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Beteiligung an Heizkosten ohne Anschluß an die zentrale Heizungsanlage

| 31.05.2016 17:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


In einer 6 Parteien WEG sind ursprünglich alle Parteien an die zentrale Gasheizung angeschlossen gewesen.
Ein Eigentümer innerhalb des Hauses trennte sich von der zentralen Anlage ab und errichte in seinem Sondereigentum eine Gastherme mit eigenem Gasanschluß. Die rechtliche Beurteilung diese Abtrennung ist schon geklärt, daher nicht notwendig dies zu behandeln.

Die Heizkostenabrechnung geht nach 30% Wohnfläche und 70% Verbrauch (Heizkostenverteiler).

Die Fragen:

1) Nun geht es darum ob dieser Eigentümer, obwohl er nicht an die Zentralanlage angeschlossen ist und daher auch keine Heizkostenverteiler hat trotzdem an den Grundkosten nach Wohnfläche zu beteiligen ist. Hier geht es also um die Heizkostenverordnung, zumal auch Mieter im Haus sind. Die Begründung sollte mit Gesetzestext/Urteilen unterlegt sein.

2) Die zentrale Heizungsanlage im Keller wird demnächst aufgrund des Alters zu erneuern sein. Muß sich der Eigentümer, der nicht daran angeschlossen ist, also nicht von dort mit Wärme versorgt wird, an den Erneuerungskosten beteiligen?Die Begründung sollte mit Gesetzestext/Urteilen unterlegt sein. Hier geht es also um das WEG.

3) Warmwasserkosten werden grundsätzlich zu 30% nach Wohnfläche und 70% nach gemessenen Verbrauch abgerechnet. Unter welchen Umständen kann man auf 100% nach Verbrauchsmessung abrechnen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie schreiben: "Die rechtliche Beurteilung diese Abtrennung ist schon geklärt, daher nicht notwendig dies zu behandeln." Dennoch fragen Sie: "2) Die zentrale Heizungsanlage im Keller wird demnächst aufgrund des Alters zu erneuern sein. Muß sich der Eigentümer, der nicht daran angeschlossen ist, also nicht von dort mit Wärme versorgt wird, an den Erneuerungskosten beteiligen?"
Vor diesem Hintergrund muss auf die rechtliche Beurteilung des Heizungsaustausches kurz eingegangen werden. Das Abkoppeln einer Wohnung von einer gemeinsamen Heizungsanlage erfordert - insbesondere auch auf Grund der Nebenarbeiten wie dem Verlegen der Rohre, dem Herstellen eines eigenen Gasanschlusses etc. - zwingend einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Es ist davon auszugehen, dass die Rohre für die Heizung auch durch tragende Wände hindurch hatten verlegt werden müssen - oder gar durch Geschossdecken und/oder die Gebäudeaussenwand (Gasanschluss?). Jedenfalls derartige Durchbrüche durch das gemeinschaftliche Eigentum stellen eine bauliche Veränderung und zugleich einen Nachteil dar, welcher den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG überschreitet. Kurzum: Es handelt sich bei dem Abkoppeln von der gemeinschaftlichen Heizungsanlage um ein zustimmungspflichtiges Vorhaben. Das OLG Düsseldorf hatte im Jahre 2003 eine ähnliche Fallkonstellation zu entscheiden und darauf hingewiesen, dass die Zustimmungspflicht auch nicht dadurch "vermieden" werden kann, indem die Abkopplung und Neuinstallation als Modernisierung bzw. modernisierende Instandsetzung (mit geringeren Mehrheitserfordernissen) eingestuft wird - OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. 2. 2003, Az.: 3 Wx 397/02 )
Sollte die Angelegenheit also noch nicht von einer Eigentümergemeinschaft "abgesegnet" worden sein, ist der betreffende Eigentümer verpflichtet, seine Installation vollständig zu beseitigen (§ 1004 Abs. 1 BGB ). Sollte eine Zustimmung erfolgt sein, kann diese innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung wohl erfolgreich gerichtlich angefochten werden (§ 46 Abs. 1 WEG ).

Die folgenden Ausführungen stehen unter der Annahme, dass eine Genehmigung der Trennung von der gemeinschaftlichen Heizungsanlage durch die WEG durch ordnungsgemäße Beschlussfassung erfolgte.
Zudem gehe ich auf Grund Ihrer Fragen davon aus, dass die WEG im Rahmen der Genehmigung dieser Trennung nicht zugleich auch über die Verteilung der Kosten entschieden hat und auch die Teilungserklärung nichts hierzu enthält.

Vor diesem Hintergrund ist folglich von der Geltung der allgemeinen Bestimmungen auszugehen. Nach § 16 Abs. 2 WEG ist "Jeder Wohnungseigentümer (...) den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen." § 16 Abs. 1 S.2 WEG , auf den hier verwiesen wird lautet: "Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile."

