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Bestandsschutz


26.10.2014 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Auf eine 1905 erteilte Baugenehmigung für eine Fabrik samt Wohngebäuden, kann man sich nicht mehr berufen, wenn das Gesamtgrundstück längst geteilt ist und 1992 neue Baugenehmigungen mit anderen Inhalten erteilt wurden. Ein Anspruch gegen den Nachbarn auf Baulast ist eine seltene Ausnahme.


Objekt liegt in Sachsen in Burgstädt bei Chemnitz
Erbaut wurde 1905 "mit Baugenehmigung" eine Fabrik (Druckerei mit Hausmeisterwohnung) und auf dem gleichen Grundstück Bürogebäude / Wohnungen für Mitarbeiter. Diese Firma ist leider 1980 Insolvent gegangen und musste verkauft werden. Dabei wurde leider beide Objekte Einzeln verkauft und durch eine Grundstücksteilung getrennt. Dabei hat natürlich keiner auf Abstandsflächen geachtet! Das Bürogebäude wird nun als Wohnhaus genutzt, So nun zu meinem genauen Anliegen! Mein im Jahr 2005 Erworbenes Objekt (gekauft als Mehrfamilienhaus) wurde mit Baugenehmigung 1992 zu 80% in ein Wohnhaus umgebaut. Leider ist der Besitzer dann auch Insolvent gegangen und die Bank hat das Objekt übernommen. Bis zu meinem Kauf wurde leider nichts mehr an dem Objekt gemacht. Nun wollte ich 2006 den Umbau fertig stellen. Doch leider hat sich mein Nachbar der das Bürogebäude erworben hat gegen mich gestellt und das Bauamt eingeschaltet die mir einen Weiterbau erst einmal Untersagt haben! So wie kann ich denn nun weiter Verfahren ohne mich mit dem Nachbar einig zu werden? Am Liebsten würde ich das Objekt weiter ausbauen und als Wohnraum nutzen. Wenn das nicht geht nehme ich gern auch in Kauf das ich Büroräume oder es zum Lager aus- / umbaue. Welche Nutzung hat denn nun mein Objekt?
Eine kurze Frage zu einem anderen Objekt auch in der gleichen Region.
Ein 2 Familienhaus erbaut 1912 wurde mehrfach auch mit Genehmigungen umgebaut und erweitert. Ich habe diese im Jahr 2009 erworben. Leider hat dem Nachbar wiedermal irgendetwas nicht gepasst und hat auch dem Bauamt mitgeteilt das Änderungen am Objekt gemacht wurden die nicht Genehmigt wurden. Nun hat mir das Bauamt mitgeteilt das eine Aufstockung ohne Genehmigung gemacht wurde. Nun habe ich nachträglich einen Antrag gestellt doch leider gibt der Nachbar keine Baulasteintragung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde jedoch hat er dem Vorantrag zugestimmt und unterschrieben.
Die Aufstockung ist ca 2m (ca. 60m³) und beinträchtigt niemanden. Die Eintragung müsste auf einem Ackerland / Wiese eingetragen werden wo auch nie ein Gebäude oder ähnliches Objekt gebaut werden darf! Was kann ich da tun? Darf die Behörde einen Abrissverfügung erteilen was sie mir schon angedroht haben?
Über eine schnelle und positive Rückmeldung würde ich mich freuen.
26.10.2014 | 19:49

Antwort

von


130 Bewertungen
Winsstraße 66
10405 berlin
Tel: 03040393365
Web: www.jahn-law.com
E-Mail:
Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt, wobei es sein kann, dass diese Antwort vielleicht ein wenig hastig ausfällt, da nach zwei unterschiedlichen Bauprojekten gefragt wird.

Zum ersten Objekt.

Gegen die Untersagungsverfügung aus 2006/2007 kann man heute nichts mehr machen, da die Widerspruchs- und Klagefristen von einem Monat längst abgelaufen sind (§ 70 VWGO).

