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Bestandsschutz Grundstücksgrenze


03.07.2008 09:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,
Am 16.01.1975 wurde zwischen 11 Grundstückseigentümern und dem damaligen Rat der Stadt (ehem.DDR) sowie dem Post- und Fernmeldeamt ein Vertrag über die Nutzung des Randstreifens des Grundstückes (ca 3 m breit) geschlossen. Dies geschah zu beiderseitigem Nuetzen und war bis zum Jahr 2001 relevant, also 31 Jahre.
Jetzt wurde vom Rechtsnachfolger der Stadt diese Vereinbarung in Abrede gestellt. Den Grundstückseigentümern wurde die Wahl gestellt:
Rückbau oder Kauf oder Pacht des Randstreifens.
Ich möchte in diesem Fall von Ihnen wissen,
1. ob es Bestandsschutz oder Gewohnheitsrecht gibt und
2. ob eine Klage der Stadt bei Nichterfüllung der Forderung zu Rückbau, Kauf oder Pach an einen Grundstückseigentümer Erfolg haben kann und
3. wenn es Bestandsschutz gibt, wie sich ein Grundstückseigentümer zu verhalten hat

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Bezüglich des Grundstückstreifens besteht ein Überbau, der sich nach § 912 BGB beurteilt. Ein solcher Überbau ist von dem Nachbareigentümer zu dulden, da es sich um einen rechtmäßigen Überbau handelt, der mit Zustimmung (Vertrag über die Nutzung des Grundstückes) erfolgte. Eine Beseitigung in Form eines Rückbaues kann aufgrund der erteilten Zustimmung nicht verlangt werden.

Soweit die vertragliche Regelung befristet war, entfällt mit Ablauf der Frist auch die vertraglich vereinbarte Zustimmung. Folge ist, dass eine Duldungspflicht dann nicht mehr besteht. (BGH, NJW 04,1237)

Die Rechtsnachfolge ändert hingegen nichts an der bestehenden vertraglichen Vereinbarung, so dass dies allein kein grund darstellt die Vereinbarung aufzulösen oder deren Bestand in Frage zu stellen.

Aufgrund der langjährigen Nutzung wäre ein Rückbauanspruch nicht durchsetzbar, da dieser verwirkt sein könnte. (BGH, WM 79,644) Allerdings reicht für eine solche Verwirkung eine langjährige Duldung nicht aus. Jedoch könnte für eine Verwirkung eines entsprechenden Rückbau Anspruches die vertragliche Vereinbarung helfen.

Dies wäre aber anhand der Vertrages jedoch im Einzelfall zu prüfen.

Im Ergebnis hat die Rechtsnachfolgerin den Überbau zu dulden, soweit der Vertrag nicht zeitlich befristet ist.

Sollte die vertragliche Regelung hingegen ausgelaufen sein, können Sie sich im Hinblick auf eine Beseitigung des Überbaues (Rückbaus) auf eine Verwirkung dieses Anspruches berufen.

Allerdings wären die Voraussetzungen hierfür noch mal im Einzelfall zu prüfen.

Demnach können Sie mit entsprechenden Argumenten einer Klage auf Rückbau bzw. Beseitigung des Überbaues mit guten Erfolgschancen entgegentreten.

Allerdings wird die Rechtsnachfolgerin bei Auslaufen der vertraglichen Regelung und der daraus folgenden fehlenden Zustimmung zum Überbau eine Geldrente für die entzogenen Benutzung des Grundstückes verlangen können. Für diesen Fall bestehen seitens der Eigentümerin des Grundstückes entsprechend gute Erfolgschancen im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

Eine Klage, wonach Sie den Grundstücksstreifen kaufen müssen, halte ich für wenig erfolgsversprechend, außer der Vertrag sieht hierzu eine Regelung vor. Aber selbst dann wäre eine solche Regelung wegen Formnichtigkeit angreifbar.

Für das weitere Vorgehen sollten Sie sich an die Eigentümerin des Grundstückstreifens wenden und sich auf die Einhaltung des damaligen Vertrages berufen. Im Falle einer zeitlichen Befristung des Vertrages rege ich an einen Kollegen zur weiteren Verhandlungen hinzuziehen, da Sie sich dann mit der Eigentümerin auf eine Entschädigung einigen müssen, bzw. je nach wirtschaftlichen Voraussetzungen auch einen freiwilligen Erwerb in Betracht ziehen könnten.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2008 | 07:09

Recht vielen Dank für Ihre sehr klare und ausführliche Antwort.
Da die ursprüngliche Vereinbarung unbefristet war, ist es also so, dass ein Rückbau nicht verlangt werden kann.
Da allerdings eine "Geldrente" zu zahlen ist, wurde ein Nutzungsvertrag "läuft auf unbestimmte Zeit" geschlossen, der allerdings "mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden kann" und dann sind "evtl vor dem Vertragsbeginn errichtete bauliche Anlagen auf Verlangen zu entfernen".
Meine Frage ist nun, inwiefern es notwendig ist, diesen Nutzungsvertrag anzufechten, in welcher Form das erfolgen muss und ob ich und unter welchen Bedingungen ich Sie bitten kann, dieses Schreiben an den Grundstückseigentümer zu übernehmen.
Vielen Dank

Ergänzung vom Anwalt 20.07.2008 | 23:51

Sehr geehrte Ratsuchende,

ein Rückbau kann unter den Bedingungen verlangt werden, wenn die vertragliche Regelung befristet war. Mit Ablauf der Frist entfällt auch die vertraglich vereinbarte Zustimmung. Hierzu wäre der betreffende Sachverhalt auf Übereinstimmungen mit dem Urteil des BGH, NJW 04,1237 zu überprüfen.

Eine Anfechtung des Nutzungsvertrages halte ich vor dem Hintergrund der bereits langen Laufzeit für schwerlich möglich, da eine Anfechtung unmittelbar zu erfolgen hat, sobald Sie von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt haben.

§ 121 BGB Anfechtungsfrist
(1) Die Anfechtung muss in den Fällen der §§ 119, 120 ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat.
Auch bei einer Anfechtung wegen Täuschung oder Drohung hat dieser innerhalb einer Frist von 1 Jahr zu erfolgen.

§ 124 Anfechtungsfrist
(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.

Eine Unwirksamkeit des Vertrages könnte sich ergeben, wenn der Vertrag oder Teil hiervon nichtig sind, da es gegen die guten Sitten verstößt.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

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