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Beste Variante Wohnungskauf; Steuern, Finanzen, verwandtschaftliche Beteiligung


01.12.2011 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Guten Tag,

meine Mutter (68 Jahre alt) möchte eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen. Der Kaufbetrag liegt bei 179TE (zzgl. 5,95% Maklergebühren und aller anderen Nebenkosten). Nun sind wir unsicher, was die beste Vorgehensweise ist, insbesondere da meine Mutter finanziell nicht sehr gut gestellt ist. Sie hat zwar vor Kurzem ihr bisheriges Wohneigentum veräußert, verfügt aber nur über eine sehr niedrige Rente (ca. 980 €).

Folgende Varianten haben wir bisher diskutiert:

1. Meine Mutter könnte die Wohnung sofort bezahlen und hätte noch etwa 10.500 € übrig. Mit ihrer Rente bleibt somit einfach nicht genug Geld für die monatlichen Nebenkosten und zum Leben übrig.

2. Meine Mutter könnte einen Teil des Betrags anzahlen, den Rest finanzieren und ihr verbleibendes Guthaben anlegen, um ihre Rente aufzustocken. Trotz ihres Alters sollte dies bei ihrer Hausbank kein größeres Problem darstellen.

3. Meine Mutter könnte einen Teil des Betrags anzahlen, den Rest auf meinen Namen finanzieren und ihr verbleibendes Guthaben anlegen. Das Geld für die monatlichen Ratenzahlungen würde ich von ihr bekommen, da ich es selbst nicht aufbringen kann. Hier sehe ich allerdings Probleme, da es sich ja vermutlich um eine Schenkung handelt. Ich bin übrigens 33 Jahre alt, Steuerklasse I.

4. Der Bruder meiner Mutter (58 Jahre alt, Beamter) hat angeboten, sich an den Kosten für die Wohnung zu beteiligen. Er würde 100 TE zahlen (ohne Finanzierung) und möchte als Gegenleistung mit 75% ins Grundbuch eingetragen werden. Somit könnte meine Mutter die verbleibenden ca. 100 TE bezahlen und hätte noch etwa 100 TE Guthaben übrig, das sie dann entsprechend anlegen könnte.
Bei dieser Konstellation ist die Frage, welche Nachteile im Bezug auf das Erbe entstehen. Ich bin das einzige Kind meiner Mutter; mein Onkel ist ledig und kinderlos. Darüber hinaus wüsste ich gern, ob mein Onkel noch einen Vorteil aus seiner Beteiligung ziehen könnte, denn so hat er, außer einem einigermaßen sicheren Platz für sein Geld, ja finanziell nichts davon.

Mehr fiel uns bisher nicht ein. Gibt es noch andere denkbare Konstellationen? Und was müssen wir evtl. ganz abgesehen von den finanziellen Aspekten beachten, z.B. beim Notarvertrag?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu Variante 1) Meine Mutter könnte die Wohnung sofort bezahlen und hätte noch etwa 10.500 € übrig. Mit ihrer Rente bleibt somit einfach nicht genug Geld für die monatlichen Nebenkosten und zum Leben übrig.

Diese Varainte hätte im Gegensatz zu den anderen zunächst einmal den entscheidenden Vorteil, dass keine zusätzlichen Kosten durch eine Finanzierung, also damit verbundene Kreditbelastung, entstünden. Im Grunde wäre die also rein finanziell betrachtet letztlich insgesamt betrachtet die günstigste Variante. Wenn diese allerdings nur deshalb nicht in Betracht kommt, weil die Nebenkosten nicht mehr aufgebracht werden könnten, wäre zumindest zu überlegen, ob die Mutter nicht diese über ein privates Darlehen durch ihren Bruder oder evtl. auch einen Mikrokredit über ihre Hausbank absichern könnte, sofern seitens den nach Ihren Angaben zumindest potentiell vorhandenen Darlehensmöglichkeiten entsprechende Bereitschaft besteht. Dies sollte im Grunde auch kein Problem darstellen, sofern die Mutter wie Sie es zu Varainte 2) schildern auch imstande wäre, bei ihrer Hausbank eine Vollfinanzierung aufzunehmen. Die Kreditbelastung wäre insoweit zumindest geringer, wobei allerdings nicht ganz klar ist, warum nach Ihren Angaben Ihre Mutter zwar eine monatliche Abzahlung bei Vollfinanzierung gemäß Variante 2) tragen könnte, nicht jedoch monatliche Nebenkosten der Wohnung.

Zu Variante 2) Meine Mutter könnte einen Teil des Betrags anzahlen, den Rest finanzieren und ihr verbleibendes Guthaben anlegen, um ihre Rente aufzustocken. Trotz ihres Alters sollte dies bei ihrer Hausbank kein größeres Problem darstellen.

Wenn tatsächlich gemäß vorgeschlagener Variate 1) keine anderweitige Finanzierungsmöglichkeit bezüglich der Nebenkosten besteht, dann wäre dies sicherlich die gängiste Variante, um selbst vollständig Alleineigentümer der Immobilie zu werden. Hier müsste sich Ihre Mutter nur überlegen bzw. einmal durchrechnen, ob sie dann überhaupt allein mittels ihrer Rente auf Dauer betrachtet finanziell imstande ist, sowohl die monatlichen Kreditbelastungen als auch die monatlichen Nebenkosten gleichzeitig zu zahlen. Sicherlich hätte Ihre Mutter insoweit am Anfang der Finanzierung bzw. Abzahlung gegenüber der Bank noch einen gewissen Puffer bzw. finanziellen Spielraum, da sie noch über das verbliebene Guthaben verfügen kann. Nur sollte dies auch so bis zum Ende der Kreditbelastung möglich sein und nicht – was hierbei angesichts Ihrer Angaben evtl. zu befürchten wäre – irgendwann vor Ablauf der Kreditlaufzeit das durch diese Varainte verbliebene Guthaben hierfür aufgebraucht sein, anderenfalls der endgültige Eigentumserwerb auf dem Spiel stehen könnte. Hier muss also eine entsprechende Zukunftsprognose erstellt bzw. berechnet werden, anderenfalls bliebe dann ggf. aber auch noch die Möglichkeit einer gesonderten Restschuldfinanzierung.