Etwas kürzer formuliert: Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Dies ist der Grundsatz. Die Frage ist also, ob es sich bei dem bevorstehenden Tausch der zentralen Heizungsanlage um "kosten des gemeinschaftlichen Eigentums" handelt. Dies ist der Fall. Nach dem Urteil des BGH vom 8. Juli 2011, Az.: V ZR 176/10 , können Heizungen, Rohre, Heizkörper und Thermostate etc. zwar durch die Teilungserklärung oder eine nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeschlagen werden - grundsätzlich handelt es sich hierbei allerdings um gemeinschaftseigentum im Sinne von § 5 Abs. 3 WEG .

Damit ist auch der nicht (mehr) angeschlossene Eigentümer verpflichtet, die Kosten mit zu tragen. Möglicherweise aber kann der nicht (mehr) angeschlossene Eigentümer aber eine abweichende Kostenverteilung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG verlangen. Diese bestimmung besagt, dass "Wohnungseigentümer (...) im Einzelfall zur (...) Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 (...) oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von (§ 16) Absatz 2 regeln" können. Eine abweichende Regelung ist nach der Intention der Vorschrift dann denkbar, wenn der vom Grundsatz abweichende "Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt."

Im Falle des abgekoppelten Eigentümers würde dessen "Ausklammerung" von den Kosten der Sanierung dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs der neuen Heizungsanlage Rechnung tragen.
Ein derartiger Beschluss erfordert, wie § 16 Abs. 4 WEG im Anschluss direkt festlegt, eine dreiviertel-Mehrheit bezogen auf alle stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und zudem eine einfache Mehrheit bezogen auf die Miteigentumsanteile. Mit einer derart doppelt qualifizierten Mehrheit kann der betreffende Eigentümer von den Kosten freigestellt werden. Doch auch wenn diese Mehrheit nicht erreicht wird, ist es denkbar, dass u.U. eine hiergegen gerichtete Anfechtung des betreffenden Eigentümers zu einer erfolgreichen Verpflichtung der Miteigentümer zur Freistellung von diesen Kosten führen kann.

Fazit zu dieser Frage also:
Eine Beteiligung des nicht (mehr) angeschlossenen Eigentümers an den Kosten der Sanierung der Zentralheizung ist unter obigen Annahmen im Grundsatz zu bejahen - wenn auch ggf. angreifbar.


"1) Nun geht es darum ob dieser Eigentümer, obwohl er nicht an die Zentralanlage angeschlossen ist und daher auch keine Heizkostenverteiler hat trotzdem an den Grundkosten nach Wohnfläche zu beteiligen ist."
Wie Sie zutreffend direkt angeben beezieht sich diese Frage, ebenso wie Ihre Frage Nr. 3) auf die Regelungen der Heizkostenverordnung - jedenfalls zu einem Teil. Die hier gestellte Frage der Kostenbeteiligung an Grund- und/oder Verbrauchskosten ist im Grundsatz ebenso zunächst wieder nach den Regelungen des WEG zu klären. Entscheidend ist abermals, ob es sich bei den Kosten der Heizungsanlage um Kosten des Sondereigentums oder aber um Kosten des Gemeinschaftseigentums handelt.
Nach dem bereits zitierten § 16 Abs. 2 WEG sind die Kosten der zentralen Heizungsanlage - welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist - Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (so insbesondere auch OLG München im Beschluß vom 21. 2. 2007, Az.: 34 Wx 103/05 - dortmals zu Wasserhähnen im Garten).

Damit gilt auch hier abermals der Grundsatz der Beteiligung des nicht (mehr) angeschlossenen Eigentümers an den Kosten der zentralen Heizungsanlage. Wichtig ist hierbei, dass allein die geringere/fehlende Nutzbarkeit eine Kostenbeteiligung (wie oben ebenfalls dargestellt) nicht ausschließt. Dies wurde in übertragbaren Fällen zu Aufzugsanlagen entschieden. So muss sich ein im Erdgeschoss wohndender Eigentümer in gleicher Weise an den Aufzugskosten beteiligen wie die übrigen (so OLG Celle, Beschluss vom 28. 11. 2006, Az.: 4 W 241/06 und schon BGH, Beschluss vom 28.06.1984, Az.: VII ZB 15/83 ). Ebenso wurden Eigentümer einer Mehrhausanlage an den Aufzugskosten beteiligt, welche in dem Gebäude wohnten, das gar keinen Aufzug hatte (BayObLG, Beschluss vom 18.05.1999, Az.: 2Z BR 1/99 und wieder OLG Celle, Beschluss vom 28. 11. 2006, Az.: 4 W 241/06 ).

