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Betreff: Bestandsschutz oder Nutzungsänderungsantrag Bahnwärterhaus Außerhalb/Hessen

| 08.01.2021 21:16 |
Preis: 150,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


11:03
Sehr geehrte Damen und Herren,

2012 erwarb ich ein ehemaliges Bahnwärterwohnhaus, erbaut 1926, samt Grundstück und Einfriedung im Außenbereich in Hessen.

Das Haus befindet sich innerhalb des Bahngeländes an einem aktiven Gleis (zudem zukünftige Neubaustrecke Rhein-Neckar), angrenzend an den hessischen Forst, der Bahnübergang selbst ist seit etwa 1960 vollkommen stillgelegt.

Seit 1966 wurde das Haus von der Bahn vermietet; das Haus verfügte schon damals über einen eigenen Brunnen und eine Abwassergrube.

Der damalige Mieter kaufte das Haus im Jahr 1997 der Bahn samt neu/nochmals vermessenem Grundstück ab; Zufahrt besteht über den Forstweg.

Seit jeher wird der Müll abgefahren, die Post geliefert etc.

Auf dem Grundstück befindet sich ein Fahrleitungsmast; die „beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Deutsche Bahn AG" ist ins Grundbuch eingetragen.
Der Fahrleitungsmast wurde zwecks Sicherung seitens des Privatgrundstücks von einer Mauer umbaut.

Das Grundstück verfügt über eine eigene, vom Gesundheitsamt regelmäßig überprüfte Trinkwasserversorgung (eigener Brunnen) und ist aus Kostengründen -wohl auch seitens der Gemeinde- nicht an die öffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen.

Im Zuge der gesetzlich zu modernisierenden Abwasserentsorgung (bisher: Abwassergrube) wurde seitens der unteren Wasserbehörde die Bauaufsicht eingeschaltet (warum auch immer) mit Bezug auf die Frage der Legalität des Wohnens nach § 35 BauGB .

Ich selbst habe ebenfalls die Bauaufsicht kontaktiert und die Auskunft erhalten, dass im Außenbereich verschärfte Regelungen gelten...
Das Recht habe sich vom „privilegierten Wohnen eines Bahnwärters" in „ziviles Wohnen" im Außenbereich geändert und ich sollte schnellstmöglich einen Bauantrag auf Nutzungsänderung (quasi neuer Bauantrag) stellen, damit sich nicht noch meine Erben damit herumschlagen müssten.

Meine Fragen:

Falle ich, obwohl ich mich mit meinem Grundstück innerhalb des Bahngeländes befinde, unter das öffentliche Baurecht?
Ich gehe davon aus, dass Bestandsschutz besteht. Was wäre, wenn mein Haus niederbrennt oder vernichtet würde?
Ist es sinnvoll, einen Nutzungsänderungsantrag zu stellen?
Was wäre mit meinen Erben, wenn ich mich lediglich auf den Bestandsschutz berufen würde? Dürften sie dann hier wohnen und wenn ja, unter welchen Bedingungen?
Wie wäre andernfalls die weitere Vorgehensweise mit der Bauaufsicht?
Eine Nachfrage nach Bestätigung des fortbestehenden Bestandschutzes meinerseits blieb unbeantwortet bzw. wurde ignoriert.
08.01.2021 | 22:09

Antwort

von


(2361)
Damm 2
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Sehr geehrte Ratsuchende,

es fällt unter das öffentliche Baurecht:

Wenn eine bisherige Bahnanlage bahnfremd genutzt wird, ist es egal, ob sie auf einem Bahngelände liegt oder von einem Bahngelände umschlossen ist, dem allgemeinen Baurecht unterworfen (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 24.07.1991, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20S%201375/91" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Baden-Württemberg, 24.07.1991 - 5 S 1375/91: Planfeststellungsvorbehalt der Deutschen Bunde...">5 S 1375/91</a> und OVG Niedersachen, Urteil vom 31.05.1996, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20L%203564/93" target="_blank" class="djo_link" title="6 L 3564/93 (2 zugeordnete Entscheidungen)">6 L 3564/93</a> ).

