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Betreff: Kaufvertrag über Wochenendhaus


| 29.01.2006 13:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sachverhalt :

Ich möchte in Niedersachsen ein Haus kaufen, das auf Pachtland steht. Wichtig : Es handelt sich dabei *nicht* um Erbpacht. Das Häuschen ist aus Holz, eingeschossig, ohne Keller - ein typisches Wochenendhäuschen aus den frühen 70er Jahren. Ich selber bin nur an dem Grundstück interessiert, das Haus will ich abreissen und ein neues bauen lassen - etwaige Mängel etc interessieren mich also nicht. Laut dem mir angebotenem Pachtvertrag steht mir das auch zu - der Verpächter erhebt keinen Anspruch auf auf dem Grundstück errichtete Gebäude, sofern sie nicht "wesenhaft untrennbar mit dem Grundstück" verbunden sind, was hier wohl kaum der Fall sein dürfte. Dem Pächter wird auch vertraglich zugesichert, daß er auf dem Grundstück errichtete Gebäude entfernen darf.

Meine Fragen betreffen den Kaufvertrag über das Haus:

1. Ist eine notarielle Beglaubigung des Vertrages vom Gesetzgeber vorgeschrieben ? Nach meinem Verständnis handelt es sich bei diesem Objekt, rechtlich gesehen, nicht um eine *Immobilie*, also würde das Immobiliengesetz nicht greifen....

2. Könnte über ein solches Objekt ein Grundbucheintrag bestehen ? (Ich wende mich damit an Sie, weil es sich schwierig gestalten dürfte, Einsicht in das Grundbuch zu bekommen. Die Verpächter sind es nicht gewohnt, daß solche Fragen kommen und reagieren ablehnend. - Dies ist für mich kein Grund, ihnen zu mißtrauen - der Usus bei Wochenendgrundstücken scheint eben ein ganz anderer zu sein (O-ton : "wir machen das schon seit 40 Jahren und so was gab es noch nie!") aber ich wüsste doch gerne Bescheid, worauf ich mich einlasse. Die Verpächterin erklärt im Übrigen, daß es keinen Eintrag gäbe ("gabs noch nie!"). Die Verkäuferin sagt das auch, weiß es aber, glaube ich, nicht so ganz genau - sie ist eine alte Dame und hat das Haus von ihrem verstorbenen Ehemann geerbt.

3. Andersherum gefragt : ist ein Grundbucheintrag für so ein "wesenhaft nicht untrennbar" mit dem Grundstück verbundenes Haus vorgeschrieben ?

4. könnte, auch ohne Grundbucheintrag, irgendeine Hypothek oder andere finanzielle Belastung auf dem Haus liegen ?

5. Kann ich mich gegen diesen Fall absichern indem ich im Kaufvertrag erkläre, daß ich auf dem Haus liegende Belastungen nicht mit übernehme ? Ist eine Versicherung der Verkäuferin, daß das Haus belastungsfrei ist, rechtswirksam ?

6. Ist es ratsam, einen ohne Notar abgeschlossenen Vertrag im Beisein von Zeugen abzuschließen, oder macht das keinen Unterschied ?

-> Ich weiß, dass Notarielle Beglaubigung anzuraten wäre; auch, dass es im Zweifelsfall sicherer ist, eine Einsicht in das Grundbuch zu erwirken. Ich weiß auch, dass Bauen auf Pachtland immer mit einem gewissen Risiko verbunden ist. Mir geht es eher darum das Risiko genauer auszuloten.

Am meisten wäre mir mit kurzen direkten Antworten zu den einzelnen Fragen gedient.
Herzlichen Dank im Voraus !
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich zunächst und beantworte diese unter Berücksichtigung der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:

Nach § 311 b I BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung.
Gleiches gilt für einen Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, nach § 311 b III BGB.

Wenn es sich bei dem Wochenendhaus nur um pachtrechtliches Inventar handelt und der Verpächter keine Einwände erhebt, dürfte gegen eine formlose Übertragung keine Einwände bestehen.
Diese Frage sollten Sie jedoch nach Prüfung der Unterlagen verbindlich durch einen Notar beantworten lassen, da dieses Forum dies nicht ersetzen kann.

Das Grundbuchamt wird regelmäßig nicht von Amts wegen, sondern nur auf Antrag gem. § 13 I 1 Grundbuchordnung tätig.
Nach Ihren Angaben haben sowohl Verpächter als auch Verkäufer erklärt, dass es einen Grundbucheintrag nicht geben würde.

Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Verkäuferin hinsichtlich des Hauses Belastungen eingegangen ist.
Vor diesem Hintergrund ist es in der Tat ratsam, in dem Kaufvertrag die Verkäuferin versichern zu lassen, dass das Objekt belastungsfrei ist und von Ihnen so erworben wird.
Sollte sich nach Abschluss des Kaufvertrages und Übergabe des Hauses an Sie herausstellen, dass die Verkäuferin Belastungen verschwiegen hat, läge eine Vertragsverletzung seitens der Verkäuferin vor. Sie hätten dann gegen die Verkäuferin einen Schadensersatzanspruch.

Abschließend darf ich Ihnen mitteilen, dass Sie mit einer notariellen Beglaubigung und der damit verbunenen Belehrungen eines Notars - ohne dass für Sie ein unzumutbarer Kostenaufwand entstünde - immer auf der sicheren Seite sind.
Darüber hinaus kann jeder das Grundbuch einsehen, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 I Grundbuchordnung). Das Interesse braucht nicht gerade ein rechtliches zu sein, es genügt auch ein wirtschaftliches oder familiäres, ja u.U. ein allgemeines öffentliches; es muss nicht bewiesen werden, es reicht aus, dass es dargelegt wird.
Das Einsichtsrecht ist auch justizförmig garantiert. Wem der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle die Einsicht verweigert, kann die richterliche Entscheidung beantragen und dagegen dann Beschwerde an das Landgericht einlegen, so dass Sie auch von Ihrem Einsichtsrecht Gebrauch machen sollten, um letztlich Gewissheit zu erlangen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen als erste Orientierung geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
Rechtsanwalt

www.kanzlei-roth.de
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 29.01.2006 | 17:29

Vielen Dank für die Auskunft, das war sehr hilfreich!

Nun hätte ich noch zu Ihren im Anschluß zitierten Ausführungen eine Rückfrage:
Sie schreiben, "Das Grundbuchamt wird regelmäßig nicht von Amts wegen, sondern nur auf Antrag gem. § 13 I 1 Grundbuchordnung tätig.
Darüber hinaus kann jeder das Grundbuch einsehen, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 I Grundbuchordnung). Das Interesse braucht nicht gerade ein rechtliches zu sein, es genügt auch ein wirtschaftliches oder familiäres, ja u.U. ein allgemeines öffentliches; es muss nicht bewiesen werden, es reicht aus, dass es dargelegt wird."

- Mir wurde im Grundbuchamt gesagt, ich müsse ein berechtigtes Interesse *nachweisen*, bräuchte also die Autorisierung der Grundstücksbesitzer.
Das ist also unzutreffend ? Es reicht, daß ich versichere, ein ernsthaftes Kauf-und Pacht-Interesse zu haben ?
Habe mir die entsprechenden Paragraphen in der Grundbuchordnung durchgelesen, verstehe es aber immer noch nicht - vielleicht weil mir die juristische Unterscheidung zwischen "ein berechtigtes Interesse darlegen" und "ein berechtigtes Interesse nachweisen" nicht klar ist.

Vielen Dank !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.01.2006 | 22:34

Sehr geehrte Ratsuchende,

auf Ihre Nachfrage hin führe ich weiter aus:

Weder das BGB noch die Grundbuchordnung enthalten eine gesetzliche Bestimmung, aus der sich ergibt, welche Rechte und Rechtsverhältnisse eintragbar sind. Bei der Bestimmung des Kreises der eintragungsfähigen Rechte wird man also vom Zweck des Grundbuchs, die Rechtsverhältnisse an Grundstücken darzustellen, ausgehen müssen.
Dabei wird sich eine gewisse Einschränkung als erforderlich zeigen; denn es wäre zwecklos und würde zu einer Überladung des Grundbuchs führen, wollte man auch solche Rechte in das Grundbuch aufnehmen, deren Verlautbarung für den Rechtsverkehr rechtlich irrelevant ist.
Nicht eintragungsfähig sind daher obligatorische Rechte, auch wenn sie ihrer Rechtswirkung nach einen dinglichen Einschlag haben, wie Miete und Pacht.

Vor diesem Hintergrund ist die Aussage des Grundbuchbeamten, dass Sie zur Grundbucheinsicht die Autorisierung des Grundstückseigentümers benötigen, sachlich nicht zu beanstanden.

Hochachtungsvoll

RA Roth

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