Allerdings gilt gem. § 3 Satz 1 Heizkosten VO der Vorrang der Heizkosten VO vor dem Verteilerschlüssel der WEG. Über die Frage, ob dieser Vorrang bedeutet, dass die nach Fläche zu verteilenden Grundkosten trotzdem von dem nicht (mehr) angeschlossenen Eigentümer zu tragen sind oder nicht, besteht noch keine einhellige Einigkeit. Während oben zitierte Entscheidungen eine Kostenbeteiligung hinsichtlich der Grundkosten möglich erscheinen lassen, ist nach dem Wortlaut der HeizkostenVO klar von einer Verteilung der Kosten auf die "Nutzer" der Anlage die Rede. Führende Literaturmeinungen sprechen allerdings wieder nur von einem Ausschluss der Umlage der verbrauchsabhängigen Kosten.

Meines Erachtens ist die Regelung der HeizkostenVO allerdings eindeutig. Sowohl der erklärte Vorrang als auch der Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenVO ) sprechen dafür, dass eine Kostenbeteiligung in diesem Falle wohl eher abzulehen ist, da die HeizkostenVO stets klar vom "Nutzer", in § 1 Abs. 1 (Anwendungsbereich) gar vom "Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume" spricht.

Fazit: Eine Kostenbeteiligung kommt hier nach dem WEG zwar grundsätzlich in Betracht. Auf Grund des in § 3 HeizkostenVO erklärten Vorrangs ist im Ergebnis allerdings eher nicht von einer Möglichkeit der Beteiligung an den Kosten auszugehen.
Aus diesem Grund bestehen auch die eingangs erwähnten erheblichen Zustimmungshürden, damit die übrigen Eigentümer nicht "ungefragt" höhere Kosten tragen müssen.


Ihre letzte Frage "3) Warmwasserkosten werden grundsätzlich zu 30% nach Wohnfläche und 70% nach gemessenen Verbrauch abgerechnet. Unter welchen Umständen kann man auf 100% nach Verbrauchsmessung abrechnen?" lässt sich durch einen Verweis auf § 7 der HeizkostenVO schnell beantworten: § 7 Abs. 1 HeizkostenVO sagt ausdrücklich: "Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen." Eine vollständige Umlage nach Verbrauch kommt daher nicht in Betracht.

Für die Versorgung mit Warmwasser beinhaltet § 8 Abs. 1 HeizkostenVO die entsprechende Bestimmung und besagt: "Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen."

Fazit: Eine Umlage der Kosten allein nach Verbrauch kommt nicht in Betracht. Dies gilt insbesondere da Sie mitteilten, dass Mietparteien im Haus leben, welche Einwendungen gegen eine derartige Abrechnung erheben könnten und die Abrechnung beispielsweise pauschal um 15 % kürzen könnten (§ 12 Abs. 1 HeizkostenVO ).



Ich hoffe, Ihre Frage vollumfassend und verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 03.06.2016 | 11:04

Vielen Dank für die Ausführungen.

Es gab keinen Beschluß für die Abkopplung des Eigentümers. Jedoch ist die WEG mit einer Klage gescheitert den Eigentümer wieder in die gemeinschaftliche Versorgung einzugliedern.

Die Ausnahmeregelungen zur 70% Regel stehen wohl in §11 der Heizkostenverordnung?

Hätten sie eine Formulierung für einen Beschlußantrag parat, der den nicht angeschlossenen Eigentümer von den Grundkosten befreit?

Hätten sie ein Formulierung parat, die den Eigentümer von der Kostenbeteiligung an der Heizungserneuerung befreit?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.06.2016 | 18:52

Sehr geehrter Fragesteller,

Eine Beantwortung Ihrer nachfrage war mir Termin bedingt leider nicht möglich.

Ihrer Nachfrage entnehme ich, dass die gestellte Frage als solche geklärt ist. Ihr Verweis auf § 11 der HeizkostenVO stimmt insofern, als dass dort grundsätzliche Ausnahmen von der Anwendbarkeit der HeizkostenVO geregelt sind. Allerding "passen" diese Ausnahmen nicht auf den von Ihnen beschriebenen Sachverhalt.

Was Ihre Bitte zur Übersendung von Beschlussvorlagen anbelangt, so kann ich mich dieser Sache gerne annehmen. Allerdings existyieren keine generellen Beschlussformulierungen, deren Allgemeingültigkeit Ihnen zum gewünschten Ziel verhilft.

Sollten Sie die Beschlussvorschläge wünschen, können Sie sich gerne direkt über meine Homepage an mich wenden. Die Ausformulierung individueller Beschlüsse ist auf Grund der vorliegenden Informationen im Rahmen der Nachfrage auf eine umfassend beantwortete Frage nicht möglich.

Mit den besten Grüßen,
S. Jordan

Bewertung des Fragestellers 03.06.2016 | 20:17

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