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Besichtigungstermine für Nachmieter nicht eingehalten, nun fristlose Kündigung


25.10.2007 12:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe eine fristlose Kündigung durch meinen Vermieter bekommen, ist diese rechtens?

Begründung der Kündigung:
"Trotz mehrfach angekündigter Besichtigungstermine waren Sie bisher nie anwesend. Ein von Ihnen ausgehender Termin wurde von Ihnen ebenfalls nicht wahrgenommen. Somit ist eine Neuvermietung nicht möglich."
Zustellung: Einwurf unter Zeugen

Hintergrund:
Ich habe im August 2007 fristgerecht zum 31.11.2007 das Mietverhältnis schriftlich gekündigt. In diesem Zusammenhang habe ich den Vermieter darauf hingewiesen, dass ich aus beruflichen Gründen bereits am 01.10.07 umziehe, die Wohnung dann im Oktober renoviert wird. Aus diesem Grund wurde bereits im August ein Termin Mitte Oktober für eine Wohnungsbegehung mit dem Vermieter vereinbart. Diesen Termin konnte ich wegen Straßensperrung nicht pünktlich einhalten. Der Vermieter legte während meines Anrufes, den ich nach Erreichen Mietobjekt durchführte, auf. (Nachweis für den getätigten Anruf kann durch Einzelgesprächsnachweis erbracht werden)
Der Vermieter warf am Folgetag die o.g. fristlose Kündigung in der alten Wohnung ein und forderte mich auf, innerhalb von 6 Tagen die Mietsache zurückzugeben, und kündigte an, den Vermögensschaden bis zur Neuvermietung einzuklagen.

Ist die fristlose Kündigung aus o.g. Grund rechtens?
Weitere Besichtigungstermine wurden mir zuvor weder schriftlich noch telefonisch angekündigt, obwohl dem Vermieter Telefonnummer und neue Adresse (wenn auch ohne PLZ) bekannt waren.
Ist die Frist von 6 Tagen rechtens?
25.10.2007 | 13:02

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt.

Zunächst empfehle ich zu der angesprochenen Fragestellung, die Lektüre meines Artikels:

„ Das Betretungs - u. Besichtigungsrecht des Vermieters “

Auszugsweise heißt es dort wie folgt:

Ist das Mietobjekt gekündigt oder will der Vermieter das Objekt veräußern, steht ihm regelmäßig ein Betretungsrecht zu, um den Kauf – bzw. Mietinteressenten die Mietwohnung zeigen zu können. Über die Modalitäten der Besichtigung ( Termin, Zeitdauer etc. ) gibt es unterschiedliche Auffassungen. Hierbei ist insbesondere auch auf eine Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht zu nehmen...

Lange Rede kurzer Sinn:

Nach erster Einschätzung der Sach – und Rechtslage ist die außerordentliche Kündigung unwirksam , weil Sie nicht den gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches ( BGB ) entspricht:

§ 543 BGB

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

„ (1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung ALLER UMSTÄNDE DES EINZELFALLES, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses NICHT ZUGEMUTET werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.“


„Alle Umstände des Einzelfalles “ sind mir bei dieser Online – Rechtsberatung natürlich nicht bekannt. Jedoch ist es nach erster Einschätzung der Sach – und Rechtslage dem Vermieter durchaus ZUMUTBAR auf die Wohnungsübergabe bis zum Ablauf des Mietverhältnisses zu warten. Die vorzeitige Übergabe bzw. Protokollierung des Zustandes der Wohnung war ein freiwilliges Entgegenkommen, wenn Sie – wovon ich ausgehe - die Miete bis zum Ende der Mietzeit ( 31.11.2007 ) weiter bezahlen.

Achten Sie in jedem Fall darauf, dass Sie bei Übergabe der Wohnung nicht für irgendwelche Schäden, die Sie gar nicht verursacht haben unterschreiben!

Idealerweise beauftragen Sie einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Frage, ob Sie auf Grund der Formulierung(en) in Ihrem Mietvertrag überhaupt dazu verpflichtet sind, sogenannte
„ Schönheitsreparaturen “
vorzunehmen.

Außerdem sollte der Kündigung unter Hinweis auf den tatsächlichen Sachverhalt ( allenfalls ein "geplatzter" Termin ) per Einschreiben mit Rückschein zurückgewiesen werden.

Die Frist von 6 Tagen wäre selbst bei wirksamer fristloser Kündigung unangemessen kurz.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Austraße 9 ½
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Tel./ Fax: 09071 - 2658

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