Soweit ich Sie richtig verstehe, wollen Sie heute vorzugsweise wieder versuchen eine Nutzungsänderungs/Baugenehmigung mit annährend gleichem Inhalt zu stellen, da Sie wieder neue Wohnungen bauen wollen. Soweit der Bauantrag annährend den gleichen Inhalt hat wie damals, wird die Behörde ihn aufgrund ihrer Selbstbindung und auch aufgrund der Rechtskraft der damaligen Bescheide auch wieder nicht genehmigen. Wenn Sie dagegen einen Bauantrag mit einem anderen Inhalt als damals stellen, etwa weil sie das Haus jetzt insgesamt zu einem Bürogebäude oder einem Lager umbauen wollen, ist das natürlich einer neuer Sachverhalt der durch die Behörde neu zu prüfen und neu zu bescheiden ist.

Ob etwa eine geänderte Nutzung von mehr als 20%Nicht-Wohnungen, z.B. ein Umbau zum Lager heute genehmigungsfähig ist, hängt auch von weiteren Umständen ab: Davon ob man im Innenbereich oder im Außenbereich ist, ob es einen Bebauungsplan gibt, was dieser vorsieht, ob das Gebäude etwa in einem Mischgebiet, wonach der Sachverhalt etwas klingt oder in einem reinen Wohngebiet oder in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Nutzen Sie bitte insoweit die kostenlose Nachfragefunktion.

Sie erwähnen am Rande, dass es schon 2006/2007 ein Problem mit der Einhaltung der Abstands-flächen (§ 6 Sächs. BauO) gab, auf deren Einhaltung bei der Grundstücksteilung Anfang der Neunziger niemand geachtet hätte. Hier könnte jetzt in der Tat der von Ihnen in der Überschrift erwähnte Bestandsschutzgedanke relevant werden, aber nur wenn heute jemand auf deren Einhaltung für die bestehende Bebauung bestehen sollte. Daraus lässt sich aber kein Anspruch auf eine Baugenehmigung für eine geänderte Nutzung bzw. Erweiterung ableiten. Es ist von der Grundidee her schützbar, was besteht, sofern weitere Voraussetzungen erfüllt sind und nicht, was geplant ist.

Sie fragen bezüglich Objekt 1, ausdrücklich danach, welche Nutzung dieses Objekt denn nun hat. Aus dem Sachverhalt wie er geschildert ist, beantwortet sich diese Frage fast von selbst. Maßgeblich ist die letzte erteilte Bauge-nehmigung von Anfang der Neunziger: 80%
Wohnungen, 20% etwas Anderes, das nicht im Sachverhalt angegeben ist. Auf die Baugenehmigung für die Fabrik von 1905 auf dem Gesamtgelände kommt es natürlich nicht an, wenn dass hier die eigentliche Frage sein sollte, weil diese durch die zwischenzeitliche Teilung des Gesamtgrundstücks in zwei Teilflächen aufgehoben ist.

Auf Bestandsschutz könnte sich hier etwa der heutige Inhaber der Fabrik, wenn es diese noch geben würde, evtl. berufen, falls das Bauamt sich an irgendetwas stört, das nach heutiger Rechtslage baurechtswidrig ist aber z.B. nach dem Baurecht der DDR damals baurechtsgemäß war.

Nun Zum zweiten Objekt:

Wenn Sie schon eine Baueinstellungsverfügung (§ 76 Säch. BauO) und eine Abrissverfügung bezügl. der Aufstockung samt Androhung von deren Vollstreckung erhalten haben, müssen Sie natürlich auch hier erstmal die vierwöchige Widerspruchsfrist beachten.

Im übrigen darf die Behörde eine Abrißverfügung und eine Baueinstellung erlassen, wenn die Voraussetzungen baurechtswidrige Zustände bestehen (§ 77 Säch. BauO). Die Behörde scheint anzunehmen, dass das hier der Fall ist, weil auch nach nachgeholtem Bauantrag noch die Zustimmung des Nachbarn für die Eintragung einer Baulast fehlt. Leider ist hier nicht klar, von welcher Bestimmung der sächsischen Bauordnung durch die Eintragung einer Baulast konkret abgewichen werden soll. Bekannt ist nur, dass es die Baulast sich auf eine Ackerfläche bezieht. Geht es hier auch um Abstandflächen, Wegerechte oder Geh-Fahr-und Leitungsrechte zur Sicherung der Erschließung?

