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Bestandschutz

15.02.2015 12:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Guten Tag Liebe Anwälte,
Ich habe im Dezember 2012 ein Gebäude mit 3 Wohnungen im Innenbereich erworben.
Im laufe meiner Renovierungsarbeiten bekam ich besuch von der Baubehörde,
Diese stellten fest das das Haus wohl früher eine Gasthaus im EG mit Wohnung im OG war und sich jetzt auch im Eg eine Wohnung befindet und fordern von mir einen Bauantrag/ Nutzungsänderung.
Auf der Gemeinde und in den Archiven finden sich keine Bauakten zum Gebäude.
Beim Finanzamt steht das Grundstück als Mietwohngrundstück wohl schon seit etwa 35 Jahren.
Beim Vorbesitzer hatte die Gemeinde selbst teile des Hauses als Asylbewerber Unterkünfte gemietet.In einem Gutachten von 2001 ist auch nur von einem Wohnhaus die Rede.

Auch eine Einigung mit dem Kreisrechtsausschuss kam im Termin nicht zustande, da diese davon ausgehen das zur formellen Rechtmäßigkeit einen Bauantrag gestellt werden muss. Zwar hatt der Ausschuss geäußert dass das bauvorhaben 3 Wohnungen in das Haus einzubauen bzw zu Sanieren materiell rechtmäßig sein dürfte jedoch fehlt es am formellen Bestandschutz da offenbar zu keinem Zeitpunkt eine Genehmigung für eine Gaststätte oder eine Wohnnutzung erteilt worden ist.

Also meine Frage ist welche möglichkeiten habe ich jetzt.
EInen Bauantrag zu stellen erfordert eine komplette Bauaufnahme und laut Bebauungsplan von 1999 sind nur 2 Wohnungen je Gebäude zulässig.

Ich hoffe Sie können mir helfen.
Grüße

15.02.2015 | 13:04

Antwort

von


(382)
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33602 Bielefeld
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Tatsächlich besteht der Bestandsschutz zunächst nicht, wenn etwas illegal errichtet worden ist.

Daneben gibt es aber auch im Baurecht die sog. Verwirkung. Das bedeutet, dass die Baubehörde gegen ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk oder eine rechtswidrige Nutzung nicht mehr einschreiten kann, wenn sie den rechtswidrigen Zustand nicht nur längere Zeit duldet, sondern sich zudem so verhält, dass das Vertrauen entsteht, die Behörde werde aus überlegten Gründen von ihren Befugnissen, gegen den rechtswidrigen Zustand einzuschreiten, keinen Gebrauch mehr machen (BVerwG Beschluss vom 5. August 1991 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%20130.91" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 05.08.1991 - 4 B 130.91: Unbegründete Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision ...">4 B 130.91</a> ). Wenn die Gemeinde selbst Teile des Hauses als Asylbewerberheim für Unterkünfte gemietet hatte, kann dies angenommen werden.

Des weiteren gilt, dass die nachträgliche Baugenehmigung nach zum Zeitpunkt der Genehmigung geltenden Baurecht erteilt wird. Nach Ihren Angaben sind laut Bebauungsplan von 1999 sind nur 2 Wohnungen je Gebäude zulässig. Eine Besonderheit gilt allerdings, wenn Sie nachweisen können, daß Ihr Bauvorhaben in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum den damals geltenden Bauvorschriften entprochen hatte. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch Bescheid feststellen lassen.

Ansonsten bleibt auch die Möglichkeit der Ausnahme vom Bebauungsplan nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BauGB/31.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 31 BauGB: Ausnahmen und Befreiungen">§ 31 BauGB</a> unter den dort genannten Voraussetzungen:

§ 31
Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder
2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Es sollte also nach einem der aufgezeigten Wege, ggf. mit anwaltlicher Hilfe- insbesondere da dies nach Ihren Angaben vom Kreis bereits signalisiert wurde - durchaus möglich sein, einen legalen Zustand herzustellen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
<!--dejureok-->


Rechtsanwalt Tamás Asthoff

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