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Betr. Wohnungs-Kündigung wg. Eigenbedarf

| 03.05.2012 11:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger


Sachlage:
Meine Frau und ich wohnen z.Zt. gemeinsam in unserem EFH. Da wir uns trennen werden, will ich in Absprache mit meiner Frau in eine von zwei ETW ziehen, die nominell ihr gehören. Beide Wohnungen sind vermietet. Standardmietvertrag.

In Wohnung 1 wohnt seit ca 7 Jahren eine ältere Dame, in Wohnung 2, ist erst kürzlich, am 01.04.12, eine Frau eingezogen. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses wie auch ihres Einzugs war mein Auszug noch nicht bekannt, sonst hätten wir keinen Mietvertrag mehr abgeschlossen.

Frage generell. Kann eine der Wohnungen wg Eigenbedarf gekündigt werden (Begründung: mein Altersruhesitz)? Bei welcher Wohnung sind aufgrund der Sachlage größere Probleme zu erwarten?

Welche Kostenverpflichtungen entstehen unsererseits gegenüber dem jeweiligen Mieter, insbesondere bei Wohnung 2 (Maklerkosten, Umzugskosten, Einrichtungskosten)?

Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht? Kommt es dann quasi automatisch zu einem gerichtlichen Verfahren?
Kosten und Dauer eines solchen Verfahrens?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Grundsätzlich kann eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters auch darauf gestützt werden, dass ein Ehegatte aus der gemeinsamen Ehewohnung ausziehen will, nachdem sich die Eheleute getrennt haben (vgl. LG_Hannover WM 1986, 255). Haben sich die Eheleute allerdings noch nicht getrennt, dann muss der Vermieter in dem Kündigungsschreiben die Trennungsabsicht konkret darlegen, was im Einzelfall problematisch sein kann. Ob als Eigenbedarfsgrund der „Altersruhesitz" ausreichend sein wird, kann ohne Kenntnis der konkreten Umstände nicht abschließend beurteilt werden.

Weiterhin kann der Vermieter, wenn er mehrere Wohnungen vermietet hat und jede von diesen für den Eigenbedarf in Betracht kommt, grundsätzlich frei wählen, welchem Mieter er kündigt. Zu einer Berücksichtung der Interessen der Mieter ist er von sich aus nicht verpflichtet. Im Hinblick darauf, dass jedoch in einem ggf. erforderlichen Räumungsrechtsstreit die Mieterinteressen nach § 574 BGB Berücksichtigung finden, sollte bereits jetzt eine Auswahl getroffen werden. Meiner ersten Einschätzung nach dürfte voraussichtlich die Mieterin, die bereits 7 Jahre in einer der ETW wohnt, eher in der Lage sein, Härtegründe im Sinne von § 574 BGB vorzubringen, als diejenige Mieterin, die erst am 01.04.2012 eingezogen ist. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass allein eine besondere Bindung an die Umgebung der gekündigten Wohnung für die Annahme einer Härte grundsätzlich nicht ausreicht, vielmehr weitere Umstände – insbesondere im persönlichen Bereich des Mieters (beispielsweise Alter, Krankheit oder Kinder) – hinzutreten müssen, um einen Widerspruch zu rechtfertigen.

Vorausgesetzt, die Eigenbedarfskündigung ist wirksam und einer evtl. erforderlichen Räumungsklage wird stattgegeben, dann entstehen Ihnen keine Kosten. Stellt sich allerdings im Nachhinein heraus, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben war, ist der Vermieter dem ausgezogenen Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Folgende Kosten können hier im Raum stehen: Verlust noch nicht abgewohnter Verwendungen auf die Mietsache;
Aufwendungen für nicht mehr verwendbare Einrichtungsgegenstände; Kosten für durchgeführte, aber ohne die Kündigung noch nicht fällige Renovierung; Doppelbelastung mit Mietzins für alte und neue Wohnung; Kosten der Wohnungssuche, z.B. Maklerkosten; Umzugs- und Transportkosten; Kosten der Anfangsrenovierung;
Kosten notwendiger neuer Einrichtungsgegenstände; Kosten der Ummeldung des Telefonanschlusse; Mehrbelastung durch höhere Mietzinsen der neuen Wohnung.

Erhebt der Mieter gegenüber der Kündigung gem. § 574 BGB Widerspruch und zieht nicht innerhalb der Räumungsfrist aus, dann muss der Vermieter um sein Räumungsverlangen zu verfolgen eine Räumungsklage erheben. Die Kosten eines Räumungsrechtsstreits richten sich nach dem Gegenstandswert, der mit dem Jahreswert der Miete bestimmt wird. Die Dauer eines solchen Verfahrens läßt sich kaum pauschal voraussehen, wobei jedoch je nach Terminierung des Gerichts mit mindestens einem halben Jahr gerechnet werden muss.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2012 | 20:52

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

besten Dank für Ihre ausfühliche Antwort.
Ich habe dazu noch folgende Fragen:

Wie kann eine Trennung erfolgt und dokumentiert sein, wenn man noch gemeinsam im Haus wohnt?

Was bedeutet "die Trennungsabsicht konkret darlegen"? Durch den Auszug aus der gemeinsamen Wohnung wird die Trennung doch erst real.

Reicht die Trennung als einziger Kündigungsgrund, oder müssen noch weitere wie Altersruhesitz (ich bin 65) hinzutreten?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2012 | 18:19

Sehr geehrter Fragesteller,

Ehegatten leben gem. § 1567 Abs. 1 BGB dann voneinander getrennt, wenn zwischen ihnen keine häusliche Gemeinschaft mehr besteht und ein Trennungswille vorhanden ist. Eine Trennung in diesem Sinne kann nicht nur dadurch erfolgen, dass ein Ehegatte aus der ehelichen Wohnung auszieht. Vielmehr ist ein Getrenntleben auch in einer Wohnung oder in einem Haus möglich. In diesem Fall muss der Trennungswille aber auch nach außen erkennbar sein, wobei erforderlich ist, dass keine gemeinsame Haushaltsführung mehr besteht. Konkret sollten möglichst getrennte Schlafzimmer bestehen und die sonstigen Räumlichkeiten unter den Eheleuten aufgeteilt werden. Nach außen hin wird die Trennung überdies dadurch dokumentiert, dass das Essen nicht gemeinsam eingenommen wird und jeder der Partner Tätigkeiten wie Einkaufen, Waschen u.ä. für sich selbst erledigt. Insofern wird es empfehlenswert sein, in einer schriftlichen Vereinbarung das Trennungsdatum festzuhalten und in welcher Weise die Räume zwischen den Eheleuten aufgeteilt wurden. Haben Sie und Ihre Ehefrau die Trennung in dieser Weise vollzogen, dann werden Ausführungen hierzu in einem Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf ausreichen, um Ihren Trennungswillen darzulegen. Nachdem Eigenbedarf nach der Rechtsprechung auch dann besteht, wenn der Vermieter die Wohnräume für seinen getrennt lebenden Ehegatten benötigt, wird die Trennung als Kündigungsgrund ausreichend sein. Darlegungen dazu, was nach der Scheidung gelten soll, werden allerdings nicht schädlich sein. Im Hinblick darauf, dass bei Form und Inhalt von Eigenbedarfskündigungen leicht Fehler unterlaufen können, ist Ihnen anzuraten, das Kündigungsschreiben zumindest anwaltlich überprüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

Bewertung des Fragestellers 08.05.2012 | 12:12

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Stellungnahme vom Anwalt: