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Betreff: Neubau eines Einfamilienhauses, Abdichtung Böden in Bädern

| 15.06.2014 16:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


13:06

Zusammenfassung: Dafür ob der Werkunternehmer das Nacherfüllungsverlangen des Werkbestellers aufgrund unverhältnismäßig hoher Kosten gem. § 635 Abs. 3 BGB verweigern darf, kommt es auf das Verhältnis dieser Kosten zum Nutzen der Nacherfüllung für den Werkbesteller an.

Fliesenarbeiten in 2 Bädern mit bodenebener Dusche wurden ohne DIN gerechte Abdichtung der Böden durchgeführt.

Fliesenleger hat den Mangel anerkannt und bietet statt Austausch aller Fliesen, die Gewährleistung auf 10 Jahre zu erhöhen und dies durch eine Bankbürgschaft über 1000 Euro abzusichern. Er begründet es damit dass ein kompletter Austausch der Fliesen unwirtschaftlich sei.

Was sind meine besten Optionen? Sollte ich auf kompletten Austausch bestehen oder das Angbot annehmen?

Vielen Dank!
Gruss
AP
15.06.2014 | 17:06

Antwort

von


(134)
Winsstraße 66
10405 berlin
Tel: 03040393365
Web: http://www.jahn-law.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

sofern in Ihrem Vertrag nichts anderes vereinbart ist und auch nicht die Geltung der VOB/B vereinbart wurde, wovon ich ausgehe, messen sich die Rechte des Werbestellers bei einem BGB-Bauvertrag nach den § 633 bis § 640 BGB.

Da die Abdichtung der Fliesen nicht DIN-gerecht ist, hat das Werk hier einen wesentlichen Mangel gem. § 633 BGB. Die Rechtsfolgen ergeben sich aus § 634 BGB. Was Sie verlangen, der Austausch aller Fliesen, nennt sich juris-tisch „Nacherfüllung".

Auch diese ist neben Minderung, Rücktritt, Schadensersatz etc. eines der mögliche Rechte des Werkbestellers bei Mangelhaftigkeit des Werks. Der Werkunternehmer, sprich ihr Fliesenleger, kann die Nacherfüllung aber verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist (§ 635 Abs. 3 BGB).

Nach der Rspr. wird ein Nachbesserungsverlangen nicht allein durch den erheblichem Aufwand für den Unternehmer unverhältnismäßig, auch wenn dieser sehr hoch ist, so denn ein objektiv berechtigtes Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragsleistung besteht (BGH Urteil vom 10. November 2005, Az. VII ZR 64/04 und BGH-Urteil vom 11. Oktober 2012, Az. VII ZR 179/11). Bei der Abdichtung von Fliesenarbeiten im Bad eines Wohnhauses, lässt sich M.E. sehr gut darlegen, dass Ihr Interesse daran, ein sicheres Bad zu haben, objektiv so groß ist, dass das Interesse des Fliesenlegers, vereinfacht gesagt „kein schlechtes Geschäft" zu machen, dem gegenüber zurücktritt.

Natürlich müsste der Fliesenleger hier vermutlich defacto ein neues Werk erstellen, was er nicht will, andererseits haben Sie ein Interesse daran, dass es nicht zu Durchfeuchtungen kommt und etwaigen Schäden, die aus diesen resultieren.

Vor diesem Hintergrund würde ich das Angebot des Fliesenlegers so noch nicht annehmen, da hier vermutlich noch deutlicher Verhandlungsspielraum zu Ihren Gunsten bestehen dürfte. Die Verlängerung der Gewährleistungszeit auf zehn Jahre mag akzeptabel sein, aber die Gewährleistungsbürgschaft über € 1000,- ist deutlich zu gering, da diese ja eben alles abdecken sollte, was Ihnen als Schaden im schlimmsten Falle drohen mag. Auch sollte man einen deutlichen Preisnachlass zur Sprache bringen.

Taktisch das Wichtigste ist Moment, dass Sie sich von der Gegenseite in irgendeiner Schriftform bestätigen lassen, dass die Abdichtung nicht DIN-gerecht ist. Wenn man sich hier nicht außergerichtlich einigen können sollte, wird das im Falle eines Rechtsstreits der erste Streitpunkt sein, so dass es sehr gut ist, wenn die Gegenseite die Mangelhaftigkeit bereits vorprozessual zugestanden hat.

Ob sie sich mit der Gegenseite einigen wollen und in welchem Rahmen oder die Sache eskalieren, hängt hier außer rechtlichen Erwägungen auch stark von tatsächlichen ab, die man auf Distanz nur schwer beurteilen kann. Etwa sollte man sich bei einem Bauingenieur oder einem anderen Fliesenleger einmal schlau fragen, wie sozusagen „gefährlich" die mangelhafte Fliesenabdichtung hier eigentlich ist. Da es um einen Neubau geht, was sagt eigentlich der Architekt dazu?

