Aufteilung des Erbes und letztlich die Aufteilung der Nutzung des Hauses geklärt wurde."

In den Foren hab ich nun gelesen, dass man doch ein Nutzungsentgelt zahlen muss. Wenn ja, in welcher Höhe würde sich dieser belaufen? Können Sie diese Sachverhalte klären?

Vielen Dank für Ihre Auskunft.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.10.2012 | 23:22

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben mit Ihren Eltern eine kostenfreie Wohnungsnutzung vereinbart, diese bleibt bestehen für den Anteil des Hauses, den Sie auch bisher nutzten.

Für den Wohnungsanteil Ihrer Eltern könnte die Erbengemeinschaft (gemeinsam) eine neue Nutzung auch an Dritte vereinbaren, da dieser Anteil bisher von Ihren Eltern allein genutzt wurde.

Ihre Schwester hat jedoch keine "eigene" Hälfte geerbt, sondern sie hat einen Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses. Dass der Nachlass ein Grundstück beinhaltet, ist erst im Wege der Auseinandersetzung relevant. Bis dahin unterliegt er ordnungsgemäßer Verwaltung (Vermietung).

Die Auseinandersetzung könnte unter Ihnen z.B. lauten: "Du nimmst das Geld, ich das Haus."

Solange Sie sich einig sind, ist demnach jede einverständliche Regelung möglich.

Ein Nutzungsentgelt könnte nur für den Wohnungsanteil, den früher Ihre Eltern nutzten, verlangt werden (in der Regel nach der ortsüblichen Miete), da eine Vermietung ordnungsgemäßer Verwaltung des Nachlassgegenstandes entspricht.

Da Sie beide nutzungsberechtigt sind, müssten sie bei gemeinsamer Nutzung den gleichen Betrag zahlen.

Das Nutzungsentgelt wäre dann an den Nachlass zu zahlen, an dem Sie zur Hälfte beteiligt sind. Dagegen werden aus dem Nachlass jedoch die Kosten des gesamten Hauses beglichen, da Ihre Wohnungsnutzung kostenfrei ist.

Es kann ein alleiniges Nutzungsentgelt an den Nachlass von Ihnen allein verlangt werden, wenn Sie die Nutzung durch und für Ihre Schwester am Wohnungsanteil Ihrer Eltern ausschließen bzw. eine Vermietung an Dritte verhindern.

Insoweit Sie Ihrer Schwester die Nutzung dieses Wohnungsanteils ermöglichen, kann die Erbengemeinschaft nur zusammen ein jeweiliges Nutzungsentgelt für Sie, für Ihre Schwester, für Dritte ... vereinbaren.
Wenn keine Vereinbarung getroffen wird (oder werden kann) und Sie die Anteile Ihrer Eltern dennoch allein nutzen, sind Sie um diesen Nutzungswert bereichert.

Für die Höhe wird einfachheitshalber die ortsübliche Miete angesetzt. In Ihrem Fall müsste eigentlich der Mehrwert des erweiterten Wohnraumes angesetzt werden. Dieser Mehrwert dürfte unter einer ortsüblichen Miete liegen.

Im Ergebnis würden Sie 100% für die Nutzung Ihres Elternanteiles an den Nachlass zahlen und entsprechend Ihrer Quote mit (50%) vom Nachlass profitieren.
Dabei sind jedoch die gesamten Kosten des ganzen Hauses abzuziehen.

Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.10.2012 | 18:49

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