Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ich habe keine guten Nachrichten für sie:
Nach § 97 ZVG haben sie als Ersteher, der den Zuschlag erhalten hat, zwar die Möglichkeit Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluß einzulegen.
Allerdings ist nach § 56 ZVG jede Gewährleistung für das ersteigerte Objekt ausgeschlossen. Es können also weder Mängelrechte geltend gemacht oder ein Rücktritt oder eine Anfechtung des Gebotes erklärt werden.
Dies gilt auch für weitere Falschangaben im Gutachten, da der Gutachter nur eingegrenzte Prüfungsmöglichkeiiten ( Z.B: Keine Recht auf Innenbesichtigung) hat.
Eine Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss nach § 100 ZVG , die das Berufen auf Mängel erlauben würde, würde das Gebot des § 56 S. 3 ZVG umgehen.
Daher können mit der Beschwerde nur Gründe geltend gemacht werden, die die Art und Weise der Zwangsversteigerung ( §§ 81, § 83- 85a ZVG) betreffen.
Aber es gibt auch keine Möglichkeit die Zuschlagshöhe anzugreifen. Ein unrichtiges Wertgutachten kein Zuschlagshindernis nach § 74 ZVG. Ist das Wertgutachten falsch, kann zwar eine Beschwerde gegen den Zuschlag wegen Verletzung der Wertgrenzen erhoben werden, wenn das Gutachten einen falschen Verkehrswert ermittelt, BGH BGH v. 07.12.2017 - V ZB 109/17, dies wird jedoch in der Regel als Umgehung des Gewährleistungsausschlußes in Verbindung mit der Sichtweise, dass ein falsches Verkehrswertgutachten kein Zuschlagshindernis im Sinne des § 100 ZVG i.V.m. §§81, 83-85 a ZVG ) nicht erfolgreich sein.
Das Thema rund um die Anfechtung von Zuschlagsbeschlüssen, ist leider in der ständigen Rechtsprechung absolut geklärt ( vgl. z.B.BGH, Beschluss vom 18.10.2007 - V ZB 44/07. Zitiert nach openJur 2011, 7956:
"Die Irrtumsanfechtung sei jedenfalls deshalb ausgeschlossen, weil es sich bei der Größe der Wohn- und Nutzfläche um eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Gebäudes handele, für deren Nichtvorliegen ein Veräußerer gegebenenfalls Gewähr leisten müsse; bei der Zwangsversteigerung sei ein Gewährleistungsanspruch jedoch ausgeschlossen.
Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.....
Die Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und im Übrigen zulässig (§ 575 ZPO); sie ist jedoch unbegründet.
1. Zu Recht hat das Beschwerdegericht angenommen, dass das Vollstreckungsgericht den Zuschlag nicht unter Verletzung der §§ 81, 83 bis 85 a ZVG (vgl. § 100 ZVG) erteilt hat. Insbesondere ist das von den Beteiligten zu 3 abgegebene Meistgebot nicht durch Anfechtung rückwirkend unwirksam geworden.
a) Zwar kann nach überwiegender Auffassung bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken der Bieter, dem der Zuschlag erteilt worden ist, sein Gebot wegen Irrtums anfechten..... Aber hier ist das Anfechtungsrecht der Beteiligten zu 3 nach § 56 Satz 3 ZVG ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift sind Ansprüche des Erstehers wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Die Regelungen über die kaufvertragliche Mängelhaftung sind demnach bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken unanwendbar. Dieser gesetzliche Gewährleistungsausschluss darf nicht durch eine Irrtumsanfechtung (§ 119 Abs. 2 BGB) unterlaufen werden (Reinhard/Müller/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, aaO, § 56 Rdn. 11 und § 71 Rdn. 3; Steiner/Eickmann/Hagemann/Storz/Teufel, aaO, § 71 Rdn. 97; Stöber, aaO; Schiffhauer, aaO; zum generellen Vorrang der kaufvertraglichen Gewährleistungsansprüche vor der Irrtumsanfechtung siehe Senat, BGHZ 60, 319, 320; MünchKomm-BGB/Kramer, 5. Aufl., § 119 Rdn. 33 m.w.N.; Soergel/ Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 119 Rdn. 78 m.w.N.).
b) Die Beteiligten zu 3 stützen ihre Anfechtungserklärung auf den von ihnen festgestellten Umstand, dass die Wohnfläche des Gebäudes lediglich halb so groß ist wie die in dem Verkehrswertgutachten und in den Terminsbekanntmachungen angegebene Fläche. Damit berufen sie sich auf einen Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Versteigerungsobjekts. Besteht die Flächenabweichung, liegt darin ein Sachmangel, der bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb Ansprüche des Käufers begründet (Senat, Urt. v. 30. November 1990, V ZR 91/89, NJW 1991, 912). Da solche Ansprüche bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung nicht bestehen (§ 56 Satz 3 ZVG), scheidet eine Irrtumsanfechtung in diesem Fall aus.
2. Ohne Erfolg rügen die Beteiligten zu 3, das Beschwerdegericht habe verkannt, dass sie nach den Grundsätzen vom Fehlen der Geschäftsgrundlage von ihrem Gebot zurücktreten dürften (§ 313 Abs. 3 BGB). Dieses Rücktrittsrecht steht ihnen nicht zu. Denn § 313 BGB gilt ausschließlich für Verträge. Im Zwangsversteigerungsverfahren vollzieht sich der Eigentumserwerb jedoch nicht aufgrund eines Kaufvertrags, sondern aufgrund des Zuschlags als staatlichem Hoheitsakt (BGHZ 112, 59).
3. Andere Gründe, auf welche die Beschwerde gegen die Zuschlagserteilung gestützt werden kann (vgl. § 100 ZVG), legen die Beteiligten zu 3 nicht dar und sind auch nicht ersichtlich...."
Leider muss ich also von der Beschwerdeeinlegung mangels Erfolg abraten.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
