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Besitze ein Haus in Deutschland, lebe aber in den USA

08.05.2012 19:06 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Ich besitze ein abbezahltes Haus in Deutschland das ich evtl ab diesen Sommer an Amerikaner die in der US Army und in Deutschland stationiert sind vermieten moechte. Ich lebe in den USA und bin amerikanische Staatsbuergerin. Muss ich Einkommenssteuer in einem Land oder in beiden Laendern bezahlen? An wenn muss ich mich wenden damit ich rechtlich alles richtig mache?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


1.

Das Vermieten Ihrer Immobilie ist problemlos möglich. Vermieten können Sie sowohl an Angehörige der US-Streitkräfte, als auch an jeden beliebigen anderen Mieter. Das Recht seine Immobilie zu vermieten hat in Deutschland jeder Eigentümer. Notwendig ist allein der Abschluss eines Mietvertrages mit dem Jeweiligen Mieter Ihrer Immobilie.


Möglich sind die verschiedensten Ausgestaltungen, wie z.B. eine zeitliche Befristung, auf langjährige Dauer angelegt mit Staffelmietvereinbarung, also automatischen Mieterhöhungen usw.


Möglich und durchaus üblich ist es vom Mieter eine Kaution in Höhe von 2-3 Monats- Netto- Kaltmieten zu verlangen. Dadurch wird dem Eigentümer die Deckung seiner Verluste für den Fall eines zahlungsunfähigen Mieters oder die Begleichung von Renovierungskoten nach dem Ende der vertraglich vereinbarten Mietzeit oder einer wirksamen Kündigung und dem Auszug des Mieters abgesichert, indem finanzielle Verluste für die Vermieterseite möglichst gering gehalten werden.


Die mitvertraglich zu vereinbarende Miete ist grundsätzlich frei vereinbar. Allerdings sollte sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus der durchschnittlichen Miete in der Umgebung Ihrer Immobilie und wird durch den so genannten Mietspiegel wiedergegeben. Es bietet sich an weder eine deutlich überhöhte, noch eine im Vergleich zum Mietspiegel viel zu niedrige Miete in den Mietvertrag aufzunehmen um den örtlichen Gegebenheiten Rechnung zu tragen. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Alter der Immobilie und der Ausstattung, also z.B. luxuriös, gehoben, normaler Standard etc. und ist im Einzelfall zu bestimmen. Hinzu kommen noch die Betriebskoten für die Bewirtschaftung der Immobilie sowie die Heizkosten. Alle Kosten zusammen bilden die Brutto-Warmmiete.


Der Mieter kann vertraglich auch dazu verpflichtet werden, die Immobilie renoviert und in einem Zustand zu hinterlassen, den er im Zeitpunkt seines Einzugs schon vorgefunden hat. Missachtet der Mieter die Pflichten so macht er sich schadensersatzpflichtig. Die für die Herrichtung der Immobilie in den vertragsgemäßen Zustand entstehenden Kosten können dann als Schadensersatz beansprucht und ggf. mit der Kaution verrechnet werden. Ist dies nicht notwendig und hinterlässt der Miete die Immobilie im vertraglich vereinbarten Zustand, so entspricht alles den Vorschriften und er erhält die geleistete Kaution zurück.


2.

Hinsichtlich Ihrer Steuerpflicht sind Sie für die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland einkommenssteuerpflichtig und zwar nur für diejenigen Einnahmen, die Sie in Deutschland erzielen (so genannten beschränkte Steuerpflicht).


Beschränkt steuerpflichtig ist, wer weder einen Wohnsitz noch seinen gewöhnlichen Auf-enthalt in Deutschland hat. Bei der beschränkten Steuerpflicht unterliegen nur die inländi-schen Einkünfte der deutschen Einkommensteuer. Nur die im § 49 EStG genannten Einkünfte unterliegen der Einkommensteuer. § 49 EStG enthält eine abschließende Aufzählung. Anwendbar für Sie ist § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG Vermietungseinkünfte aus inländischen Grundstücken.


Den von Ihnen auszufüllenden Vordruck finden Sie, wenn Sie diesem Link folgen:


https://www.formulare-bfinv.de/

Ein Beispiel für die auszufüllende Steuererklärung des letzten Jahres finden Sie hier.


https://www.formulare-bfinv.de/ffw/content.do


Das für Sie zuständige Finanzamt richtet sich nach dem Ort in dem das von Ihnen zu vermietende Haus liegt, wobei ich davon ausgehe, dass die Vermietung Ihrer Immobilie der einzige Ihre Steuerpflicht in Deutschland auslösende Tatbestand ist.


Die Zuständigkeitsermittlung können Sie einfach vornehmen indem Sie folgendem Link folgen, und dort die Postleitzahl bzw. den Namen des Ortes eingeben in dem Ihre Immobilie in Deutschland liegt.

http://gemfa.bzst.bund.de/gemfai.exe


3.

Falls Sie vor Ort Hilfe mit der Vermietung bzw. dem Finden des für Sich richtigen Mieters benötigen, können Sie sich gerne telefonisch oder per E-Mail an micht wenden. Gerne arbeite ich für Sie einen Mietvertrag aus, der Ihren speziellen Wünschen entspricht.

Auch die Vermietung selbst kann ich durch engen Kontakt mit deutschlandweit tätigen Immobilienmakern sicherstellen. Melden Sie sich dazu einfach unter den unten angegebenen Kontaktdaten bei mir.


Bitte beachten Sie, sehr geehrte Ratsuchende, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 08.05.2012 | 20:49

Bitte beachten Sie folgende Änderung der Kontaktdaten, wenn Sie nicht von Deutschland aus anrufen:

Tel.: 0049 2203 914 315

Fax.: 0049 2203 914 350

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