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Beteilgung an Prozess- und Anwaltkosten in einer Wohneigentümergemeinschft

| 20.09.2018 15:05 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Seit 2017 bin ich Eigentümer einer ETW in einer Wohneinheit mit insges. 16 Parteien. Eine Eigentümerin klagte in der Vergangenheit gegen Abrechnungen des Hausverwalters und klagte eine Ausschreibung bei einer Neubeschaffung der Heizung ein. Die Klägerin hatte Erfolg mit ihren Klagen.

Es sind Prozesskosten angefallen von aufgelaufen rd. € 7.000.-. Ich soll anteilig eine Sonderumlage bezahlen (nach Miteigentumsanteil).

Da einige Streitigkeiten die Jahre 2015 und 2016 betreffen, habe ich gegenüber dem Hausverwalter geltend gemacht, dass ich eine genaue Auflistung der Rechtskosten haben möchte und nicht anteilig für Streitigkeiten zahlen möchte, die auf die Jahre vor 2017 entfallen.

Der Hausverwalter schreibt wörtlich: "die Kosten für Anwälte und Gericht sind erst in 2018 entstanden und müssen somit vom aktuellen Eigentümer bezahlt werden. So leid es uns tut, ist die aktuelle Anforderung richtig".

Meine erste Frage: ist das so wie der Verwalter sagt ?
Meine zweite Frage: muss die Eigentümergemeinschaft Prozesskosten tragen, die entstanden, weil der Hausverwalter Fehler in den Jahresabrechnungen hatte (auch wenn es nur um Art und Form der Darstellung ging) ?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich voranstellen, dass Sie einen Auskunftsanspruch gegen den Verwalter auf Offenlegung der mutmaßlichen Anwaltskosten haben, damit Sie sich einen Überblick verschaffen können.

Des Weiteren ist die Gemeinschaft verpflichtet die Kosten zu tragen, unabhängig des Obsiegens der jeweiligen Partei. Die Gerichtskosten und Kosten des Anwaltes der Wohnungseigentümergemeinschaft als unterlegener Klägerin sind in der Jahresabrechnung auf sämtliche Eigentümer zu verteilen – unter Einbeziehung des obsiegenden beklagten Eigentümers, so der BGH im Urteil vom 04.04.2014, Az. V ZR 168/13.

Bei Eigentumsübergang ist der neue Eigentümer zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen und an den Beschlussfassungen berechtigt. Die ab dann fällig werdenden Hausgeldzahlungen und Sonderumlagen gehen ausschließlich zu seinen Lasten. Umgekehrt steht dem Erwerber auch ein Guthaben aus der Jahresabrechnung zu.

Der Erwerber haftet der Gemeinschaft aber auch für solche Verbindlichkeiten, deren zu Grunde liegenden Beschlüsse vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst wurden, die aber erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden. D.h. nach der sog. Fälligkeitstheorie haftet der Erwerber grundsätzlich nicht für Verbindlichkeiten , die vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch fällig geworden sind.

Da der Beschluss mit Blick auf das Gerichtsverfahren noch vor Ihrer Zeit war, Sie aber auch die Folgen alter Beschlüsse zu beachten haben, und der Kostenerstattungsanspruch nach Ihrem Eigentumserwerb fällig wurde, haften Sie als Erwerber auch für diese sog. "Altverbindlichkeit", welche aber keine ist (unechte Neuverbindlichkeit), da der Anspruch erst mit Rechnungslegung bzw. Abrechnung gegenüber dem Gericht fällig geworden ist.

Hier ein ähnliches Beispiel ohne WEG-Bezug aber mit dem selben Ergebnis, dort nahm ein Mieter den Vermieter in Anspruch in einem selbstständigen Beweissicherungsverfahren, welcher zwischenzeitlich verkaufte. Nach Auffassung des BGH, Urteil v. 9.2.2005, VIII ZR 22/0 haftet hier auch der Erwerber auf Kostenersatz weil die Gerichts- und Anwaltskosten erst nach dem Eigentumsübergang fällig geworden sind.

Sprich der Erwerber von Eigentum haftet grundsätzlich für Altverbindlichkeiten welche erst in der Zukunft fällig werden. Werden die Verbindlichkeiten vor dem Eigentumswechsel fällig, ist die Haftung ausgeschlossen.

Daher sind die Ausführungen des Verwalters leider zutreffend.

Sofern der Verwalter einen Fehler gemacht hat und damit die Kostenfolge bzw. den Schaden für die Gemeinschaft verursacht hat, kommt auch eine Haftung des Verwalters in Betracht bzw. kann dieser sich gegenüber der WEG schadensersatzpflichtig machen, wenn er in nicht unerheblichen Umfang Rechte und Pflichten verletzt oder vernachlässigt hat, was auch bei Ausstellung einer falschen Abrechnung der Fall sein kann.

Dies müsste man dann gesondert prüfen, ob dies bei Ihnen der Fall ist. Problematisch kann jedoch sein, wenn der Verwalter durch die WEG in der Jahresversammlung vollständig entlastet wurde. Mit der Entlastung des Verwalters billigen die Eigentümer das bisher bekannte bzw. erkennbare Verwalterhandeln für einen bestimmten Zeitraum. Die Entlastung führt dazu, dass die Eigentümer insoweit keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter geltend machen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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