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Besteuerung von Erlös Auslandsimmobilie USA

20.10.2014 19:23 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)


Zusammenfassung: Besteuerung des Verkaufs einer selbstgenutzten ausländischen Immobilie nach DBA USA

Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

wir werden im kommenden Jahr unsere selbstgenutzte Immobilie (nie vermietet) in Florida verkaufen, die wir im November 2009 erworben hatten. Ich bin deutscher Staatsbürger mit amerikanischer Greencard, meine Frau Amerikanerin. In den vergangenen Jahren hatten wir uns etwa zur Hälfte jeweils in Florida und Deutschland aufgehalten. In Deutschland befindet sich unser Hauptwohnsitz und wir sind unbeschränkt einkommenssteuerpflichtig (ich habe ein reguläres Angestelltenverhältnis in Deutschland, meine Frau arbeitet nicht). Beim Verkauf unserer Immobilie wird ein Gewinn von ca. $20000 anfallen. In den USA werden darauf keine Steuern anfallen, da der Betrag deutlich unter der dortigen Freigrenze ist. Muss der Gewinn in Deutschland bei der Einkommenssteuer angegeben werden und -falls ja- erhöht er nur den Progressionsvorbehalt oder wird er mit dem normalen Einkommenssteuersatz versteuert? Können Kosten wie z.B. Maklerkosten, die beim Verkauf der Immobilie anfallen oder die jährliche Grundsteuer der letzten Jahre, die in den USA sehr hoch ausfällt (insgesamt mehr als $20000) gegengerechnet werden?
Desweiteren wird voraussichtlich durch den mittlerweile gestiegenen Dollar noch ein Gewinn beim Zurücktransferieren von Dollar nach Euro anfallen. Muss dies ebenfalls bei der Einkommenssteuer angegeben und versteuert werden? Und wie ist der Gewinn zu berechnen? Wir hatten über Jahre hinweg Euro in Dollar zu unterschiedlichen Umtauschkursen getauscht.

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Mit freundlichen Grüssen


Sehr geehrter Fragesteller,

Auf Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt antworten:

Zunächst ist festzustellen, dass Sie beide aufgrund der angegebenen Informationen (Aufenthalt, Green Card etc.) sowohl in den USA als auch in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind.
Dies bedeutet, dass Sie sowohl in DE als auch den USA grundsätzlich mit Ihren gesamten Welteinkünften (doppelt) steuerpflichtig wären.
Zur Vermeidung von Doppelbesteuerung weist das mit den USA geschlossene Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) jedoch für einzelne Einkunftsarten nur einem der beiden Staaten das (alleinige) Besteuerungsrecht zu. Der dahingehend entscheidende Art. 13 DBA USA regelt dazu:

Veräußerungsgewinne
(1) Gewinne, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Artikels 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen) bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.
(2) Im Sinne dieses Artikels umfaßt der Ausdruck "unbewegliches Vermögen, das im anderen Vertragsstaat liegt",
a) unbewegliches Vermögen im Sinne des Artikels 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen); und……

Aufgrund der Regelungen des Art. 4 DBA gelten Sie –anders als Ihre Ehefrau- meiner Meinung nach als in Deutschland ansässig. Dies hat zur Folge, dass Art. 13 DBA USA das Besteuerungsrecht nach der Belegenheit der Immobilie den USA zuweist (sog. Belegenheitsprinzip). Die Besteuerung richtet sich nach den US-Regelungen zur Besteuerung entsprechender Einkünfte (capital gains tax).Ob dahingehend ggfs. Maklerkosten und Grundsteuer zu berücksichtigen ist, kann ich nicht beurteilen.

In Deutschland jedenfalls wäre der Veräußerungsgewinn nicht steuerbar und unterfällt grundsätzlich nur dem Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG iVm. Art. 23 III a DBA USA. Das heißt, dass der Gewinn von 20.000 US$ zwar nicht Ihre Einkünfte erhöht, jedoch für die Berechnung des individuellen Einkommensteuersatzes auf die übrigen Einkünfte berücksichtigt wird. Meiner Meinung nach dürfte jedoch auch eine solche Berücksichtigung nicht erfolgen, da Ihr Fall des Verkaufs einer selbstgenutzten Immobilie ein Fall des § 23 I Nr.1 S.3 EStG darstellt. Dieser stellt nach deutschem Recht den Verkauf selbstgenutzter Immobilien unter gewissen Umständen frei. Ob dies auch in Ihrem Fall des Verkaufs einer ausländischen Immobilie der Fall ist, konnte von mir in der Kürze der Zeit nicht mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden.Systematisch spricht jedoch einiges dafür.
Erfolgt keine Nichtberücksichtigung, bestimmt sich die Höhe nach den amtlichen Wechselkursen im Monat der Veräußerung. Diese werden jeweils vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht.


Zusammenfassung: Besteuerungsrecht liegt bei den USA. In der BRD wird Ihr Gewinn allenfalls im Rahmen des Progressionsvorbehaltes berücksichtigt. Ggfs. erfolgt nicht einmal das, da es sich um den Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie handelt.


Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Desweiteren kann sich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen die rechtliche Beurteilung grundlegend verändern.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

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