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Besuchsrecht in einer WG und andere Kleinigkeiten

| 05.04.2018 13:21 |
Preis: 90,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Guten Tag,

wir haben in unserer Doppelhaushälfte im OG jeweils 1 Zimmer an 2 Studenten vermietet.Beiden Studenten steht eine Gemeinschaftsküche sowie ein Gemeinschaftsbad ausschliesslich fuer Sie zur Verfügung. Mit jedem Studenten wurde ein separater Mietvertrag abgeschlossen .Es wurde eine Pauschalmiete für 450 ,-Euro vereinbart.
Zu unserem Bedauern mussten wir feststellen, dass einer der Studenten in regelmässigen Abständen seine Freundin zu Besuch kommen lässt, was uns persönlich nicht besonders passt. Dies wurde dem Studenten auch mitgeteilt.dieser pocht jedoch auf sein Besuchsrecht. Nach eigener Recherche musste ich lesen dass wir Ihm diesen Besuch nicht verweigern können (ca 6-8 Wochen Besuchsrecht).

Meine Frage hier nun:

Welcher Zeitraum ist denn genau definiert für Besuche und werden diese nur am Stück gerechnet oder können diese über das Jahr auch verteilt gerechnet werden? Was können wir als Vermieter machen wenn dieser Zeitraum überschritten wird? Ist eine Abmahnung möglich?

Desweiteren wurde uns vom Mitbewohner mitgeteilt, das augfrund einer Geburtstagsfeier, spät nachts um 2 Uhr einen Sprachnachricht dem Mitbewohner zugestellt wurde, in der ihm mitgeteilt wird er möge doch in seinem Zimmer bleiben oder nur ins Bad gehen am nächsten Tag, da sein Bruder in der Küche (Gemeinschaft!!) übernachtet und ausschlafen möchte.
Es wurde nicht einmal gefragt...es war vielmehr eine Ansage!

Dies ist für mich als Vermieter absolut inakzeptabel! Darf der Mieter das? Bedarf es unserer Zustimmung. Ist es hier möglich ihn abzumahnen.

Sie sehen schon das ich momentan auf diesen Studenten nicht gut zu sprechen bin. Am liebsten würden wir ihm kündigen wobei uns jedoch die Grundlage fehlt. Ich möchte jedoch prinzipiell bestimmte Punkte abklären um dies für mich zu den Akten legen zu können, da die Miete pünktlich durch die Eltern (als Bürge ist der Vater eingetragen) gezahlt wird!

Hierzu habe ich auch noch eine Frage.

Welche Rechte haben die Eltern als Bürge innerhalb des Mietvertrags?


Desweiteren hatte wir in diesem Gemeinschaftsbad einen Wasserschaden, der jedoch schnell erkannt wurde. Jedoch hatte die Ursachensuche und die Widerherstellungsmasnahmen fast 2-3 Monate gedauert. das Bad war jedoch immer zugänglich (1-2 mal könnte das Bad und die Dusche nicht benutzt werden) .Für diesen Zeitraum wurde den Studenten jedoch unsere Dusche zur Verfügung gestellt (welche auch von denjenigem Mieter! genutzt wurde). Als die Widerherstellungsmasnahmen begonnen hatten mussten in der Gemeinschaftsküche ein Gebläse und ein Luftraumentfeuchter aufgestellt werden welche natürlich etwas Lärm verursacht hatte,die Küche jedoch konnte weiter genutzt werden . Durch den Mitbewohner musste ich hierbei auch erfahren, dass dieser Mieter! versucht hatte den anderen Mitbewohner zu überzeugen, das sie auf eine Mietminderung spekulieren könnten aufgrund der Lärmbelästigung (jedoch ist die Küche durch eine Tür abgetrennt sowie die Schlafzimmer der jeweiligen Mieter sind auch durch Türen getrennt) Also müsste der Lärm sehr gedämpft sein. Hatte hier der Mieter überhaupt ein Handhabe auf Mietminderung.Muss er das in irgendeinerweise auch beweisen können?

Ich frage hier ganz genau, da während dieser Trocknungsphase der Luftraumentfeuchter eines Nachts (ca .4 Uhr in der Früh) sehr laute Geräusche von sich gegeben hatte .das Gerät war defekt! und ich die Gemeinschaftsküche gehen musste um das Gerät auszuschalten , da keiner der Studenten reagiert hatte!

Es handelt sich hier um Kleinigkeiten die jedoch von einem Studenten iniziiert werden was uns ziemlich zu schaffen macht .am liebsten würden wir hier auf Eigenbedarf kündigen ,jedoch wurde für diesen Mieter der Vertrag bis zum Jahr 2022 befristet.

