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Beschränkung im Grundbuch

| 07.02.2013 21:13 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Guten Abend
wir haben eine Objekt gemietet, den wir jetzt als Gastronomie umbauen.

jetzt beim Brauerei suche haben wir mitbekommen das im Grundbuch dieses Satz unter Lasten und Beschränkung steht.

Verbot, Bier, Weißbier, Limonade herzustellen oder herstellen zu lassen, zu vertreiben oder vertreiben zu lassen sowie Lagern oder lagern zu lassen für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. - ; gemäß Bewilligung vom 10.10.1968; eingetragen am 15.1.1969; geändert gemäß Bewilligung vom 5.10.1979: eingetragen am 13.11.1979; hierher übertragen
am 12.11.1982

Auflassungsvormerkung, bedingt, für die Stadt Neuötting, Neuötting; gemäß Bewilligung vom 26.2.1981 und 7.5.1982 eingetragen am 12.11.1982.

unsere Frage ist
1. eine örtliche brauerei hat gemeint das der Grundstück vorher ihm gehört und wir jetzt nur das bier von ihm beziehen und keine andere bier auschenken dürfen, ist das so.
2. musste der eigentümer uns vor der mietvertrag unterzeichnung uns das sagen, das in den Grundbuch diese Satz steht.

wir bedanken uns im voraus fürs eine schnelle Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Es handelt sich hier um eine durchaus gängige Vorgehensweise, um Konkurrenzverbote durch das Grundbuch zu sichern und durchzusetzen: Der Verkauf bestimmter Warengattungen wird durch Eintrag im Grundbuch als sog. Dienstbarkeit generell verboten. Durch Vertrag wird dann dem Mieter oder Pächter des Grundstücks gestattet, unter Abweichung vom im Grundbuch eingetragenen Verbot Waren des Eigentümers (oder eines Dritten) zu verkaufen. Sollte die Brauerei vorliegend nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks sein, darf das Bier der Brauerei aber nur verkauft werden, wenn der Eigentümer dies genehmigt, oder das Recht zur Genehmigung vom Eigentümer auf die Brauerei übertragen worden ist.

Diese Vorgehensweise ist rechtmäßig und schon seit Jahrzehnten von der Rechtsprechung "abgesegnet". Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies erst kürzlich in einem Urteil vom 21.12.2012 - Aktenzeichen: V ZR 221/11 erneut bestätigt. Der BGH hat aber auch darauf hingewiesen, dass die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs nach § 1027 BGB (aus einem Verbot des Ausschanks von Bier) unbegründet sein kann, wenn mit ihm der Abschluss eines inhaltlich unzulässigen Bierlieferungsvertrags erreicht werden soll (Urteil vom 3. Mai 1985 - V ZR 55/84, NJW 1985, 2474, 2475). Gemeint sind damit sog. "Knebelungsverträge", die den Bierbezieher sittenwidrig benachteiligen. Das ist etwa bei Bierbezugsverträgen der Fall, die auf die Dauer von 30 Jahren abgeschlossen werden (BGH, Urteil vom 08.04.1988 - Aktenzeichen: V ZR 120/87).

Der Eigentümer, der Vermieter/Verpächter des Grundstücks ist, muss den Mieter hierauf grundsätzlich nicht im Voraus hinweisen: Dies deshalb, weil das Grundbuch für jeden einsehbar ist, der hieran ein berechtigtes Interesse hat, oder wenn der Eigentümer der Einsichtnahme zustimmt. Wer ein Objekt zum Zweck der Gastronomie anmieten will, hat die Möglichkeit vorheriger Einsichtnahme ins Grundbuch. Bei einem Vertragschluss nimmt jede Partei nur ihre eigenen Interessen wahr. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine besondere Rechtspflicht zur Belehrung besteht. Die Vertragsparteien trifft die Pflicht, sich gegenseitig über die Umstände aufzuklären, die allein der einen Partei bekannt und für die andere Partei sowie den Vertragsschluss erkennbar von Bedeutung sind. Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass für den Vermieter bei Vertragschluss erkennbar gewesen wäre, dass es für Sie von Bedeutung war, Biersorten auch anderer Anbieter in Ihrem Gastronomiebetrieb anzubieten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.02.2013 | 08:09

Guten Tag
Das heißt der vor Eigentümer des Grundstück hat ewig recht auf diese Beschränkung auch wenn es mehrmals den Eigentümer gewechselt haben.
MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2013 | 10:17

Sehr geehrte Ratsuchende,

eine sog. Dienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Das Eigentum am Grundstück ist in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Durch einen Wechsel des Eigentümers werden Bestand und Inhalt einer Dienstbarkeit grundsätzlich nicht berührt. Die Dienstbarkeit bleibt solange im Grundbuch eingetragen - und damit auch wirksam -, bis sie auf Antrag eines Berechtigten und mit Bewilligung des Berchtigten der Dienstbarkeit aus dem Grundbuch gelöscht wird (§§ 13, 19 Grundbuchordnung). Es gibt zwei Arten von Dienstbarkeiten im Grundbuch:

a) die Grunddienstbarkeit, bei der Berechtigter der Dienstbarkeit der Eigentümer eines anderen Grundstücks ist;

b) die beschränkt-persönliche Dienstbarkeit, bei der Berechtigter der Dienstbarkeit eine natürliche oder juristische Person ist.

Wenn die Brauerei in Ihrem vorliegenden Fall als Berechtigte der Dienstbarkeit (Verkaufsverbot von Getränken) im Grundbuch eingetragen ist, kann die Löschung aus dem Grundbuch nur nach vorheriger Bewilligung der Brauerei erfolgen. Solange dies nicht erfolgt ist, bleibt die Dienstbarkeit eingetragen und dauerhaft wirksam, auch wenn es wiederholte Eigentümerwechsel gegeben hat.

Um sicherzugehen, wer Berechtigter der Dienstbarkeit ist und welchen genauen Inhalt die Dienstbarkeit hat, empfehle ich Ihnen, Einsicht ins Grundbuch zu nehmen. Sie können mit der Einsichtnahme auch einen Anwalt oder Notar beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.02.2013 | 09:10

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 14.02.2013 5/5,0
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