Das bedeutet, das allgemeine öffentliche Baurecht ist anwendbar.

Sie können nicht davon ausgehen, dass Bestandsschutz besteht.

Denn der Bestandsschutz umfasst auch die Nutzung und die wurde geändert, ohne dass eine Genehmigung erteilt worden ist.

Aber selbst wenn Bestandsschutz bestehen würde, wäre dieser erloschen, wenn das Haus niederbrennt oder vernichtet wird.

Es ist auf jeden Fall sinnvoll, einen Nutzungsänderungsantrag zu stellen.

Denn wenn Sie es nicht machen, kann die Behörde eine Nutzungsuntersagung aussprechen.

Ob Sie sich auf Bestandsschutz berufen, spielt für Ihre Erben keine Rolle, da eben kein Bestandsschutz besteht, da es zur ungenehmigten Nutzungsänderung gekommen ist.

Würde Bestandsscchutz bestehen, wäre diese nicht personenabhängig.

Ohne Änderung am Gebäude oder an der Nutzung könnten dann auch Ihre Erben dort wohnen. aber es gibt diesen Bestandsschutz leider nicht.

Daher ist der Anztrag auf Nutzungsänderung wichtig. Damit könnten sie dann auch für Ihre erben die Legalität schaffen.

Die weitere Vorgehensweise kann nur der Antrag auf Nutzungsänderung sein.

Weisen Sie dabei auf die jahrelange Nutzung hin, da es Jahrzehnte offenbar mit Wissen der Behörden als Wohnhaus genutzt worden ist.

Eine Nachfrage nach Bestätigung des fortbestehenden Bestandschutzes wurde offensichtlich deshalb ignoriert, da dieser bestandsschutz nicht besteht.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin

Sylvia True-Bohle


Rückfrage vom Fragesteller 09.01.2021 | 10:50

Sehr geehrte Frau True-Bohle,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Was ich nicht verstehe, ist, dass es keinen Bestandsschutz gibt, obwohl das Haus schon immer ein reines Wohnhaus war. Liegt dies einzig daran, dass es sich bis zur Schließung der Schranken um ein Wohnhaus für Bahnwärter (sozusagen "privilegiertes" Wohnen) handelte? Der Vorbesitzer, zuvor Mieter des Hauses, hat nach dem Kauf des Hauses und Grundstücks und dem damit nunmehr dem öffentlichen Baurecht unterliegenden Grundstück ebenfalls illegal in dem Haus gelebt?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.01.2021 | 11:03

Sehr geehrte Ratsuchende,

genau diese unterschiedliche Nutzung ist das Problem, dass den Bestandsschutz verhindert:

Die Nutzung als Bahnwärterunterkunft hängt mit der Beschäftigung zusammen.

Die spätere Nutzung als Wohnhaus unterscheidet sich davon.

Denn so ein Bahnwärterhaus unterliegt dem § 36 Bundesbahngesetz, wird also eben nicht als reines Wohnhaus eingestuft.

Es hatte einen Bezug zum Bahnbetrieb.

Die reine, jetzige Wohnnutzung ist dann keine privilegierte Nutzung mehr.

Und da der Bestandsschutz eben nicht nur das reine Gebäude, sondern auch die Nutzung umfasst, besteht dieser Bestandsschutz ab Nutzung zu Wohnzwecken nicht mehr VG Karlsruhe, Urteil vom 09.10.2008, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20K%201992/07" target="_blank" class="djo_link" title="VG Karlsruhe, 09.10.2008 - 6 K 1992/07: Untersagung der Nutzung ehemaliger Bahnanlagen">6 K 1992/07</a> ).

Auch der Vorbesitzer hat daher dort eine illegale Nutzung vorgenommen, aber eben Glück gehabt, dass sich kleine Behörde darum gekümmert hat.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin

Sylvia True-Bohle

Bewertung des Fragestellers 09.01.2021 | 11:31

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