Ich hoffe Ihre Grundfrage ist damit erstmal beantwortet, ggf. steht Ihnen hier aber auch noch die kostenlose Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Andre Jahn LL.M.


Nachfrage vom Fragesteller 15.06.2014 | 21:42

Hallo,

vielen Dank für Ihre Antwort. Was würde sich bei VOB/B diesbezüglich ändern (ist soweit ich unsere Vertragsunterlagen verstehe bei uns der Fall).

Gruss
A. Pysik

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.06.2014 | 13:06

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage. Da es um eine Einfamilienhaus geht, sind Sie wahrscheinlich Verbraucher und es müssen eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein, damit die Geltung der VOB/B Ihnen gegenüber wirksam vereinbart ist. Dafür würde ein bloßer Hinweis „auf die Geltung der VOB/B/" oder Ähnliches im Vertragstext nicht ausreichen, sondern der Auftragnehmer hätten Ihnen letztlich sogar eine Textfassung der VOB/B übergeben müssen.

Wenn die Geltung der VOB/B Ihnen gegenüber wirksam vereinbart wurde, ergeben sich folgende Änderungen. Das Rücktrittsrecht ist ausgeschlossen. Vor Abnahme richten sich die Mängelrechte des Auftraggebers nach § 4 Abs. 7 VoB/B. Dieser lautet: „….(7) Leistungen, die schon während der Ausführung als mangelhaft oder vertragswidrig erkannt werden, hat der Auftragnehmer auf eigene Kosten durch mangelfreie zu ersetzen. Hat der Auftragnehmer den Mangel oder die Vertragswidrigkeit zu vertreten, so hat er auch den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Kommt der Auftragnehmer der Pflicht zur Beseitigung des Mangels nicht nach, so kann ihm der Auftraggeber eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen und erklären, dass er ihm nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Auftrag entziehe (§ 8 Absatz 3)."

Nach Abnahme richtigen sich die Mängelrechte nach § 13 Abs. 5 bis Abs.7 VoB/B. Diese Vorschrift lautet in den relevanten Teilen: „… (5) 1. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, alle während der Verjährungsfrist hervortretenden Mängel, die auf vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind, auf seine Kosten zu beseitigen, wenn es der Auftraggeber vor Ablauf der Frist schriftlich verlangt. Der Anspruch auf Beseitigung der gerügten Mängel verjährt in 2 Jahren, gerechnet vom Zugang des schriftlichen Verlangens an, jedoch nicht vor Ablauf der Regelfristen nach Absatz 4 oder der an ihrer Stelle vereinbarten Frist. Nach Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung beginnt für diese Leistung eine Verjährungsfrist von 2 Jahren neu, die jedoch nicht vor Ablauf der Regelfristen nach Absatz 4 oder der an ihrer Stelle vereinbarten Frist endet.
2. Kommt der Auftragnehmer der Aufforderung zur Mängelbeseitigung in einer vom Auftraggeber gesetzten angemessenen Frist nicht nach, so kann der Auftraggeber die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen lassen.
(6) Ist die Beseitigung des Mangels für den Auftraggeber unzumutbar oder ist sie unmöglich oder würde sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern und wird sie deshalb vom Auftragnehmer verweigert, so kann der Auftraggeber durch Erklärung gegenüber dem Auftragnehmer die Vergütung mindern (§ 638 BGB). …"

Absatz 7 regelt dann einen etwaigen Schadensersatzanspruch.

Für Sie am wichtigsten ist, dass Sie in dieser Konstellation erst einmal eine schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung an den Fliesenleger übersenden müssen. Deren Zugang müssen im Streitfall auch Sie beweisen können (Fax mit aufgehobenem Sendebericht oder Rückscheineinschreiben, keine E-Mail!). In der Art der Mängelbeschreibung reicht es aus, wenn Sie die Symptome des Mangels nennen, ohne Hinweise auf etwaige Ursachen. Hinweisen sollten Sie auch darauf, dass bei Geltung der VOB/B durch die Rspr. noch nicht einmal letztinstanzlich geklärt ist, ob der Auftragnehmer vor Abnahme überhaupt ein Leistungsverweigerungsrecht gem. § 13 Abs. 6 VoB/B aus Rechtsgründen haben kann und selbst wenn man es ihm rechtlich zubilligen würde, die Voraussetzungen dafür hier tatsächlich nicht erfüllt sind –(siehe ursprüngliche Antwort) und dass selbst wenn Sie tatsächlich erfüllt wären, wäre hier auch gem. § 13 Abs. 6 VoB/B der Preis zu mindern.

Bereits deswegen reicht die bislang angebotene Gewährleistungsbürgschaft hier nicht aus.

Ich hoffe auch die Nachfrage ist damit beantwortet. Ich sehe gerade, dass Sie eine Adresse im englischsprachigen Ausland angeben, meine Antworten setzen natürlich voraus, dass das Bauprojekt in Deutschland liegt.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

Bewertung des Fragestellers 15.06.2014 | 21:30

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