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Besteht Kündigungsschutz bei Mietminderung???

| 25.01.2013 09:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Besteht Kündigungsschutz bei Mietminderung???

Seit 1995 habe ich ein Gewerbeobjekt gemietet. Seitdem hat der Eigentümer 3 Mal gewechselt.

Seit 1997 sind vermehrt Gebäudeschäden aufgetreten: feuchte Wände, bröckelnder Putz und Schimmel durch eine defekte Dachrinne, Wasserrohrbrüche, Risse im Mauerwerk und in den Wandfliesen.

Alle Eigentümer haben sich aus Geldmangel geweigert, die Schäden zu beheben und teilweise nur notdürftig ausgebessert. Daher habe ich einer Mieterhöhung nach Verbraucherpreisindex laut Vertrag seither immer widersprochen und auf die Behebung der Gebäudeschäden verwiesen. Dies ist de facto einer Mietminderung gleichzusetzen.

Der neue Eigentümer hatte mir 2011 eine Sanierung zugesagt und wollte mir gegenüber eine Mieterhöhung laut Mietvertrag geltend machen. Dies würde heute einer Erhöhung des Mietzinses von ca. 25% entsprechen. Dies habe ich allerdings aufgrund der Gebäudeschäden auch abgelehnt und vor Mieterhöhung auf die zugesagte Sanierung bestanden.

In 2012 habe ich die bestehenden Mängel mehrfach schriftlich angemahnt und um Abstellung gebeten. Stattdessen hat der Eigentümer vor dem Objekt, über Monate Müll, Unrat und Sperrmüll platziert worüber sich meine Kunden mehrfach beschwert haben.

Daraufhin habe ich die Novembermiete 2012 aufgrund der Mängel am 30.10.12 und 31.10.12 in zwei Teilen und unter Vorbehalt der Rückforderung von 25% überwiesen. Am 07.11.12 erhielt ich dann ein Schreiben vom Rechtsanwalt des Eigentümers, in dem mir mit Kündigung gedroht wurde, sollte ich eine Mieterhöhung um ca. 166% nicht akzeptieren (von Sanierung kein Wort).

Da ich dies nicht akzeptiert habe, erhielt ich Ende Dezember 2012 dann die Kündigung.
In der Kündigung wurde auch die Gültigkeit meines Vertrages angezweifelt und es werden Nebenkosten eingefordert, die gar nicht im Vertrag aufgeführt sind.

Der offensichtliche Hauptgrund für die Kündigung ist meine Weigerung für die mangelhafte Mietsache eine Mieterhöhung zu akzeptieren, sowie meine Beschwerde über den Zustand des Mietobjektes und des Umfeldes.

Im Internet habe ich nun gelesen, daß der Gesetzgeber den Mieter, in Fällen der Mietminderung wegen eines Mangels, vor Kündigungen rechtlich schützt.

Ist dies auch bei mir der Fall?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Gerechtfertigte Mietminderungen allein dürfen in der Tat nicht zu einer Kündigung führen – das stimmt schon.

Aber:

Im Gewerbemietrecht gibt es andere Kündigungsregelungen als etwa im Wohnraummietrecht, wobei auch etwas anderes natürlich vertraglich vereinbart werden kann.

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

Geschäftsraum ist jeder Raum, der zu geschäftlichen Zwecken (und damit nicht Wohnzwecken) gemietet ist.

Nur ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag ist nicht ordentlich kündbar.

Einen besonderen Grund braucht man für diese ordentliche Kündigung aber im Gegensatz zu einer fristlosen/außerordentliche Kündigung nicht.

Einen besonderen gesetzlichen Schutz des Gewerberaummieters gibt es daher leider nicht, es sei denn, man hätte hier etwas Derartiges vereinbart. So gelten weder der auf Wohnraum anwendbare Kündigungs- und Bestandsschutz (§§ 573 ff. BGB) noch die Sozialklausel (§§ 574 ff. BGB) noch die Vorschriften zur
Regelung der Miethöhe.

Auch aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien wie gesagt kündbar.

Als wichtiger Grund für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags sind allgemein Umstände anzusehen, die so schwerwiegend sind, dass einem Vertragsteil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Bestimmte „wichtige Gründe", die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, normiert das Gesetz, z. B. den vertragswidriger Gebrauch, den
schuldhaften Zahlungsverzug und sonstige erhebliche Vertragsverletzungen.

Nur wenn hier allein aus wichtigem Grund außerordentlich und nicht auch hilfsweise ordentlich von der Vermieterseite gekündigt wurde, haben Sie Chancen.