Es gibt seltene Fallgruppen, in denen der Bauherr gegen den Nachbarn einen durch Treu und Glauben gerechtfertigten einen Anspruch auf Erteilung dieser Zustimmung haben kann, insbesondere bei Wegerechten. Bei Abstandsflächen, um die es hier vermutlich geht, weil umso größerer Abstand zu halten ist, je höher ein Gebäude durch die Aufstockung wird, ist mir allerdings keine bekannt. Um das genau prüfen zu können, müsste ich zumindest wissen, was hier durch die Baulast gesichert werden soll? Nutzen Sie bitte insoweit ggf. die kostenlose Nachfragefunktion. Ein erstes Indiz für einen solchen Ausnahmefall könnte hier sein, dass der Nachbar die Zustimmung zum Bauvor-bescheid anscheinend schon erteilt hat. Das wird zwar für sich genommen nicht reichen, um diesen herzuleiten, aber ein Indiz - immerhin.

Ich würde Ihnen gerne etwas Positiveres mitteilen, nur sehr ich das auf der Basis des bislang mitgeteilten Sachverhalts leider nicht.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn



Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2014 | 08:02

Vielen Dank für ihre Rückmeldung.

Das Thema mit der Baulasteintragung des Nachbarn zum 2. Grundstück hat sich nun Endlich geklärt und zum Guten gewendet. Der Nachbar hat gegenüber der Bauaufsichtsbehörde nun seine Unterschrift geleistet! Leider möchte er nun dafür auch eine Entschädigung in Höhe von 120,00 Euro pro Jahr haben. Ist das so rechtens? Wenn ich das Objekt einmal Verkaufe oder auf mein Kind Überschreibe, muss dann der Nachfolger diese Zahlung auch weiter tragen?

So nun zum 1. Objekt mit dem Thema Bestandsschutz.
Ja ich würde entweder gern Wohnungen fertigstellen wo nur noch 20% Restarbeiten Notwendig wären oder als alternative dann eben Büros oder Lagerräume wenn dort die Sachlage einfach werden würde. Es wurde von unserer Seite schon 3 Bauanträge Abgegeben, die immer Abgelehnt wurden wegen fehlendem Sachmangelinteresse. Das ist natürlich eine sehr schlechte Aussage wo keiner weiß warum und wieso. Nach Rücksprach mit dem Bauamt wurde uns mitgeteilt das wir für nix eine Genehmigung erhalten, wenn die Nachbarn dem nicht zustimmen, weil die Abstandsflächen zu gering sind. Fensterseite ca. 1m und andere Seite zum Nachbar ohne Fenster ist Grenzbebauung.
Das Objekt liegt in einem Mischgebiet.
So nun zu dem Thema mit dem Bestandsschutz. Das Objekt steht und es hat sich im Außenbereich nicht verändert und im Innenbereich auch nicht. Es wird immer regelmäßig Kontrolliert ob alles in Ordnung ist und hat auch in den letzten Jahren keinen Verfall! Es sind in dem Objekt Wohnungen vorhanden mit Heizung und allen drum und dran! Es hat aber leider das zum Bau als fertiggestellt Abgenommen von der Baubehörde.
Wie schon gesagt das Objekt steht, ich zahle dafür Strom, Wasser, Versicherungen und Grundsteuer also bin ich der Meinung dass ich es auch nutzen darf nur die Frage ist als was! Was darf ich im Objekt überhaupt machen? Darf ich es Vermieten und wenn ja als was.

Über eine nochmalige Rückmeldung würde ich mich freuen. Und wenn möglich mit einer Konkreten Antwort auf die ich mich dann auch Berufen kann.

Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2014 | 09:45

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst einmal Glückwunsch dazu, dass der Nachbar von Objekt 2 seine Zustimmung zur Eintragung einer Baulast doch noch erteilt hat. Ob er dafür einen Anspruch auf eine Entschädigung i.H.v. € 120 p.A. hat, hängt davon ab, ob es für diese eine Rechtsgrundlage gibt. Leider kann ich auch dem ergänzten Sachverhalt bei allem Wohlwollen nicht entnehmen, die Befreiung von was denn nun eigentlich genau durch diese Baulast gesichert wird. Davon hängt auch ab, ob ein Anspruch auf diese Entschädigung besteht. Ginge es etwa um einen Überbau könnte sich ein Anspruch auf diese Entschädigung aus ergeben (§ 912 BGB). Ginge es um die Sicherung der Erschließung durch die Eintragung der Baulast, die ein bestehendes Notwegerecht sichert, würde auch ein Anspruch auf Notwegerente bestehen (§ 917 Abs.2 BGB).

