Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
484.892
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Beseitigung einer Baulast bzgl. Altenteil Landwirtschaftsbetrieb


11.11.2015 17:36 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Ich bin Eigentümer eines Wohnhauses im Außenbereich, erworben durch Erbfall am 31.12.2009, zum Alleineigentum durch Teilerbauseinandersetzung im Juli 2015.

Das Wohngebäude wurde 1974 durch meinen Großvater, dem damaligen Betriebsinhaber des umgebenden Landwirtschftsbetriebs als Altenteil errichtet und nach Hofübergabe an meinen Vater vom Großvater bewohnt. Seinerzeit wurde im Baulastenverzeichnis die Errichtung als Altenteil zur Nutung durch meinen Großvater eingetragen. Des Weiteren wurden weitere Personen, denen das Gebäude als Altenteil dienen soll, unter anderem Geschwister des Großvaters und ein weiteres Kind (Onkel) eingetragen. Des Weiteren soll das Gebäude der Generationennachfolge als Altenteil dienen. Alle berechtigten Personen sind bereits verstorben, der Onkel ist durch ein Wohnrecht an einem anderen Gebäude auf dem Hof versorgt.

Ab 1978, nach Versterben des Großvaters wurde das Gebäude durch meinen Vater als Betriebsinhaber des LuF-Betriebs bewohnt und der Betrieb von diesem aus bis zu seinem Versterben 2009 geleitet. Bereits 2009 waren die Landwirtschaftlichen Flächen weitestgehend verpachtet, die Verwaltung des Hofes erfolgte ab 2010 in Erbengemeinschaft. Es liegt kein Vollerwerbsbetrieb mehr vor.

Von Anfang an war geplant, dass ich das Haus bewohnen soll. Aufgrund von Schadstoffbelastungen in der Substanz verzögerte sich die Sanierung und der Bezug durch mich bis in das Jahr 2015 und steht nun in Kürze bevor.

Zur Beleihung des Grundstücks infolge eines Investitionskredits verlangt die Bank nun die Beseitigung der Baulasten hinsichtlich des Altenteils.

1. Habe ich einen Anspruch auf Löschung der Baulast? Falls nein, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, bzw. wie muss ich argumentieren, um diesen Anspruch zu erwirken?

2. Wirkt sich die Löschung der Baulast ggf. nachteilig für mich aus, im Sinne dahingehend, dass ein ehemaliges priviligiertes Vorhaben (Errichtung unter der Voraussetzung der Nutzung als Altenteil) durch Löschung lediglich Bestandsschutz genießt. Hier habe ich vor allem Bedenken hinsichtlich der langen Sanierungsdauer, die schlimmstenfalls als Nutzungsaufgabe gedeutet werden könnte.

Meiner Ansicht nach liegt seit 1978, spätestens seit Entfall der letzten Berechtigung keine Nutzung mehr als Altenteil vor, das Altenteil wurde zur Hofstelle.

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Ratsuchender,



Altenteilerhäuser erfüllen bei den nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung offenbar vorliegenden landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieben Regel nicht die Voraussetzung einer Privilegierung durch § 25 Abs. 1 Nr. 1 BBauG, weil sie einem solchen Betrieb in Sinne dieser Vorschrift nicht "dienen" (BVerwG 24.10.1980, Az.: 4 C 35.78), wobei bei Ihnen der Entfall bereits seit 1978 auch nach meiner Einschätzung vorliegt, also die Baulast unrichtig ist.

Diese kann durch die Bauaufsichtsbehörde gelöscht werden, wenn ein öffentliches oder privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht; dazu können Sie aber auch einen entsprechenden Löschungsantrag stellen - der Tod der berechtigten ist dabei nachzuweisen, was aber ja nach Ihrer Darstellung keine Probleme bereiten dürfte (auch wenn nicht ersichtlich ist, warum die Bank auf eine Löschung bestehen will).


Auch wenn der Einzug erwachsener Kinder in einem Altenteiler (anstelle des ursprünglich Berechtigten) immer wieder (im Außenbereich) Probleme bereitet, wird dieses hier nicht der Fall sein dürfen, da es offenbar vor 1998 genehmigt wurde, es also bestimmte Auflagen für Altenteilerwohnhäuser in den Baugenehmigungen noch gar nicht gegeben hat, eine Fremdnutzung also möglich ist - gleichwohl sollte die Baugenehmigung ergänzend geprüft werden.




Problematisch sehe ich aber in Ihrem Fall ebenfalls die Sanierung:

Zwar wird eine längere Sanierungsdauer den Bestandsschutz nicht gefährden, solange die Sanierung stetig, wenn auch langsam fortgesetzt wird, da eben dann abzusehen sich, dass die Nutzung wieder aufgenommen werden soll.


Aber Sie müssen aber darauf achten, dass diese Sanierung nicht einem Neubau gleich kommt, da der Bestandsschutz dann entfallen kann.

Und wenn Sie von Schadstoffbelastungen IN DER Substanz und entsprechende Sanierung schreiben, kann die Grenze zum Neubau schon schnell überschritten sein.


Zu beachten ist im Rahmen des Bestandschutzes eben weiter, dass auch die rechtmäßig aufgenommene und funktionsgerechte Nutzung des Bauwerks dem Bestandsschutz unterfällt und hier eine Nutzungsänderung immer wieder im Einzug der erwachsenen Kinder unter Aufhebung des Altenteils seitens der Behörden sehr schnell vorgebracht werden.

Dabei ist aber dann die Baugenehmigung, die vor 1998 erteilt worden sein dürfte, wieder zu beachten, so dass damit dann einem solchen, möglichen Versuch der Behörde entgegengetreten werden muss.



Insoweit würde ich Ihnen dringend dazu raten, eine entsprechende Unterredung, ggfs. nach Bauvoranfrage, beim Bauamt vorzunehmen und dabei die Planung offen auf den Tisch legen. Nur so sind Sie dann von späteren bösen Überraschungen geschützt, sollten also dass offene Gespräch mit einer verbindlichen, schriftlichen Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens suchen. In der Regel wird bei vernünftiger Planung und Vortragung Ihrer Argumente dann auch in Ihrem Sinne entschieden werden..

Hüten Sie sich aber davor, ohne entsprechende Genehmigungen Um/Neu zu bauen, da dann kein Sachbearbeiter mehr mit sich reden lässt und Sie jahrelang prozessieren müssten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 61168 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Frage wurde beantwortet. ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Er hat mir bestimmt geholfen, aber leider verstehe ich seine Antwort nicht wirklich. Sollte mein Chef das Weihnachtsgeld rückfordern wird es mir schwer fallen ihm klar zu machen , dass es nicht geht. ...
FRAGESTELLER