Wir brauchen hier dringen einen Rat wie wir hier gegen diesen Student vorgehen koennen.

Sehr geehrter Fragensteller,

1) "Welcher Zeitraum ist denn genau definiert für Besuche und werden diese nur am Stück gerechnet oder können diese über das Jahr auch verteilt gerechnet werden? Was können wir als Vermieter machen wenn dieser Zeitraum überschritten wird? Ist eine Abmahnung möglich?"

In der Tat sind 4-6 Wochen der allgemeine Maximalbesuchszeitraum pro Jahr.
Siehe auch BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrag, Eisenschmid, Schmidt-Futterer, Mietrecht
, 13. Auflage 2017, Rn. 294-297:

"Die Abgrenzung zwischen „Besuch" und „Untermieter" kann schwer zu ziehen sein und hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. So ist es einerseits bei einem Schüleraustausch nicht unüblich, dass Kinder mehrere Monate bis zu einem Jahr besuchsweise bei der Gastfamilie leben, während andererseits der Besuch eines entfernten Angehörigen oder Freundes schon nach 4 Wochen das zulässige Maß überschreiten kann. Auch Besuchsgewohnheiten innerhalb eines bestimmten Kulturkreises können maßgebend sein.913 Die Aufnahme eines Au-pair-Mädchens ist als zulässig anzusehen. Das häufig zu findende Zeitkriterium von 6 Wochen ist nur ein grober Rahmen, der in typischen Fällen zur Abgrenzung ausreichen kann. In den anderen Fällen ist entscheidend, ob der aufgenommenen Person der selbständige Mietgebrauch der Wohnung eingeräumt ist oder ob es sich tatsächlich nur um eine vorübergehende, unselbständige Mitbenutzung der Wohnung handelt. Die Überlassung eines Haustürschlüssels ist dafür aber kein Indiz."

Ab einem Zeitraum über 6 Wochen kann tendenziell sicher ein Abmahnung wegen des Verhaltens wegen unberechtigter Gebrauchsüberlassung an Dritte ausgesprochen werden.

2) "Desweiteren wurde uns vom Mitbewohner mitgeteilt, das augfrund einer Geburtstagsfeier, spät nachts um 2 Uhr einen Sprachnachricht dem Mitbewohner zugestellt wurde, in der ihm mitgeteilt wird er möge doch in seinem Zimmer bleiben oder nur ins Bad gehen am nächsten Tag, da sein Bruder in der Küche (Gemeinschaft!!) übernachtet und ausschlafen möchte.
Es wurde nicht einmal gefragt...es war vielmehr eine Ansage!

Dies ist für mich als Vermieter absolut inakzeptabel! Darf der Mieter das? Bedarf es unserer Zustimmung. Ist es hier möglich ihn abzumahnen."

Dieses Verhalten kann unproblematisch unter Benennung des konkreten Sachverhalts abgemahnt werden.

3) "Welche Rechte haben die Eltern als Bürge innerhalb des Mietvertrags?" = in der Regel keine. Außer die Kinder hätten Ihre Eltern ab Erreichen der Volljährigkeit als ihre Stellvertreter bevollmächtigt.

4) "Hatte hier der Mieter überhaupt ein Handhabe auf Mietminderung.Muss er das in irgendeinerweise auch beweisen können?"
Nur eine den Mietgebrauch ernsthaft beeinträchtigende Lärmbelästigung könnte eine Minderung ermöglichen. Im Bestreitensfall muss er die konkrete Lautstärke auch beweisen.

Sollten Sie Nachfragen haben, stellen Sie diese gerne. Über eine Bewertung mit 5,0 freue ich mich.

MfG
D. Saeger
- RA -

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2018 | 08:06

Guten Morgen Herr Saeger,

vielen Dank für die ausführlichen Antworten. Auf dieser Basis kann ich jetzt sehr gut fortfahren.

Was den Maximalbesuchszeitraum von 6 Wochen anbelangt habe ich nicht genau rauslesen können ,ob diese an einem Stück genommen werden müssen oder ob diese über das Jahr verteilt auch gerechnet werden können. Wenn sie hierbei noch einmal kurz darauf eingehen könnten bitte , da von mir momentan die regelmäßigen Besuche protokolliert werden (leider!!).

MFG

DB

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2018 | 08:34

Sehr geehrter Fragensteller,

die Besuchszeiten müssen nicht an einem Stück genommen, sondern können auch über das Jahr verteilt werden.

Vielen Dank für die Bewertung und gutes Gelingen mit dem Problemstudenten.

MfG
D. Saeger
- RA -


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Bewertung des Fragestellers 06.04.2018 | 08:15

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