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Besteuerung von Inventar/Gebäudezubehör bei Immobilienverkauf

24.03.2019 15:38 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Diplom Kaufmann Peter Fricke


Sehr geehrte Damen und Herren,

eine GbR erzielt Einnahmen aus V&V.

Teil dieser Einnahmen stammen aus einem Geschäftshaus, welches schon seit mehr wie zehn Jahren gehalten wird. Nun ist ein steuerfreier Verkauf (§23 ESTG) geplant (3 Objekt-Grenze wird ebenfalls eingehalten).

Bestandteil dieser Immobilie ist umfangreiches Inventar / Gebäudezubehör in Form einer Bowlingbahn. Der BGB-Gesellschaft gehört die Bowlingbahn (Bahnen/Bowlingmaschinen/Theken/Kühleinrichtungen/sonst. technische Ausstattung und Inventarisierung).

Diese gesamte Ausstattung soll beim Gebäudeverkauf mitverkauft werden.
Die gesamte Ausstattung ist bereits voll abgeschrieben und soll zusammen mit dem Verkauf des Grundstücks und der Grundstücksaufbauten an einen neuen Investor verkauft werden.

Meine Frage ist, ob eine solche bereits abgeschriebene Ausstattung eine stille Reserve darstellt, welche bei einem Verkauf gehoben wird und eine Steuerpflicht abseits des steuerfreien Immobilienverkaufs auslöst oder ob die Ausstattung als Gebäudezubehör gewertet wird und dadurch steuerfrei mit verkauft werden kann.

Von der Beantwortung der Frage hängt die kaufvertragliche Gestaltung ab. Da der Käufer der Immobilie/Bowlingbahn aus Gründen der höheren Abschreibung dieser Bowlingbahn ein Interesse an einer kaufvertraglichen Ausweisung der auf die Bowlingbahn/Inventar entfallene Kaufpreissumme hat.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage ist eigentlich schnell beantwortet. Sie können die Veräußerung der Immobilie einheitlich mit dem Inventar vornehmen oder auch zwei gesonderte Verträge abschließen. Beides ist zulässig und hat zivilrechtlich und steuerrechtlich keine weiteren Voraussetzungen. Von einem Ansatz einer stillen Reserve ist hier nicht - zwingend- auszugehen, es muss aber differenziert werden wie folgt:

Was also zunächst zu beachten ist, wäre der Umstand, daß bei einer einheitlichen Veräußerung mit Inventar - gerade mal die Einrichtung einer Bowlingbahn - der Preis nicht unerheblich überschritten werden würde, als wenn die Immobilie gesondert ohne diese Einrichtung verkauft werden würde. Das erhöht unnötig die notariellen Beurkundungskosten und vor allem auch die anfallende Grunderwerbssteuern, die teilweise zwischen 3 und 5 Prozent der Kaufsumme ausmachen können.

Wenn Sie natürlich die abgeschriebene Bowling Bahn gesondert verkaufen, würde unabhängig von der Spekulationsfrist der Umstand einer Zuschreibung ( der Gegensatz zur Abschreibung ) in Betracht kommen, so daß in diesem Fall über eine Besteuerung einer stillen Reserve dann doch nachgedacht werden müsste.

Beide Alternativen hängen maßgeblich von den Wertansätze und den Steuersätzen ab, mit welcher die BGB ( Gesellschafter ) zur Zeit ihre Einnahmen zu versteuern haben. Ein Steuerberater sollte das mal durchrechnen.

Bei Nachfragen stehe ich gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2019 | 08:37

Sehr geehrter Herr Fricke,

ich danke für Ihre ausführliche Antwort. Ihre Antwort beantwortet weitere in dem mit meiner Frage zusammenhängende Teilaspekte, jedoch nicht den Kern meiner Frage. Gerne wiederhole ich daher die Frage:

- Wenn eine Immobilie außerhalb der 10-Jahres-Frist, außerhalb der 3-Objekt-Grenze, als privates Veräußerungsgeschäft einer Personengesellschaft verkauft wird, ist das mitverkaufte Inventar der Immobilie, in diesem Fall eine inventarisierte Bowlingbahn, im Verkauf steuerfrei oder wird eine stille Reserve gehoben.

Ich bitte um kurze Angabe der Rechtsgrundlage, wenn die Frage streitig ist Rechtsprechung.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2019 | 12:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn Sie die Immobilie einheitlich verkaufen, ist der gesamte Verkaufspreis ohne Berücksichtigung von stillen Reserven steuerfrei, was damit alles unter die sonstigen Einkünfte aus § 23 I EStG fällt. Es ändert sich nur, wenn Sie die beiden Objekte einzeln verkaufen.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

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