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Beschwerde wegen Lärm bei Umbauarbeiten eines Gewerbebetriebs


29.11.2015 21:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Sehr geehrte Damen und Herren,

die Verwalterin unseres Vermieters hat mich heute schriftlich wegen wiederholtem zu hohem Lärm gerügt.

Wir haben ein kleines Handwerksunternehmen in der Gemeinde Brannenburg / Bayern welches in einem zweigeschossigem Gebäude im EG ein Lager mit ca. 100 m2 angemietet hat. Im OG darüber befindet sich eine Wohnung. Wir haben einen Standard "Mietvertrag für Mietverhältnisse über Geschäftsraum" vom Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. (Fassung 11/20113) unterschrieben. Laut Vertrag haben wir einen Raum zum Betriebe eines "Lagers" angemietet. Weder im Vertrag noch in der dazugehörigen Hausordnung welche ich Unterschrieben habe gibt es irgend eine Angabe bzgl. der gestatteten Öffnungszeiten. Es gibt lediglich Hinweise "zur Vermeidung von Ruhestörungen" welche sich aber auf das musizieren und das abspielen von Geräten welche Töne erzeugen (Radio, TV, etc.) bezieht. Diese dürfte man täglich höchstens 4 Stunden und nicht vor 9.00 Uhr, zwischen 12.00 Uhr und 15.00 Uhr und ab 20.00 Uhr überhalb der Zimmerlautstärke betreiben. Wir befinden uns in einem Mischgebiet.

Nun ist es so das wir in unser Lager momentan Regale aus Holz bauen. Dazu haben wir eine größere Menge an Rohmaterial erworben, die Bearbeitung erfolgt mit Ketten- und Kreis-, und Stichsäge und erzeugt natürlich auch Lärm. Diese Bauarbeiten sind jedoch keine Standard Tätigkeiten welche wir täglich durchführen. Es handelt sich vielmehr um einen einmaligen Aufbau welcher dann die nächsten Jahre genutzt wird. Wir haben seit 1.1.2015 den Vertrag mit unseren Vermieter und der extreme Lärm wegen Umbau ist jetzt an insgesamt 4 Tagen entstanden. Da wir selbst zeitlich oftmals ausgelastet sind findet der Regalbau deshalb alle zwei bis drei Wochen an einem Samstag statt. Die Regale baut mein Kompagnon welcher auf Grund eines völligen andern kulturellen Backgrounds just am 3.10.2015, also am Tag der Deutschen Einheit mit dem Bau begann. Er wusste schlicht und ergreifend nicht das am besagten Samstag ein hoher Feiertag war. Nach wenigen Minuten kam die Bewohnerin der Wohnung über uns in das Lager zu meinem Kompagnon und wies diesen in einem freundlichen Ton auf die Situation hin und bat um sofortigen Stopp der Bauarbeiten. Mein Kompagnon kam dieser Bitte auch nach und entschuldigte sich für sein Verhalten. Ich persönlich entschuldigte mich bei der Dame ein paar Tage später inkl. kleinem Geschenk und erklärte Ihr noch mal warum das geschah. Eigentlich hatten wir weiterhin einen guten Gesprächston wenn man sich mal auf dem Hof sah...

Auf Grund des geschehenen sensibilisierte ich noch einmal meinen Kompagnon zum Thema Lärmschutz und mögliche Arbeitszeiten im Lager (keine Sonn- und Feiertage, Werktags 8.00 Uhr bis 18.00 Uhr). Auch unsere Logistikpartner erhielten einen Brief von uns in dem wir sie geben haben möglichst leise zu be- und entladen, Motor und Radio abzustellen.

Nun sind einige Wochen vergangen und wir haben an drei weiteren Samstagen zwischen 10.00 Uhr und 18.00 Uhr an den Regalen gebaut. Daraufhin beschwerte sich nach dem letzten Bautag die Mieterin über uns wegen nicht Einhaltung der Ruhezeiten bei der Verwalterin. Es geht ihr dabei konkret um die Mittagspause welche aus ihrer Sicht um 12.00 Uhr beginnen sollte. Mein Kompagnon ging aber nur von 12.15 Uhr bis 13.00 Uhr zum essen. Ausserdem waren wir der Meinung es gäbe grundsätzlich gar keine Mittagszeiten. Die möglichen Arbeitszeiten welche ich meinem Kompagnon genannt haben waren aber von meiner Seite nur eine Bauchentscheidung und haben leider nichts mit der rechtlichen Seite zu tun.

Die Verwalterin hat mich daraufhin per Email angeschrieben und mich aufgefordert zukünftig keinen Lärm mehr an "Sonn- und Feiertagen" als auch zur "Mittagszeit" zu machen. Ich habe dann bei der Verwalterin angerufen und mich bei ihr entschuldigt. Ich habe dann auch die Frage gestellt wann den aus ihrer Sicht "Mittagszeit" ist. Nach einer kurzen Pause kam dann etwas unsicher als Antwort "na zwischen 12.00 Uhr und 13.00 Uhr.