Zu Variante 3) Meine Mutter könnte einen Teil des Betrags anzahlen, den Rest auf meinen Namen finanzieren und ihr verbleibendes Guthaben anlegen. Das Geld für die monatlichen Ratenzahlungen würde ich von ihr bekommen, da ich es selbst nicht aufbringen kann. Hier sehe ich allerdings Probleme, da es sich ja vermutlich um eine Schenkung handelt. Ich bin übrigens 33 Jahre alt, Steuerklasse I.

Hier sehe ich das Problem, dass diese Variante rein praktisch nicht umsetzbar sein wird. Denn sofern Sie selbst schon finanziell nicht imstande sind, die etwaigen monatlichen Kreditraten aufzubringen, wird die entsprechende Bonitätsprüfung der Bank bzw. Überprüfung der Kreditwürdigkeit durch die Bank schon von Anfang an dazu führen, dass eine Kreditgewährung an Ihre Person nicht erfolgen kann und wird. Selbst wenn dies aber dennoch möglich wäre (und was voraussetzen würde, dass Sie und nicht Ihre Mutter Eigentümerin der Immobilie werden müssten), dürften sich die von Ihnen geschilderten, geplanten Zahlungen der Mutter auf die Ihnen dann obliegenden Ratenzahlungen bzw. deren Übernahme tatsächlich als Schenkung darstellen mit der Folge, dass Sie sich diese Zahlungen später unter Umständen auf Ihren Erbteil anrechnen lassen müssten. Unabhängig davon macht es auch keinen Sinn, wenn Sie selbst den Kredit auf Ihren Namen aufnehmen, Ihnen die Mutter die monatlichen Raten dann aber zahlt. Denn in diesem Fall könnte die Mutter im Grunde auch gleich selbst wie unter Varinate 2) geschildert den Kredit aufnehmen und selbst abzahlen.

Zu Varinate 4) Der Bruder meiner Mutter (58 Jahre alt, Beamter) hat angeboten, sich an den Kosten für die Wohnung zu beteiligen. Er würde 100 TE zahlen (ohne Finanzierung) und möchte als Gegenleistung mit 75% ins Grundbuch eingetragen werden. Somit könnte meine Mutter die verbleibenden ca. 100 TE bezahlen und hätte noch etwa 100 TE Guthaben übrig, das sie dann entsprechend anlegen könnte.

Diese Variante würde natürlich von allen betrachtet die finanziell güntigste bzw. am wenigsten belastende und sicherste für Ihre Mutter darstellen, hätte aber dann den natürlich zur Folge, dass Ihre Mutter nicht Alleineigentümerin der Immobilie werden würde. Sofern sie dies allerdings selbst nicht als Nachteil ansehen würde, könnte man zusätzlich zwecks Absicherung der Mutter überlegen, dieser seitens des Bruders ergänzend ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Rein erbrechtlich würde sich dies im Falle des Todes Ihres Onkels dann nach Ihren Angaben zu den Familienverhältnissen so verhalten, dass zunächst Ihre Mutter den Anteil erben würde, sofern auch die Großeltern nicht mehr leben und soweit auch die Mutter verstorben sein sollte, Sie in deren Erbenstellung eintreten würden.

Ansonsten sollten Sie bzw. Ihre Mutter vor dem geplanten Kauf der Eigentumswohnung noch darauf achten, sich die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen zu lassen, um keine bösen Überraschungen in Form von zusätzlichen finanzielllen Belastungen zu erleiden. Aus diesen Protokollen können Sie insoweit erfahren, ob ggf. umfangreichere Reparaturen oder Renovierungen am Haus anstehen oder schon beschlossen wurden, für welche dann ggf. weitere Sonderumlagen geplant sind. In diesem Zusammanhang sollten Sie sich dan auch nach der Höhe der von der Eigentümergemeinschaft gebildeten Rücklagen erkundigen, da diese für entsprechende Reparaturen oder Sanierungen des Hauses verwendet werden. Denn sollte es keine oder nur zu geringe Rücklagen geben, kann später von allen Eigentümern und somit auch von Ihrer Mutter noch eine zusätzliche Sonderumlage verlangt werden. Ggf. kann sich aus den Protokollen auch ergeben, dass z.B. säumige Hausgeldnachzahlungen auf die übrigen Eigentümer umgelegt wurden. Hier sollten Sie sich also entsprechend zuvor Gewissheit verschaffen, um nicht die Katze im Sack zu kaufen. Letztlich sollten Sie dann natürlich auch den geplanten Kaufvertrag noch einmal anwaltlich auf etwaige juristische Fallstricke überprüfen lassen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben, wünsche noch einen schönen Tag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt


Hinweis: Diese Plattform kann eine Rechtsprüfung nicht ersetzen und leisten. Wenden Sie sich bitte direkt per E-Mail an mich, wenn Sie eine weitergehende Prüfung und Kommunikation wünschen. Hier kann nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden.
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