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Bestandsschutz-Außenbereich- Baugenehmigung?


21.07.2006 11:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,
wir interessieren uns für den Kauf einer Doppelhaushälfte, die aus 2 kleinen Eigentumswohnungen besteht. Das Objekt liegt im Aussenbereich (§ 35 Bau BG) in Nrw und ist ca.1780 erbaut. B-Pläne existieren ebensowenig, wie Unterlagen vor 1992 (laut Bauakte).

Wir stellten große Unterschiede zwischen dem Auszug aus dem Katasteramt umd dem Ist Zustand fest:
1. Das Objekt ist im Katasterauszug als 1-geschossig gekennzeichnet, tatsächlich sind es 2 Etagen und ein ausgebauter Spitzboden

2. Eine 34 qm große Nutzfläche wurde in Wohnraum umgewandelt

3. Entgegen den städtischen Plänen existiert eine große Terasse und eine ca. 10 Meter lange Holzbrücke in den Garten

Für keine der Veränderungen liegen (laut Bauakte) Baugenehmigungen vor. Demzufolge würden wir ein Objekt erwerben bei dem ca. 43 qm Wfl Teil des Bestandsschutzes sind und 90 qm Wfl, sowie Terasse und Brücke, die Ergebnis der baulichen Veränderungen sind.

Die Info des Bauamtes lautet: "Die Veränderungen sind baugenehmigungspflichtig, aber da das Haus unter Bestandsschutz steht, unternehmen wir nichts, schon gar keinen Abriss". Jedoch ist niemand bereit uns diese Zusage schriftlich zu geben.

Nun unsere Fragen:
1. Ist es richtig, daß eine "Erweiterung des Bestehenden" anerkannt ist, auch ohne vorliegende Baugenehmigung? Was heisst das konkret?

2. Was kann uns im schlechtesten Fall passieren?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Mit freundlichem Gruß

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


Die sogenannte Erweiterung des Bestehenden kann in der Tat auch ohne Baugenehmigung anerkannt werden; dieses bedeutet, dass ein ansich rechtswidriger Zustand beibehalten wird.

Nun kommt das ABER:

Ohne Baugenehmigung handelt es sich schlichtweg um einen sogenannten Schwarzbau.

Dieser kann zwar geduldet werden, aber ein Rechtsanspruch, dass es bei dieser Duldung bleibt, besteht erst einmal nicht.

Daraus KANN dann wieder folgen, dass es entgegen der mündlichen Zusage, er wird nicht unternommen, doch zu einer Abriss- bzw. Rückbauverfügung kommt; das ergibt sich aus § 87 BauO NRW.

Solange die Ihnen zugesagte Duldung daher nicht schriftlich manifestiert ist, besteht die Gefahr, dass -ggfs. auch bei Änderung der Planung und einbeziehen in einen vielleicht noch zu erstellenden B-Plan - Sie dann mit

einem Bußgeld
einer Abrissverfügung
einer Rückbauverfügung

rechnen müssen.

Es ist auch gefährlich, allein nun auf die mündliche Zusage zu vertrauen, da diese zunächst einmal unverbindlich ist und Sie im Zweifel daraus keine Rechte ableiten können.

Auch kann es dazu kommen, dass sich der jetzt äußernde Beamte nicht mehr erinnern kann oder dann vielleicht nicht mehr lebt, so dass Sie dann auch noch ein formales Problem der Beweisbarkeit hätten.

Bezeichnend ist, dass Ihnen die schriftliche Zusage nicht erteilt werden soll, so dass Sie schon daran erkennen können, was dann der Ausspruch tatsächlich wert ist.


Daher mein ehrlich gemeinter Rat: Gibt es nichts Schriftliches, suchen Sie ein anderes Objekt, es sei denn, Sie wollen diese Risiken eingehen.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 21.07.2006 | 13:57

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre prompte Antwort. Ich habe den Sachverhalt jetzt so verstanden, daß eine schriftliche Aussage des Bauamtes auf Duldung uns zwar nicht in einen rechtmäßigen Zustand hebt, jedoch die benannten Folgen (wie Abriss, Bussgeld etc.) dann garantiert ausbleiben?!

Der Verkäufer behauptet jedoch, daß natürlich alles rechtens ist, da die vorliegende Teilungserklärung ja den Ist Zustand schriftlich fixiert hat (in Form von Grundrissen).

Die Info des Bauamtes hingegen lautet: Eine Teilungserklärung sagt nichts darüber aus, ob die zugrundeliegenden Angaben baurechtlich genehmigt sind?

Wer hat Recht?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.07.2006 | 17:20

Sehr geehrte Ratsuchende,

das haben Sie in der Tat richtig verstanden; allein die schriftliche Zusage kann Sie vor den Folgen bewahren.

Das Bauamt hat Recht: Die Teilungserklärung sagt nichts über den tatsächlichen baurechtlichen Zustand aus.


Auch wenn ich damit die (Vor-)Freunde am Grundstück trübe; auf dieses Risiko würde ich mich nicht einlassen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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