Ich weiß auch nicht, was genau Sie mit Ihm vereinbart haben, so dass ich nicht sagen kann, ob dadurch auch Rechtsnachfolge wie Ihre Kinder gebunden werden. Ich würde aber davon ausgehen, dass das eher der Fall ist, als das Gegenteil. Vereinfacht gesagt, alles was ins Grundbuch eingetragen wird, bindet auch ihre Rechtsnachfolger. Vermutlich sollte man sich hier aber lieber damit zufrieden geben, diese Entschädigung zukünftig zu zahlen; immerhin ist durch diese Zustimmung anscheinend die angedrohte Abrissverfügung erstmal vom Tisch.

Nun zu Objekt 1: Hier muss ich zunächst einmal mit aller Deutlichkeit darauf hinweisen, dass es einfach keinen Bestandsschutz für Schwarzbauten gibt. Auf Bestandsschutz könnten Sie sich dann berufen, wenn etwa 1992 bauordnungsgemäße Zustände bestanden hätten, an denen sich Ihrerseits bis heute nichts geändert hätte aber sich die Gesetze seitdem geändert hätten. Nun gibt es aber anscheinend bereits einen Umbau oder zumindest eine Erweiterung zu Wohnraum, der offensichtlich ohne jede Genehmigung errichtet wurde.

Ein „fehlendes Sachmangelinteresse" ist in diesem Zusammenhang nicht vorstellbar, und ich glaube auch nicht, dass das so in irgendeinem Bauamtsbescheid steht. Vielleicht eher fehlendes „öffentliches Interesse"?

Nun, gut hier ist wenigstens klar, dass es um Abstandsflächen geht. Dazu ob hier ein Anspruch von Ihnen gegen den Nachbarn darauf besteht, dass dieser eine Ausnahmegenehmigung von den Abstandsflächen zustimmt, braucht man eigentlich nur nach oben in der ergänzte Antwort zu verweisen. Denkbar sind als Anspruchsgrundlage Vertrag, Gesetz oder gesetzliches Be-gleitschuldverhältnis, das gilt nach dem Gutachten DNotI, Dok-ID 11529# vom 10. Juni 2008. mit weit. Nachw. auch für Abstandsflächen.

In jedem Fall dürfen Sie das Gebäude in dem Umfang nutzen, in dem die letzte erteilte Baugenehmigung, die von 1992, Ihnen die Nutzung als 80% Wohnraum gestattet, nur eben nicht darüber hinausgehend. Kann man hier nicht letztlich versuchen eine ähnliche Regelung mit dem Nachbarn zu finden wie bei Objekt2? Das schafft zumindest Rechtssicherheit.

In Mischgebieten sind gem. § 6 BauNVO u.A. zulässig: Wohngebäude, Geschäfts-und Bürogebäude sowie sonstige nicht störende Gewerbebetrieben, so dass das hier nicht das Problem ist.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

Ergänzung vom Anwalt 27.10.2014 | 11:28

Nochmal zu Objekt 2 und der Baulast:

Ein Anspruch gegen den Nachbarn auf Erteilung der Zustimmung zur Eintragung einer Baulast kann sich ergeben aus:

1.) Vertrag. Dazu müsste es z.B. einen Kaufvertrag mit dem Nachbarn über eine Teilfläche in der Vergangenheit gegeben haben.

2.) Gesetzlichem Schuldverhältnis. Dazu müsste bereits eine Grunddienstbarkeit mit gleichem Inhalt wie die Baulast ins Grundbuch eingetragen sein.

3.) Wenn sich aus privatem Recht kein Anspruch auf Erteilung dieser Zustimmung gegen den Nachbarn ergibt, kann sich der Bauherr gegenüber der Behörde auch nicht darauf berufen, dass er durch die Verweigerung dieser Zustimmung in seinen eigenen öffentlichen Rechten verletzt wird. (Zum Ganzen Gutachten, DNotI, Dok-ID 11529# vom 10. Juni 2008. mit weit. Nachw). Darin werden die Fallgruppen 1.) und 2.) allerdings auch für Abstandsflächen thematisiert.

MfG Ra. Jahn
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