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Bestandsschutz in Bezug auf die Nutzung

| 22.09.2014 18:31 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Wir möchten ein altes Holzhaus (gebaut in den 30er Jahren) mit Grundstück in einem sogenannten Außengebiet mit Bestandsschutz in Brandenburg kaufen. Es wird als Einfamilienhaus, nicht als Wochenendhaus ausgewiesen. Dass wir das Haus nicht erweitern dürfen etc., ist uns bewusst. Doch was bedeutet der Bestandsschutz bezogen auf die Nutzung? Seit die Eltern der jetzigen Eigentümerin verstarben, wurde es zu Wohnzwecken vermietet. Die letzte Mieterin ist im Sommer ausgezogen. Wir wollen dort nur unsere Wochenenden und Ferien verbringen. Unser Hauptwohnsitz bleibt in Berlin. Stellt das eine veränderte Nutzung dar? Könnte das für den Bestandsschutz ein Problem werden oder ist es ohne Bedeutung, dass es "nur" unser Zweitwohnsitz werden wird?

Freundliche Grüße

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst vielen Dank für Ihre Frage.

Der Bestandsschutz bezieht sich nicht alleine auf das errichtete Bauwerk, sondern auch auf dessen Nutzung.

Dies bedeutet, dass nicht jede beliebige Nutzung des Bauwerks dem Bestandsschutz unterfällt, sondern lediglich die rechtmäßig aufgenommene und funktionsgerechte Nutzung. Im Außenbereich ist § 35 Bundesbaugesetz einschlägig, wonach land- oder forstwirtschaftliche Betriebe zulässig sind. Somit kann ein Wohnhaus im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes im Außenbereich nur durch den Betreiber, also den Bauern, rechtmäßig genutzt werden. Demnach war meines Erachtens bereits die Vermietung des Objektes unzulässig, Ihre beabsichtigte Nutzung als Wochenendhaus dürfte ebenfalls unzulässig sein.


Ohne konkrete Auskunft der Baubehörde, dass Sie das Objekt als Wochendhaus nutzen können, sollten Sie auf jeden Fall von einem Kauf Abstand nehmen um vor bösen Überraschungen wie einer Untersagungsverfügung der Behörde sicher zu sein.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.09.2014 | 21:19

Es handelte sich bei dem Haus nie um ein Haus zugehörig zu einem landwirtschaftlichen Betrieb. In den 30er Jahren wurde es nach Angaben von älteren Nachbarn als Wochenendhaus für Berliner errichtet (wie zwei weitere Häuser gleichen Typs daneben). Nach dem 2. Weltkrieg wurde es zu einem Wohnhaus umfunktioniert. Bis nach dem Fall der Mauer wurde es weiter als Wohnhaus zur Eigennutzung und dann zur Vermietung genutzt.

Damit dürfte sich die Art der Nutzung doch nicht geändert haben?
Ist es für den Bestandsschutz relevant, ob ich dort meinen 1. oder 2. Wohnsitz habe?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.09.2014 | 10:28

Die Beantwortung Ihrer Frage, ob Bestandschutz für die von Ihnen beabsichtigte Nutzung des Holzhauses als Wochenendhaus gilt, kann ohne gründliche Recherche nicht erfolgen.

Bestandschutz und deren Nutzung gilt nämlich nur für Gebäude, die nach dem damaligen Recht rechtmäßig errichtet wurden.

Demzufolge muss geprüft werden und zwar durch eine Anfrage beim zuständigen Bauaumt bzw. durch Einblick in die Bauakte, inwieweit die damalige Nutzung des Holzhauses in den 30er Jahren als Wochenendhaus rechtmäßig war. War diese Nutzung als Wochenendhaus rechtmäßig, dann gilt für das Objekt Bestandschutz, auch wenn sie dem heute gültigen Baurecht nicht mehr entspricht. Entsprach die Nutzung des Holzhauses jedoch nicht dem damaligen Recht, handelte es sich somit um einen Schwarzbau, dann gibt es auch keinen Bestandschutz, denn das Unrecht wird nicht geschützt, auch wenn der Bau über Jahre hinaus von den Behörden geduldet wurde.

Die von Ihnen beabsichtigte Nutzung als Wochenendhaus, wobei das Haus auch nur als Wochenendhaus genutzt werden darf, also nicht zum dauernden Wohnen, fällt also nur dann unter Bestandschutz, wenn die Errichtung des Holzhauses als Wochenendhaus in den 30er Jahren rechtmäßig war.

Somit muss gründlich recherchiert werden und zwar vor Ort, irgendwelche Aussagen der älteren Nachbarn spielen keine Rolle, es kommt einzig und allein darauf an, ob die Nutzung des Holzhauses in den 30er Jahren als Wochenendhaus dem damaligen Baurecht entsprach und rechtmäßig war.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.09.2014 | 07:10

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Stellungnahme vom Anwalt:
Ihre Bewertung ist eine Unverschämtheit, Ihre Frage kann, wie dargelegt, ohne gründliche Recherche anhand der Bauakte, wenn es diese überhaupt gibt, nicht beantwortet werden. Bestandschutz hat mit jahrelanger Duldung nichts zu tun,dies wollen Sie offensichtlich nicht verstehen.
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