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Beteiligung an Immobilie, Grundbucheintrag, Eheschließung, Ehevertrag


| 13.12.2009 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Herr A und Frau B sind Lebensgefährten und planen eine Eheschließung.
Herr A hat im Vorfeld auf einem ihm gehörenden Grundstück (Wert: ca. 123 T€) den Bau eines Einfamilienhauses begonnen.
Herr A ist zum jetzigen Zeitpunkt alleinig im Grundbuch eingetragen.
Bis zum jetzigem Zeitpunkt investierte Herr A ca. 200T€ in Baukosten des Hauses
1. Welche Möglichkeiten gibt es um Frau B rechtlich in das Projekt einzubinden, bzw. eine finanzielle Beteiligung rechtlich zu dokumentieren?
2. Ist ein Grundbucheintrag von Frau B nachträglich möglich, und wie würde das in der Praxis aussehen.?
3. Gibt es die Möglichkeit, die Beteiligung am Haus vom Grundstück zu trennen im Grundbuch?
4. Ist ein Grundbucheintrag beider Parteien in Anteilsgrößen aufzuteilen z.B Prozenten 50:50, 70:30…oder in Wertangaben (€)
5. Ist ein Ehevertrag eine geeignete Möglichkeit der Regelung? Was sollte darin festgehalten werden?
6. Wie wirken sich die angebotenen Möglichkeiten im Falle einer Trennung für beide Parteien aus?

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

1. Zunächst ist A Alleineigentümer und damit auch der wirtschaftlich allein Berechtigte. Wenn bei Heirat oder später kein Ehevertrag mit Gütertrennung geschlossen wird, dann profitiert B über den Zugewinnausgleich von der Wersteigerung der Immobilie. Da A das Hausgrundstück mit in die Ehe bringt gehört es zu seinem Anfangsvermögen an dem die B nicht Teil hat.

Während der Ehe dürfte der Wert über die Grundstücksmarktentwicklung und durch den Abtrag von Verbindlichkeiten steigen und an dieser Wersteigerung hätte B über den Zugewinn Anteil, falls die Ehe später geschieden wird. Auch wenn der Bau des Hauses erst während der Ehe abgeschlossen wird, könnte darin eine Wertsteigerung liegen. Ohne eine ehevertragliche Regelung läßt sich eine genauere Beteiligung oder eine abweichende Regelung nicht erzielen.

2. Ja, der A hat jederzeit die Möglichkeit vor oder nach Heirat der B einen gewissen Teil des Grundstücks zu übertragen. Dies geht nur durch einen notariellen Überlassungs- bzw. Kaufvertrag, je nachdem ob A der B das Miteigentum unentgeldlich oder entgeldlich übertragen will. Nach Beurkundung reicht der Notar die Urkunde beim Grundbuchamt ein und B bekommt einen Miteigentumsanteil und wird entsprechend im Grundbuch eingetragen.

3. Nein, dass Eigentum am Haus folgt wg. § 94 BGB immer dem Eigentum am Grundstück, denn das Haus ist mit dem Grundstück fest verbunden und damit wesentlicher Bestandteil. Wenn B also Miteigentümerin des Grundstücks wird, wird Sie automatisch auch Miteigentümerin des Hauses, denn Haus und Grundstück werden rechtlich nicht getrennt sondern sind eine Einheit.

4. Die Miteigentumsanteile werden nicht in Werte geteilt, aber in Prozente bzw. Bruchteile gemäß § 1008 BGB. Die B kann also zu 1/2 oder 1/3 oder in sonstiger Weise Miteigentümerin werden, je nachdem welchen Anteil der A Ihr überträgt.

5. Ein Ehevertrag ist anzuraten. Allerdings ist es von hier nahezu unmöglich verbindliche Angaben zum Inhalt zu machen. Beide Parteien sollten sich hierzu vom Notar beraten lassen. Zum Inhalt gehören je nach Bedarf auch Regelungen zum Unterhalt und zum Versorgungsausgleich. Der Vorteil eines Ehevertrages ist, dass die Parteien von Anfang an späteren Streit im Fall einer Trennung und Scheidung vermeiden können. Man sollte zum Zugewinn aufnehmen, welches Anfangsvermögen beide Seiten mitgebracht haben. Ich würde insgesamt nicht unbedingt dazu raten, dass A der B einen Miteigentumsanteil überträgt, weil dies im Fall der Trennung Probleme bereitet. Besser wäre es das A Alleineigentümer bleibt und man bereits in einem Ehevertrag beim Notar festhält, welche Zugewinnausgleichsansprüche die B im Fall einer Scheidung haben soll. Hier wäre möglich eine konkrete Summe zu nennen oder aber eine Festlegung des Anfangsvermögens verbunden mit einer Einigung auf eine bestimmte Bewertung des Hauses bei Trennung oder die Einigung auf einen bestimmten Gutachter der dann verbindlich den Wert ermittelt. Man kann auch den Zugewinn ansonsten ausschließen und der B nur eine bestimmte Pauschale zubilligen. Hier gibt es sehr viele Möglichkeiten und es muss auch die Gesamtsituation beider Ehegatten einbeszogen werden, also Berufstätigkeit, Höhe des Einkommens, Kinder oder Kinderwunsch usw. Es sollte ein kompetente Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht erfolgen in der alle Aspekte berücksichtigt werden.

6. Schließt man keinen Ehevertrag und überträgt A der B einen bestimmten Miteigentumsanteil dann besteht das Problem, dass bei Trennung es keinen Sinn macht wenn das Mitgeigentum fortbesteht. A und B müsssten sich dann einigen das A wieder Alleineigentümer wird, wobei B Ihren Anteil nicht umsonst hergeben wird. Es kommt dann auch darauf an, welche Zugewinnausgleichsansprüche sich insgesamt ergeben, denn hier spielt das gesamte Vermögen beider eine Role und nicht nur das Haus. Wenn man in einem Ehevertrag bereits verbindlich geregelt hat, was bei Trennung gelten soll, dann vermeidet man Streit und unnötige Kosten.

Bewertung des Fragestellers 15.12.2009 | 15:03


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