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Bestandsschutz bei baulichen Veränderungen


22.01.2007 21:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Ich bin Besitzer eines Mehrfamilienhauses mit 4 Etagen. Das Haus wurde um 1910 gebaut. Alle 4 Etagen werden als Wohnraum vermietet.
Das Grundstück endet mit der sogenannten „Brandmauer“ des Hauses. Das heißt eine Seite der Außenwand steht direkt auf der Grundstücksgrenze.
Offensichtlich war eine angrenzende Bebauung des Nachbargrundstückes geplant oder vorgesehen (Darüber kann man nur spekulieren, da es keine Zeitzeugen mehr gibt). Eine Bebauung ist bis zum jetzigen Zeitpunkt nicht geschehen. Das Nachbargrundstück wurde immer nur als Garten bzw. Lagerplatz genutzt.
In meinem Haus wurden in den 50er und 70er Jahren Fenster (ohne offizielle Baugenehmigung) in diese Außenwand eingebaut, um die dahinterliegenden fensterlosen Zimmer etwas aufzuwerten.
Seit einigen Monaten hat das Nachbargrundstück einen neuen Besitzer der nun eine Bebauung plant.
Meine Frage: Darf er an mein Haus anbauen, so dass ich die
Fenster rückbauen muß?
Oder haben die Fenster nach mehr als 30 Jahren
Bestandsschutz?
Wenn ja, wie groß muß der Abstand zwischen meinem
Haus und dem neu gebauten Haus sein?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich unter zugrundelegung Ihrer Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ob der Eigentümer Ihres Nachbargrundstücks an Ihr Haus anbauen darf und Sie die Fenster zurückbauen müssen oder ob für Sie "Bestandsschutz" oder ähnliches besteht, ist vorliegend überschlagsmäßig nicht zu beantworten.

Dies bedarf einer eingehenden Einzelfallprüfung und ausführlicher Informationen. So hängt dies z.B. unter anderem davon ab, ob für Ihr Gebiet ein Bebauungsplan besteht oder nicht und welchen Inhalt dieser hat. Sollte kein Bebauungsplan bestehen, wäre der sog. Gebietscharakter zu ermitteln.

Grundsätzlich gilt jedoch folgendes:
Sie müssen die Fenster nicht ohne weiteres zurückbauen, sondern erst, wenn Sie durch die Bauordnungsbehörde dazu aufgefordert werden.

Eine Bauordnungsverfügung durch die Baugenehmigungsbehörde, welche einen Rückbau der Fenster anordnen würde, setzt die formelle und materielle Illegalität ihres (Fenster-)Baus voraus.

Da Sie keine offizelle Baugenehmigung für die Fenster haben, bzw. hatten liegt eine sog. formelle Illegalität vor.

Dies alleine reicht jedoch in der Regel nicht aus, um einen Rückbau anzuordnen. Maßgeblich ist dann die sog. materielle Illegalität. Das bedeutet, selbst wenn Sie keine formelle Baugenehmigung hatten, war der Bau der Fenster nach den Landesbaugesetzen möglicherweise genehmigungsfähig. Und selbst wenn er zu Beginn des Baus nicht genehmigungsfähig war, liegt eine materielle Rechtmäßigkeit vor, wenn der Bau im Laufe der Jahre für mindestens 3 Jahre genehmigungsfähig gewesen wäre.

Maßgeblich für einen Rückbau ist also in Ihrem Fall die Frage, ob Ihre Fenster irgendwann genehmigungsfähig waren.

Ist dies der Fall, besteht u.U. Bestandsschutz.

Es kommt jedoch nicht darauf an, dass die Fenster seit 30 Jahren eingebaut sind. Alleine daraus resultiert kein Bestandschutz, es sei denn, die Baugenehmigungsbehörde hätte davon nachweislich Kenntnis gehabt.

Sofern für Sie Bestandsschutz besteht, darf der Eigentümer Ihres Nachbargrundstücks nicht ohne weiteres an Ihr Haus anbauen. Da aber keine formelle Baugenehmigung beantragt wurde für die Fenster, ist dieser Umstand möglicherweise bei der Baugenehmigungsbehörde gar nicht bekannt.

In diesem Fall stehen Ihnen aber Nachbarschutzrechte zu, die Sie geltend machen können. Dies sollten Sie aber, um Nachteile zu vermeiden, frühstmöglichst veranlassen.

Was die Abstandflächen angeht, so kann ich hierzu aufgrund der vorliegenden Informationen keine näheren Angaben machen. Die Abstandflächen sind in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Es gibt hierbei aber unterschiedliche Abstandflächen je nach Lage und Größe der baulichen Anlage. Des weiteren kommt es auch auf das Baugebiet an und die bereits vorhandene Bebauung oder die Festsetzungen im Bebauungsplan. Grundsätzlich sind Abstandstandsflächen von mindestens 3 m oder mehr einzuhalten. Teilweise ist jedoch eine Bebauung Haus an Haus erlaubt.

Ich kann Ihnen nur dringend empfehlen, vor Ort einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit dieser Sache zu beauftragen, da es sich vorliegend um eine Sachfrage handelt, welche ohne umfangreiche Prüfung nicht zu beantworten ist.

Ich hoffe jedoch, ich konnte Ihnen einige Anregungen in dieser Sache geben.

Mit freundliche Grüßen,

Rechtsanwalt Keller
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