Nichtsdestotrotz haben Sie bis zum Vertragsende, der durch eine ordentliche Kündigung herbeigeführt wird, alle andere Rechte – auf Mängelbeseitigung, darauf, dass Ihnen Kosten nicht in Rechnung gestellt werden, die nicht im Vertrag/Gesetz stehen usw.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2013 | 15:52

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Hesterberg,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Ich habe noch eine Nachfrage, allerdings muß ich hierfür etwas weiter ausholen, ich hoffe das sprengt nicht den Rahmen.

Eigentlich habe ich einen Vertrag mit Laufzeit bis 2015, aber ich bin
anscheinend Spielball eines Spekulanten aus der Türkei geworden, der
entweder eine horrende Miete beansprucht oder mich vertreiben will, wie
es mit anderen Mietern der Immobilie bereits geschehen ist.

1995 wurde ein befristeter Mietvertrag bis 2010 abgeschlossen mit einer
Verlängerungsoption bis 2015. Diese Option mußte laut Vertrag 6 Monate
vor Ablauf schriftlich wahrgenommen werden.

Diese Option habe ich in Einvernehmen mit meinem Vertragspartner aus dem
Jahr 1995 bereits im Jahr 1998 wahrgenommen, da das Geschäft gut lief
und ich meine Existenz sichern wollte. Ich habe per Fax mein
Optionsrecht bis 2015 wahrgenommen und mir dies bestätigen lassen – die
Bestätigung erfolgte ebenfalls per Fax. Auch per Fax habe ich 2004 die
beauftragte Hausverwaltung über die Laufzeit bis 2015 informiert.

Im Jahr 2006 kam es dann zu einem Eigentümerwechsel und obwohl nicht
notwendig, sind die neuen Eigentümer in den seit 1995 bestehenden
Vertrag schriftlich eingetreten (per E-Mail und Brief). Daraufhin habe
ich diese Eigentümer schriftlich (per Brief) über die ausgeübte Option
und Vertragslaufzeit bis 2015 informiert. 2004 und 2007 kam es mit den
beauftragten Hausverwaltungen auch zu Vertragsverhandlungen mit einer
möglichen Laufzeit bis 2017 bzw. 2020. Zu Vertragsabschlüssen kam es aber
nicht, da ich wesentlich schlechtere Vertragsbedingungen akzeptieren
sollte und die erforderlichen Sanierungen aus Geldmangel abgelehnt
wurden.

Im Feb. 2012 kam es dann erneut zu einem Eigentümerwechsel, diese
Eigentümer forderten mehr Miete und behaupteten mein Vertrag sei
ungültig, da nicht mit der Vorgängerpartei abgeschlossen. Auch sollte
ich sämtliche Nebenkosten zahlen, selbst wenn diese nicht im Mietvertrag
aufgeführt waren.

Ich habe auf die Gültigkeit meines Vertages hingewiesen und diese
Forderungen zurückgewiesen, sowie die notwendigen Sanierungen gefordert,
bevor ich einer Mieterhöhung zustimme.

Anfang Oktober 2012 verstarb mein Vertragspartner aus dem Jahr 1995/1998
und bereits fünf Wochen später wurde mir mit Kündigung gedroht, sollte
ich der geforderten Mieterhöhung nicht zustimmen. Auch wurde
bestritten, daß die Option der Vertragsverlängerung bis 2015
wahrgenommen wurde. Als ich auf die bestehenden Schriftstücke aus dem
Jahr 1998 verwies, wurde behauptet, es würde sich dabei um Fälschungen
handeln und auch die Eigentümer bis 2012 würden von der ausgeübten
Option nichts wissen.

Wie beurteilen Sie die Situation, laut Vertrag muß die Ausübung der
Option schriftlich erklärt werden - dies ist geschehen, eine Bestätigung
ist laut Vertrag nicht erforderlich, trotzdem liegt diese vor. Sind die
Schriftstücke so leicht als Fälschung zu bezeichnen nur weil es sich um
Faxe handelt und mein damaliger Vertragspartner verstorben ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2013 | 20:40

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

In Ordnung, dann ist es natürlich schon etwas anderes, wenn Sie einvernehmlich eine Laufzeit bis 2015 vereinbart haben.

Denn dann ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen.

Zu prüfen, wäre allenfalls, ob ein Ausschluss den Vermieter nicht unangemessen benachteiligt, aber in der Regel sind in dieser Hinsicht hauptsächlich Urteile für die Mieter ergangen, deren Kündigungsrecht nicht so langfristig ausgeschlossen sein darf.

Hier liegt aber auch wohl eine schriftliche Abrede vor und kein formularmäßiger Ausschluss.

Den Fälschungseinwand muss die Gegenseite beweisen, Sie können sich auf den Anschein der Vollständig- und Richtigkeit der Faxurkunde berufen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.01.2013 | 17:40

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