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Besteht ein wirksamer Zeitmietvertrag?

23.08.2008 23:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe einige Fragen zu einem Mietvertrag der bei
"§2 - Mietzeit und ordendliche Kündigung" wie folgt beschrieben ist:

Das Mietverhältnis beginnt am 15.10.1983 und endet am 14.10.1984. Es verlängert sich jedoch jeweils um 12 Monate, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2.

Zutreffende Kündigunsfrist unter 2:

12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.

Ich möchte die Wohnung so schnell wie möglich frei bekommen, da es zu viele Differenzen mit dem Mieter gibt.

Jetzt meine Fragen:

- Ist dieser Mietvertrag so noch wirksam?

- Wann kann, muß ich den Mietvertrag kündigen, damit ich die Wohnung baldmöglichst frei bekomme?

- Muß ich einen Grund für die Kündigung angeben?

- Gibt es ein Standardkündigungs-Schreiben für diesen Fall?

- Welche möglichen Einsprüche kann der Mieter sonst noch geltend machen?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1. Es besteht ein wirksames Mietverhältnis, jedoch keine wirksame Befristung. Seit der Mietrechtsreform 2001 ist ein befristeter Mietvertrag nur zulässig, wenn einer der in § 575 I 1 BGB abschließend aufgezählten Befristungsgründe im Mietvertrag genannt wird. Ansonsten gilt das Mietverhältnis gem. § 575 I 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

2. Ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis ist unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar. Bei dem vorliegenden Vertrag beträgt diese für den Vermieter gem. § 573 c I BGB 9 Monate.

3. Die Kündigung muss die Schriftform wahren und das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung begründen. Kündigungsgründe enthält 573 II BGB. Die dort genannten sind nicht abschließend.

4. Ein Standardschreiben ist nicht möglich, da der Kündigungsgrund individuell verschieden ist.

5. Sofern Ihre Kündigung wirksam ist, kann der Mieter gem. § 574 BGB nur aus sozialen Gründen widersprechen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2008 | 07:45

Sehr geehrter Herr Liedtke,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen
Was noch unklar ist:

Ist es nicht so, daß solche Mietverträge die vor der Reform 2001 abgeschlossen worden sind, in ihrer Form bestehen bleiben und altes Recht anzuwenden ist?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2008 | 18:32

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich ist es richtig, dass Mietvertrage, die nach altem Recht abgeschlossen worden sind, weiter nach altem Recht behandelt werden. Dies ist in Fällen unstreitig, in denen beispielsweise ein Mietvertrag vor der Reform geschlossen worden ist und eine Befristung bis 31.12.2007 vorsieht.

Der hier vorliegende Fall ist jedoch umstritten. Ich vertrete die Ansicht, dass sich der Mietvertrag, in dem Moment, in dem er sich nach der Reform zum ersten Mal verlängert hat, am neuen Recht messen lassen muss. Hier wird jedoch uneinheitlich verfahren. Der BGH hingegen hat entschieden, dass der Vertrag in der ursprünglichen Form fortgilt (BGH WuM 2005, 342).

Empfehlenswert ist es daher, vorsichtshalber wie folgt vorzugehen: Sie erklären die ordentliche Kündigung unter Berücksichtigung des neuen Rechts und erklären hilfsweise eine Kündigung zum 15.10.2009. Tun Sie dies jedoch in ein und demselben Schreiben, geben Sie zu erkennen, dass Sie selbst Bedenken hinsichtlich der kurzen Frist haben, so dass zu befürchten steht, dass der Mieter diese nicht akzeptiert. Sie können daher die hilfweise zu erklärende Kündigung auch später abgeben. Beachten Sie hierbei aber, dass dann nach altem Recht auch die 12-Monatsfrist gilt, so dass diese Kündigung dem Mieter rechtzeitig zugehen muss.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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