Ich wohne privat auch in der selben Immobilie wie sich das geschäftliche Lager befindet. Seit vier Jahren sind wir hier und es gab noch nie irgend ein Problem mit dem Vermieter / Verwalter. Wir sind eigentlich recht engagiert weit über das gesetzlich notwendige Maß hinaus (Gemeinschaftsräume reinigen und Kubikmeterweise Müll entsorgen auf eigene Kosten, Mülltonnen auf eigene Kosten entleeren wenn Verwalter es vergessen hat und noch so einige Dinge mehr) und auch absolut keine Kontrollfreaks. Wir haben noch nie auf irgendwelche Rechte bestanden die das Mietrecht evtl. hergibt oder uns wegen irgend etwas beschwert. Reperaturen in der Wohnung werden in Eigenregie durchgeführt. Was unsere Nachbarn wann und in welcher Lautstärke machen interessiert uns auch nicht. Die Miete kam immer vollständig und pünktlich. Wir sind also eigentlich recht "pflegeleicht". Um so enttäuschter bin ich auf die harsche Reaktion der Verwalterin.

Nun die große Frage: Wie sieht es in dieser Situation rechtlich aus? Wann dürfen wir allgemein in unserem Lager unseren regulären Tätigkeiten nachgehen und wann sind einmalige Sondermaßnahmen wie eben der besagte Regalbau erlaubt?

Mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage, "Wie sieht es in dieser Situation rechtlich aus? Wann dürfen wir allgemein in unserem Lager unseren regulären Tätigkeiten nachgehen und wann sind einmalige Sondermaßnahmen wie eben der besagte Regalbau erlaubt?", beantworte ich wie folgt.

Dass die Reaktion der Verwalterin harsch war, ergibt sich aus Ihrer Schilderung nicht.
Zunächst müssen Sie Situation und Handlungsweise des Vermieters/Verwalters verstehen.

Die Wohnraummieterin hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch, von Ruhestörungen verschont zu bleiben und kann sogar die Miete mindern. Durch den Lärm entsteht dem Vermieter dann ein finanzieller Schaden, den er zu vermeiden sucht.

Sie sind dafür nach Ihrer Schilderung der richtige Ansprechpartner.

Bei einem Lager können Mieter und Vermieter davon ausgehen, dass es nicht zu übermäßigen Lärmentwicklungen kommt.

Sägearbeiten sehe ich nicht als typisch für ein Lager an.

Gemäß Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) 6.2 S. 1 Nr. 1 und S. 2 gilt ein Grenzwert tagsüber von 35 dB(A): "Bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden [...] betragen die Immissionsrichtwerte für den Beurteilungspegel für betriebsfremde schutzbedürftige Räume nach DIN 4109, Ausgabe November 1989, unabhängig von der Lage des Gebäudes in einem der in Nummer 6.1 unter Buchstaben a bis f genannten Gebiete tags 35 dB(A) [...]. Einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen die Immissionsrichtwerte um nicht mehr als 10 dB(A) überschreiten."

> Dem normalen Lagerbetrieb dürfen Sie jederzeit nachgehen, solange Sie nicht die Lärmgrenzwerte überschreiten und damit die Wohnraummieterin stören.

Sie schreiben, dass es keine mietvertragliche Mittagsruhe gibt. Die Regelung über Musizieren und das Abspielen von Geräten von 12 bis 15 Uhr wäre jedoch nach Analyse des Wortlautes vermutlich dahin auszulegen, dass auch lärmstörende andere Arbeiten nicht erlaubt sind.

Wenn die Verwalterin und die sich gestört fühlende Mieterin zumindest eine Mittagsruhe von 12 bis 13 Uhr für angemessen erachten, ist dagegen nichts einzuwenden, wenn die Mieterin Ruhe sogar bis 15 Uhr fordern könnte.

Als Mieter im selben Gebäude haben Sie auch über gesetzliche Regelungen hinaus eine Rücksichtnahmepflicht.

Leider kann ich die Lärmschutz-Verordnung Ihrer Gemeinde, wenn es überhaupt eine gibt, nicht einsehen. Hier findet sich zumeist eine Regelung zur Verursachung von Lärm bzw. zu einer Mittagsruhe. Art. 10 Abs. 1 BayImSchG regelt: "Zum Schutz vor schädlichen Einwirkungen durch [...] Geräusche können die Gemeinden durch Verordnung die Errichtung und den Betrieb von Anlagen [...] zeitlich beschränken [...].

> Versuchen Sie - falls es keine gemeindliche Regelung gibt - eine schriftliche Einordnung der Mittagszeit von der Verwalterin zu erhalten und halten Sie die Zeiten ein.

Teilen Sie der Mieterin mit, wann (noch) und zu welchen Zeiten mit weiteren Arbeiten zu rechnen ist, damit sich die Mieterin darauf einstellen kann und es nicht zu weiteren Beschwerden kommt.

> Da es in den letzten vier Jahren nicht zu Problemen kam, liegt die (Ruhe)Störung der Mieterin allein in den Aufbauarbeiten zur Mittagszeit. Diese sollten Sie im Rahmen der nachbarlichen Rücksichtnahme -auch wenn es keine gesetzliche Mittagsruhe gibt - nicht zwischen 12 und 13 Uhr durchführen und ansonsten die Grenzwerte einhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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