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Bestandsschutz Wohnen im Außenbereich

16.12.2006 11:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Guten Tag,

seit ca. 1 Jahr wohnen wir per Erstwohnsitz in einer kleinen Siedlung im Naturschutz-, Landschaftsschutz- und Wasserschutzgebiet.
Hier existieren ca. 15 Häuser mit großen Grundstücken und Waldanteilen von denen ca. 6 dauerbewohnt werden. Der Rest wird als Wochenend- bzw. Ferienhaus genutzt. Die Häuser sind alle ca. 1965 erbaut worden und wurden damals als Zweitwohnsitz von älteren Menschen bewohnt. Irgendwann in den 70er Jahren bat die Gemeinde diese Menschen sich als Erstwohnsitz anzumelden um zu wachsen. Seitdem wohnen immer wieder Menschen auf Dauer hier. Auch wir sind zur Miete eingezogen, hatten auch keinerlei Probleme den Erstwohnsitz hier anzumelden. Wir sind voll erschloßen, bekommen unsere Post hierhin.

Mein Vermieter möchte dieses Haus nun verkaufen. Wir haben natürlich Interesse, da es sehr schön hier ist. Meine Angst erstreckt sich auf dieses Wohnrecht. Der Gemeinde gefällt es heutzutage anscheinend nicht mehr, dass hier gewohnt wird, lässt sich somit zu keinerlei Auskünften oder Aussagen hinreißen. Das Haus ist offiziell per Baugenehmigung erbaut worden, darf natürlich nur nicht mehr erweitert werden.

Ich habe von den Nachbarn die Auskunft bekommen, dass hier ein sog. Gewohnheitsrecht greift - schon seit dem Zeitpunkt, als der erste hier eingezogen ist. Insgesamt müßten danach 30 Jahre der Nutzung als Dauerbewohnung vergangen sein, so dass die Gemeinde niemandem das Erstwohnrecht entziehen kann. Auch habe ich die Auskunft bekommen, wenn einmal eine Anmeldung am Einwohnermeldeamt erfolgt ist, kann diese von der Gemeinde nicht mehr widerrufen werden.

Stimmt dies? Ich möchte dieses Haus sehr gerne kaufen, möchte natürlich aber dann auch nicht die Gefahr eingehen, dass mann mir irgendwann die Dauerbewohnung entzieht! Schließlich kauft man ja nicht alle Tage ein Haus!

Vielen Dank für Ihre Antwort und Hilfe!

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Sehr geehrter Herr, sehr geehrte Dame,

auf Grundlage der geschilderten Details erlaube ich mir, Ihre Frage wie nachfolgend summarisch zu beantworten. Bitte beachten Sie, dass bedingungsgemäß eine Erstberatung geboten wird, die eine genaue und abschließende weiterführende Beratung nicht ersetzt!

Entscheidend ist zunächst, welche Nutzung von der Gemeinde genehmigt wurde. Wenn hier, wie ihre Sachverhaltsschilderung erkennen lässt, eine Nutzung der Gebäude als Wohnungen genehmigt wurde, wird auch durch eine Weiterveräußerung nicht verändert, so dass sie auch als Eigentümer beziehungsweise Erwerber dieser Wohnungen weiterhin darin wohnen dürfen. Ich würde allerdings nicht gelten, wenn bisher eine Nutzung lediglich als Ferienwohnung genehmigt war. Bestandsschutz greift immer nur dann ein, wenn eine materiell illegale Baurechtposition schon vorliegt. Wenn die Behörde lediglich nicht tätig wird, obwohl materiellrechtlich eine baurechtswidrige Situation vorliegt, resultiert daraus leider kein Bestandsschutz (vgl. etwa OVG Lüneburg NdsVBl 2002,22 mwN). Eine Verwirkung der Untersagung der Nutzung kommt nur in Betracht, wenn die Behörde durch irgend ein Verhalten ein entsprechendes Vertrauen geweckt hat. Dies kann im Rahmen ihrer summarischen Anfrage letztendlich nicht abschließend beantwortet werden, dürfte ihr aber eher die Ausnahme sein.

Sie sollten daran denken, vorab bei der Behörde anzufragen beziehungsweise sich die entsprechende Nutzung des Gebäudes vom Verkäufer zu sichern zu lassen.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Für eine weitere Vertretung schreiben Sie mich bitte ausschließlich über die untenstehende email an, ich rufe dann gerne zurück!

Hochachtungsvoll

Rechtsanwalt Hinrichs

rahinrichs@gmx.de


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